Дело № 3а-158/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 14 ноября 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя заинтересованного лица ООО «Флагман» ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 июля 2017 года № 10,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 июля 2017 года № 10, которым на основании заявления ООО «Флагман» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2853 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2012г. в размере 1 015 668 руб., что на 87 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 7 667 180,73 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. В связи с неразвитостью рынка в 2011 году оценщик должен быть применить доходный подход метод остатка. Оценщиком осуществлен некорректный подбор аналогов, т.к. разрешенное использование объекта оценки – для размещения объекта торговли - автозаправочной станции, в качестве аналогов отобраны земельные участки с иными видами разрешенного использования. Не произведена корректировка на обременение в отношении объекта-аналога № 1 (ФИО3, 12/2), имеющего обременение в виде аренды расположенных на нем объектов недвижимости. Неверно выполнена корректировка на местоположение, при расчете которой оценщиком в качестве базы использованы данные решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011г. № 55, при этом, для объекта-аналога № 1 (ФИО3, 12/2), находящегося в 7 градостроительной зоне, оценщик неверно определил 6 градостроительную зону. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Неверное выполнена корректировка на расположение относительно «красной линии» в отношении объекта-аналога № 2, который расположен на «красной линии», а не внутри квартала, как указал оценщик. Не учтено, что объект оценки расположен в районе смешанной застройки, не учтена транспортная и пешеходная доступность объекта оценки и объектов аналогов. Ссылка в качестве источника информации на Аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах» не подтверждена, т.к. к указанному источнику информации нет свободного доступа.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ООО «Флагман» ФИО2, просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, которое допускает различие между объектом оценки и объектами-аналогами при условии внесения корректировок по отличающимся параметрам. Оценщиком указанное требование выполнено. В источниках по сделкам с объектами-аналогами отсутствует информация о совершении сделок в условиях, не отвечающих рыночным. Согласно приложению № 1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011г. № 1, аналог № 1 расположен в зоне градостроительной ценности № 6, согласно приложению № 2 – в зоне № 5, при этом коэффициент для указанных зон одинаковый. В отношении объектов-аналогов отсутствует документально подтвержденная информация о наличии зарегистрированных ограничений (обременений).

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Заслушав представителя заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 30.11.2012г. № 3882-па, договора купли-продажи от 12.12.2012г. № 422, с 31.01.2013г. ООО «Флагман» является собственником земельного участка с кадастровым номером 27:22:0031702:199, площадью 2 853 кв.м, с разрешенным использованием: для размещения объекта торговли – автозаправочной станции, расположенного по адресу: 

<

...> (запись о государственной регистрации права № 27-27-04/300/2013-741.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 27.08.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 7 667 180,73 руб. 

05.07.2017г. ООО «Флагман» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 158/2017-2 об оценке, составленный 12.05.2017г. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27.08.2012г. составляет 1 015 668 руб.

На заседании Комиссии от 26.07.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 86,7%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 27.08.2012г. в размере 1 015 668 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО4 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО5 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО6 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО7 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО4, заместителя председателя ФИО5, членов Комиссии ФИО6 и ФИО7, при участии секретаря Исаковой И.В.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 158/2017-2 об оценке земельного участка, письменных замечаний администрации г. Комсомольска-на-Амуре на отчет об оценке, пояснений оценщика ФИО1 на указанные замечания. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 27.08.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик исходил из того, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» (утв. решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 14.10.2009г. № 72) оцениваемый объект находится в границах зоны ПК-3 – зона производственно-коммунальных объектов IV класса, в связи с чем, необходимо рассматривать рынок земельных участков под коммерческую застройку.

В качестве источников информации использованы данные, опубликованные в открытых изданиях региональных средств массовой информации, официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официальный сайт Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Все предложения к продаже земельных участков проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям: местоположение (зона градостроительной ценности); категория земель; вид разрешенного использования (градостроительная зона расположения объекта); площадь участка; условия продажи (торг); выставлявшееся право на объект; дата продажи (предложения); расположение относительно красной линии. 

Не выявив ни предложений к продаже, ни фактических сделок по земельным участкам под коммерческую застройку, расположенных в производственных зонах, оценщик принял решение в качестве аналогов рассмотреть земельные участки промышленного назначения, расположенные в производственных зонах, в которых коммерческая недвижимость, а именно автозаправочные станции, относятся к основным видам разрешенного использования, с последующей корректировкой на вид разрешенного использования. 

За период с 01.01.2011г. по 27.08.2012г. отобрано 4 объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на вид разрешенного использования, путем отнесения коэффициентов арендной платы за использование земельных участков по виду разрешенного использования в зависимости от зоны градостроительной ценности объекта, установленных постановлением администрации города Комсомольска-на-Амуре от 23.01.2012г. № 157-па; на дату продажи, исходя из динамики цен на коммерческую недвижимость населенных пунктов Хабаровского края (без учета г. Хабаровска) в 2011-2012гг.; на местоположение на основании постановлении администрации города Комсомольска-на-Амуре т 23.01.2012г. № 157-па; на площадь участка; на расположение относительно красной линии.

Расчет и описание корректировок представлены в Отчете. Отказ от применения остальных корректировок обоснован. 

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой к расчету приняты все аналоги.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 015 668 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что в отношении объектов-аналогов отсутствует документально подтвержденная информация об ограничениях (обременениях), в связи с чем, в соответствии с требованиями пункта 7 ФСО № 7 оценка осуществлялась, исходя из предположения об отсутствии таких ограничений. В ходе оценки использовалась подтвержденная информация о сделках с объектами-аналогами по рыночной стоимости, в которой отсутствовали сведения о каких-либо чрезвычайных обстоятельствах. Выявленное количество объектов-аналогов давало возможность использовать при оценке сравнительный подход, отказ от остальных подходов в Отчете обоснован. Объекты аналоги относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, различие между ними устранено корректировками. Аналог № 1 (ул. ФИО3, 12/2) расположен в 6 градостроительной зоне на территории, обозначенной на карте, как ТЭЦ-2, а не в зоне № 7, являющейся территорией АЗС. Между объектом-аналогом № 2 (Магистральное шоссе, 20) и автодорогой находится дополнительный участок – территория общего пользования, в связи с чем, он не может быть отнесен к «красной линии». Отнесение данного аналога к «красной линии» необоснованно занизило бы размер рыночной стоимости объекта оценки. К отчету приложены скриншоты аналитики РСО «Кредо», которая защищена от несанкционированного копирования. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В силу приведенных норм являются не обоснованными доводы о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом с применением метода остатка.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 7 в отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Суду не представлены доказательства наличия зарегистрированных обременений объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца об обременении правом аренды, расположенных на земельных участках объектов недвижимости, нахождении объектов недвижимости в низколиквидном состоянии. 

Доводы об ошибочном отнесении объекта-аналога № 1 к 6 градостроительной зоне, вместо 7, являются не обоснованными, поскольку согласно приложению № 1 к решению Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 05.10.2011г. № 55 данный аналог расположен в 6 зоне градостроительной ценности. 

В соответствии с требованиями пункта 11 ФСО № 3 в отчете имеется ссылка на источник информации в виде Аналитического обзора ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края на 01.01.2012г.». 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 26 июля 2017 года № 10 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 ноября 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз