55RS0007-01-2023-005445-75

Дело № 2-194/2024 (№2-4983/2023)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

29 января 2024 года город Омск

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Величевой Ю.Н., при секретаре судебного заседания Горобец В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным договора аренды в части, 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации 

<

адрес> о признании недействительным договора аренды в части. В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды №№ земельного участка из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 862 кв.м., местоположение 

<

адрес> (участок 30) на 20 лет для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно подпункту 18 пункта 3.2 договора аренды, Арендатор не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникающим из настоящего договора, обязательства по настоящему договору должны быть исполнены лично. Указанное положение договора противоречит действующему законодательству.

Просит признать недействительным подпункт 18 пункта 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№ в части, запрещающей арендатору передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, передавать земельный участок в субаренду.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ судом к участию в деле в порядке статьи 43 ГПК РФ привлечена ФИО1.

В судебном заседании истец ФИО2 участия не принимала, извещена надлежаще, ранее исковые требования поддержала, пояснила, что не имеет намерение использовать земельный участок по целевому назначению и строить дом в силу отсутствия финансовой возможности. В связи с этим и заключила соглашение с ФИО1 о переводе на нее прав и обязанностей по договору аренды. 

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Пояснила, что правоотношения, связанные с заключением договора аренды земельного участка, возникли из договора аренда, заключенного на срок более 5 лет, в связи с чем условия подпункта 18 пункта 3.2, запрещающего передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам, во взаимосвязи с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ ограничивают права арендатора ФИО2 на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу.

Представитель ответчика Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще. Ранее в ходе судебного разбирательства представитель ответчика ФИО5, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения исковых требований указав, что приоритетным в спорных правоотношениях является не п. 9 ст. 22 ЗК РФ, а п.7 ст. 448 ГК РФ, согласно которому права и обязанности по сделкам, заключенным по результатам торгов, не могут быть переданы третьим лицам без согласия арендодателя.

Представитель третьего лица Администрации г. Омска, третье лицо ФИО1 в судебном заседании не участвовали, извещены надлежаще.

Представитель Администрации г. Омска в отзыве на исковое заявление с исковыми требованиями согласился. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

По договору аренды (имущественного найма) в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков. Протоколом № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № установлено, что заявка ФИО2 признана соответствующей требованиям аукциона, она признана единственным участником аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска в лице заместителя директора департамента с одной стороны (арендодатель) и ФИО2 (арендатором) заключен договор аренды №№, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 20 лет, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 862 кв.м. (л.д.9-13). Предмет договора аренды – земельный участок с кадастровым номером № местоположение установлено: 

<

адрес> (участок 30), под строительство индивидуального жилого дома, для индивидуального жилищного строительства.

В пункте 2.1 договора аренды размер ежегодной арендной платы установлен по результатам протокола № рассмотрения заявок на участие в аукционе по лоту № извещения № о проведении аукциона на право заключение договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и составляет 118 800 руб. (пункт 2.1 договора аренды).

Актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается прием и передача в аренду указанного земельного участка.

Выпиской из ЕГРН подтверждается регистрация права аренды земельного участка за ФИО2

Согласно подпункту 18 пункта 3.2 договора аренды арендатор не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из настоящего договора, обязательства по настоящему договору должны быть исполнены арендатором лично (л.д.11).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (выбывшим арендатором) и ФИО1 (вступивший арендатор) заключено соглашение, согласно которому, руководствуясь п.9 ст. 22 ЗК РФ выбывший арендатор передает, а вступивший арендатор принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ. Все права и обязанности выбывшего арендатора, предусмотренные договором аренды земельного участка по договору переходят к вступившему арендатору. Подписывая соглашение, стороны подтвердили фактическую передачу вступившему арендатору земельного участка с кадастровым номером № местоположение установлено: 

<

адрес> (участок 30). Указанное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участия №№ от ДД.ММ.ГГГГ и действует с момента регистрации.

Как следует из пояснений представителя истца, государственная регистрация соглашения была приостановлена в связи с запретом на передачу прав и обязанностей по договору аренды, установленным подпунктом 18 пункта 3.2 договора аренды.

Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор вправе, если иное не установлено федеральным законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума № 11) в пункте 18 были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором (пункт 22 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791).

Аналогичная правовая позиция изложена также в письмах Минэкономразвития России от 14.07.2016 N 21046-ПК/Д23 и от 14.06.2018 N Д23и-3105.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу 01.06.2015), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Делая выводы о наличии установленного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора по договору аренды, суд учитывает содержание данной нормы, которая распространяет свое действие в отношении исключительно аукционного имущества (или прав на него), когда заключение договора возможно только путем проведения торгов, и только в отношении победителя торгов.

На торги ответчиком передано право аренды земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Суд также учитывает положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2022 N 47-КАД22-1-К6.

Кроме того, ФИО2 в данном случае не являлась победителем торгов, она была единственным участником.

В соответствии с пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены пунктом 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, из обстоятельств дела следует, что аукцион на право заключения договора аренды признан несостоявшимся и победителя не имел, договор аренды заключен на основании пункта 14 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации с единственным участником аукциона. Соответственно, установленный пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на уступку прав применению к спорным правоотношениям не подлежит.

С учетом изложенного, положения подпункта 18 пункта 3.2 договора аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не основаны на положениях пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не применимы, а значит, являются недействительными в соответствии с положениями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заявленные истцом требования законны и обоснованны, подпункт 18 пункта 3.2 договора аренды земельного участка №№ от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в части, запрещающей арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании недействительным договора аренды в части удовлетворить.

Признать недействительным подпункт 18 пункта 3.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №№, заключенного между ФИО2 и департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска, в части, запрещающей арендатору передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, передавать земельный участок в субаренду. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.Н. Величева

Решение в окончательной форме изготовлено 05 февраля 2024 года.