дело № 2-326/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2017 года п. Славянка

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Гурской А.Н.,

при секретаре Богач В.С.,

с участием истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Славянского городского поселения об урегулировании разногласий при заключении договора аренду земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился с иском к администрации Славянского городского поселения об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

В обосновании иска указано, что при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного на территории Славянского городского поселения от 30.11.2016 года, постановления администрации Славянского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ №, между сторонами договора : администрацией Славянского городского поселения (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) возник спор по содержанию договора. В процессе совместного рассмотрения возникших разногласий, стороны к соглашению не пришли.

Истец не согласен с содержанием проекта договора и требует изложить его в следующей редакции: «пункт 3.7 исключить». В первоначальной редакции данный пункт содержит требование об оплате арендной платы за первый год аренды (за вычетом внесенного задатка) в течение 10 (десяти) рабочих дней после размещения протокола заседания Комиссии по проведению аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков на официальном сайте торгов. При этом, в случае невнесения арендной платы в указанный срок, на Арендатора возлагается обязанность выплаты пени в размере 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. При этом, в пункте 2.2 Договора моментом возникновения договорных обязательств (заключения договора) прямо указан момент подписания сторонами договора акта приема-передачи участка, а пунктом 3.5 Договора закреплено, что «арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка (приложение 1). В связи с перечисленными условиями, требования п.3.7 находятся в явном противоречии с пунктами 2.2 и 3.5 Договора. Кроме того, пунктами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4 Договора подробно регламентирован порядок начисления и взимания арендной платы, в связи с чем, исключение пункта 3.7 из Договора, по мнению Арендатора, не имеет для Арендодателя принципиального значения при условии применения установленного перечисленными пунктами порядка с момента заключения Договора. Этими же пунктами полностью обеспечиваются требования ст.39.11 ч.16 ЗК РФ и п.п.1,2 ст.614 ГК РФ. Таким образом, требование об уплате арендной платы до момента подписания договора неправомерно, поскольку отсутствуют правовые основания для внесения денежных средств Арендатором. Кроме того, Арендатором торгов нарушается законодательно установленный (ст.39.12 ЗК РФ) тридцатидневный срок, предоставленный Арендатору для процедуры подписания договора аренды земельного участка. Соответственно неправомерно и применение штрафных санкций. 

Считает, что пункт 4.2.2 «Передать Арендатору Участок по акту приема-передачи с обязательным обеспечением совместного (предварительного осмотра Участка Сторонами Договора» необходим в силу того, что стороны при передаче имущества обязаны одномоментно (синхронно) зафиксировать состояние передаваемого имущества для того, чтобы в дальнейшем не возникало претензий, в частности, о нецелевом использовании земельного участка, либо об иных нарушениях. При «слепом» приеме Участка права Арендатора существенно нарушаются, поскольку акт приема-передачи не достигает своей главной цели отразить существующее (реальное) состояние передаваемого объекта. В предлагаемой Арендодателем форме акта приема-передачи (Приложение 1 к Договору аренды) именно Арендатор, не Арендодатель, приемкой земельного участка подтверждает, что земельный участок передается в состоянии, соответствующем условиям Договора аренды, пригодным для использования в соответствие с разрешенным использованием. 

Считает, что редакция пункта 5.3.: « В случае отказа Арендатора от подписания проекта договора аренды земельного участка в 30-дневный срок с момента его направления организатором торгов победителю торгов. Задаток по основаниям ч.2 ст.381 ГК РФ Арендодателем не возвращается. Организатор торгов оставляет за собой право на внесение победителя торгов, уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка, в реестр недобросовестных участников аукциона», правильно формулирует обязательства Арендатора в контексте обусловленных действующим законодательством юридических фактов и установленных для исполнения сроков. В первоначальной редакции допущена подмена понятий и искажение требований действующего законодательства.

