УИД 70OS0000-01-2021-000075-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июля 2021 года Томский областной суд в составе:

председательствующего Кущ Н.Г.,

при секретаре Маслюковой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-156/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 в электронном виде обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Томской области, администрации Города Томска, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ в размере его рыночной стоимости 3868000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/.

Указанное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка составляет 29574461,78 руб. по состоянию на 01 января 2014 года.

Вместе с тем рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет согласно отчету №262-А/2021 от 30 апреля 2021 года, подготовленного ООО «Бюро оценки «ТОККО», 3868000 рублей.

Являясь собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером /__/, административный истец имеет право на приобретение земельного участка в собственность. Выкупная цена земельного участка напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Определением судьи Томского областного суда от 28 мая 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Геоинвест».

Определением Томского областного суда от 23 июня 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО3 в письменном отзыве указал, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 года №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск». Учреждением не составлялись отдельные акты об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем привлечение Учреждения к участию в деле в качестве ответчика является необоснованным. Полагал административные исковые требования в отношении ФГБУ «ФКП Росреестра» не подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные ФИО1 требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 3 пункта 1 решения Думы Города Томска от 24 декабря 2013 года №934 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» установлен следующий порядок определения цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже таких земельных участков гражданам и юридическим лицам - собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений: цена земельного участка устанавливается равной: на 2019 год - 51%, на 2020 год - 60%, на 2021 год - 70% его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, не указанных в подпунктах 1 - 2 настоящего пункта.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 11.06.2021) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

В судебном заседании установлено, что в пределах земельного участка с кадастровым номером /__/, относящегося к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования: промышленные предприятия и коммунально-складские организации IV-V классов вредности, расположенного по адресу: /__/, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами /__/, /__/, /__/.

Объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, и объект недвижимости (нежилое здание) с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/ принадлежат на праве собственности ФИО1 (выписки из ЕГРН от 30.04.2021 и от 14.05.2021 соответственно).

Согласно выписке из ЕГРН от 14.05.2021 №КУВИ-002/2021-55867945 объект недвижимости – сооружение, с кадастровым номером /__/, расположенное по адресу: /__/, принадлежит на праве собственности ООО «Геоинвест».

Анализ вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в их системном единстве свидетельствует о том, что физическое лицо, имеющее исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду как собственник зданий, сооружений, расположенных на данном земельном участке, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости. 

Таким образом, ФИО1 обладает правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, учитывая, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер выкупной цены земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости №КУВИ-002/2021-28268338 от 29.03.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ составляет 29574461,78 руб. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 года №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск» по состоянию на 01 января 2014 года по итогам государственной кадастровой оценки земель населенного пункта массовым методом. 

Сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 01 января 2015 года, в суд с административным исковым заявлением ФИО1 обратился 06 мая 2021 года. 

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Учитывая, что до настоящего времени не утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов муниципального образования «Город Томск», оспариваемая кадастровая стоимость является действующей, суд считает возможным восстановить срок для обращения в суд, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению по существу.

Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. 

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ был представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка №262-А/2021 от 30 апреля 2021 года, подготовленный ООО «Бюро оценки «ТОККО», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01 января 2014 года составила 3868000 рублей.

Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдены. Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ответственность оценщика Х. и ООО «Бюро оценки «ТОККО» застрахована в установленном порядке и размере.

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 01 января 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость.

Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, местоположении, виде разрешенного использования, категории земель.

Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков г.Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбрано четыре объекта-аналога с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель. 

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные муниципальных торгов города Томска, сайт http//torgi.admin.tomsk.ru.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованными лицами вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено. 

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке №262-А/2021 от 30 апреля 2021 года итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01 января 2014 года в размере 3868000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи административного искового заявления ФИО1 в суд является 06 мая 2021 года.

Согласно части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая в силу пункта 4 данного Положения осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Как следует из материалов дела, оспариваемая кадастровая стоимость утверждена постановлением администрации Города Томска от 26 ноября 2014 года №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск».

Исходя из изложенного, суд считает, что разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», так как кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости им не утверждалась. В связи с изложенным в удовлетворении требований, заявленных к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ равной его рыночной стоимости 3868000 (три миллиона восемьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Датой подачи заявления ФИО1 в суд считать 06 мая 2021 года.

В удовлетворении административных исковых требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО1 отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий 

Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2021 года.