«Пункт 8.6. исключить». В первоначальной редакции данного пункта предлагается передать земельный участок по картографическим материалам, либо по желанию победителя торгов - после его самостоятельного осмотра земельного участка. Обоснование возражений по данному пункту аналогично п. 4.2.2. Кроме того, необходимо признать как факт, что «среднестатистический» Арендатор не обладает достаточными специальными знаниями и навыками, чтобы самостоятельно (по картографическим материалам) безошибочно установить местоположение земельного участка. Официально прибегнуть к помощью специалистов землеустроительных организаций на стадии заключения Договора аренды земельного участка Арендатор не может по причине отсутствия у него законных к тому оснований -правоустанавливающих документов на указанный участок, а юридический факт совершается не ранее окончания регистрации заключенного договора аренды земельного участка с выдачей документов на руки Арендатору в территориальном подразделении Росреестра. Неофициальная же помощь специалистов землеустроительных организаций не гарантирует Арендатору достоверность полученного результата и при этом не обременяет названных специалистов никакой ответственностью за его необеспечение, и исключает для Арендатора всякую возможность последующего обжалования подобных действий в судебном порядке. 

Все разногласия были направлены Ответчику в форме «Протокола разногласий» от 05.01.2017 года. В ответе администрации Славянского городского поселения от 20.02.2017 года отражено согласие Арендодателя с предложенной Арендатором редакцией пунктов 5.3 Договора аренды земельного участка, остальные пункты оставлены в первоначальной редакции со ссылкой на то обстоятельство, что невозможно вносить изменения в аукционную документацию по состоявшемуся аукциону. 

Просит признать отказ администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края от 20.02.2017 в виде протокола согласования разногласий – незаконным; урегулировать разногласия, возникшие между администрацией Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края и ФИО1 при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:20:420101:40; установить договор в следующей редакции: пункт 3.7. исключить, пункт 4.2.2. «Передать Арендатору Участок по акту приема-передачи с обязательным обеспечением совместного (предварительного осмотра Участка Сторонами Договора; пункт 5.3. «В случае отказа Арендатора от подписания проекта договора аренды земельного участка в 30-дневный сок с момента его направления организатором торгов победителю торгов, задаток по основаниям ч.2 ст.318 ГК РФ Арендодателем не возвращается. Организатор торгов оставляет за собой право на внесение победителя торгов, уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка в реестр недобросовестных участников аукциона»; пункт 8.6 исключить; обязать администрацию Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края заключить с ним договор аренды земельного участка с учетом его замечаний.

В судебном заседании истец поддержал доводы по основаниям, указанным в исковом заявлении. 

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО2 с исковыми требованиями не согласились. Из представленного письменного отзыва следует, что по изменению п.5.3 Договора администрацией Славянского городского поселения в протоколе согласования разногласий данное изменение согласовано.

По остальным пунктам договора считают, что оснований для изменения нет.

Выслушав истца, представителей ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ предусматривает, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как следует из положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п.3 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Славянского городского поселения №466 от 21.10.2016 года было принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с разрешенным использованием – приусадебный участок личного подсобного хозяйства. Местоположение участка: примерно в 697 метрах по направлению на юго-запад от ориентира, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

адрес>

Аукционная документация, проект договора аренды земельного участка, была опубликована на официальном сайте РФ, Бюллетене муниципальных правовых актов Хасанского муниципального района от 24 октября 2016 года №34, на официальном сайте Славянского городского поселения.

Согласно протокола результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка № от 30 ноября 2016 года, участник аукциона ФИО1 выиграл право на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка

01.12.2016 года администрацией Славянского городского поселения №597 вынесено постановление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду ФИО1 с разрешенным использованием «приусадебный участок личного подсобного хозяйства», общей площадью 1995,0 кв.м., местоположение которого установлено примерно в 697 метрах по направлению на юго-запад от ориентира, рассоложенного за пределами участка, адрес ориентира 

<

адрес>.

ФИО1 был направлен для подписания проект договора аренды земельного участка.

Не согласившись с проектом договора, ФИО1 05.01.2017 года в адрес администрации направил протокол разногласий по проекту в части условий пунктов 3.7, 4.2.2, 5.3,8.6.

20.02.2017 года администрация частично согласилась с возражениями арендатора, в части редакции пункта 5.3 по которому установлено, что в случае отказа арендатора от подписания проекта договора аренды земельного участка в 30- дневный срок с момента его направления организатором торгов победителю торгов, задаток в соответствие с ч.2 ст.381 ГК РФ арендодателем не возвращается. Организатор торгов оставляет за собой право на внесение победителя торгов уклонившегося от заключения договора аренды земельного участка в реестр недобросовестных участников аукциона.

Истец полагает, что подлежит исключению пункт 3.7 договора, как противоречащий ст.39.12 ЗК РФ, поскольку нарушается тридцатидневный срок, предоставленный арендатору для процедуры подписания договора аренды земельного участка. Требование об уплате арендной платы до момента подписания договора неправомерно, поскольку отсутствуют правовые основания для внесения денежных средств арендатором. Неправомерно применены штрафные санкции.

Из пункта т 3.7 договора аренды следует, что победитель обязан в течение 10 дней рабочих после подписания протокола о результатах аукциона оплатить арендную плату за первый год аренды за вычетом внесенного задатка. Единственный участник обязан, в течение 10 рабочих дней после размещения протокола заседания Комиссии по проведению аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, расположенных в границах Славянского городского поселения на официальном сайте торгов оплатить арендную плату за первый год аренды, за вычетом внесенного задатка), в случае невнесения арендной платы в указанный срок, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Уплата пени, установленной настоящим договором, не освобождает Арендатора от выполнения принятых им на себя обязательств по договору.

Довод истца о неправомерности отказа в исключении пункта 3.7 договора необоснованны.

В соответствии со ст.39.11 ч.16 ЗК по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В силу п.п. 1 п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Ст.330 ГК РФ предусмотрена обязанность должника выплаты неустойки (пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

С учетом изложенного, арендодатель правомерно установил порядок внесения арендной платы и предусмотрел ответственность за нарушение сроков внесения этой платы. При этом указанное условие договора является существенным и не может, по мнению суда, быть изменено, а равно исключено из договора, поскольку это условие было включено в аукционную документацию и основано на нормах действующего законодательства.

П.4.2.2 договора предусмотрено, что участок арендатору передается по акту приема- передачи.

Арендатор просит дополнить этот пункт обязательным обеспечением совместного (предварительного) осмотра Участка сторонами договора.

По мнению суда, требования истца в этой части не основаны на законе.

Вся аукционная документация была своевременно размещена на официальных сайтах и была доступна истцу. В указанной документации были определены ориентиры и адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, схема земельного участка. В извещении о проведении аукциона был установлен день, когда претендент на участие в аукционе по своему желанию совместно с организатором аукциона мог осмотреть земельный участок. Однако истец таким правом не воспользовался. 

Все необходимые данные, позволяющие идентифицировать земельный участок, как предмет аукциона в соответствии с положениями ч.21 ст. 39.11 ЗК РФ организатором аукциона были представлены, при этом жалоб на содержание и порядок проведения аукциона от истца не поступало.

В случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества арендодатель несет ответственность ( ст.612 ГК РФ), и арендатор имеет право требования устранения этих недостатков. Наступление такой ответственности наступает независимо от того, осматривался ли предварительно объект аренды стороной арендодателя совместно с арендатором.

Пункт 8.6 договора в редакции арендодателя фактически повторяет содержание п.4.2.2 и не противоречит закону, а именно фактическая передача земельного участка произведена по картографическим материалам. По желанию победителя торгов акт приема- передачи может быть подписан после самостоятельного осмотра земельного участка, но не позднее сроков, установленных Земельным Кодексом РФ. Арендатор в этой части ссылается на отсутствие специальных познаний при определении границ земельного участка и как указано выше такая возможность у него имелась до участия в аукционе и имеется в настоящее время при приглашении им специалиста-землеустроителя.

При таких обстоятельствах, исключать этот пункт договора, оснований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд,

решил :

исковые требования ФИО1 к администрации Славянского городского поселения Хасанского муниципального района Приморского края об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Хасанский районный суд.

Судья Гурская А.Н

решение в окончательной форме изготовлено 07.07.2017 года.