дело №2-434/2019 г. 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2019 года город Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего – судьи Лайпановой З.Х.,

при секретаре судебного заседания – Байчоровой Д.М.,

с участием:

истца – ФИО1, 

представителя истца – ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебных заседаний Усть-Джегутинского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Джегутинского сельского поселения о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной и заключенной, признании права собственности на недвижимое имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики с исковым заявлением к администрации Джегутинского сельского поселения о признании действительной и заключенной сделки купли-продажи помещения МТФ (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельного участка, площадью 1.5 га, распложенных по адресу: Карачаево-Черкесская республика, (адрес обезличен ), признании права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

В судебном заседании истец ФИО1, уточнив заявленные исковые требования и изложив их следующей редакции: признать состоявшимся договор купли-продажи помещения молочно-товарной фермы (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельного участка, площадью 15 000 кв.м., расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), заключенный (дата обезличена) между СПК (данные изъяты) и ФИО1; признать право собственности ФИО1 на помещение молочно-товарной фермы (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельный участок, площадью 15 000 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), суду пояснил, что в (дата обезличена) между ним и СПК (данные изъяты) на основании решения правления СПК (данные изъяты) и приказа председателя СПК (данные изъяты) между ним и СПК (данные изъяты) был заключен договор купли-продажи, согласно которому он приобрел в собственность помещение МТФ (номер обезличен), площадью 500 кв. м., и прилегающий земельный участок, площадью 1,5 га, необходимый для обслуживания фермы, все документы были оформлены и подписаны, указанные объекты ему были переданы, а он в кассу внес стоимость приобретенных объектов недвижимости, с указанного времени он использует данные объекты недвижимости по назначению, занимается выращиванием крупного рогатого скота, своевременно свои права на приобретенное недвижимое имущество юридически не оформил, а в настоящее время зарегистрировать право собственности на помещение фермы и земельный участок не может, так как сторона сделки – СПК (данные изъяты) на данный момент не существует, так как еще в (дата обезличена) был ликвидирован. Просит удовлетворить иск в полном объеме. 

Представитель истца ФИО1 Х-З. – ФИО2, поддержав заявленные требования в уточненной редакции и доводы, приведенные в исковом заявлении в их обоснование, просила иск удовлетворить в полном объеме, поскольку её доверитель иначе чем в судебном порядке не может разрешить возникшую проблему и юридически оформить свои права на приобретенные в собственность объекты недвижимости в виду отсутствия на данный момент второй стороны сделки – продавца СПК (данные изъяты), удовлетворение требований истца не нарушит чьи-либо права и интересы, поскольку право собственности на спорные объекты недвижимости на за кем не зарегистрировано, права на них никто не заявляет и не предъявляет, ответчик по делу – администрация Джегутинского сельского поселения, на землях которого расположены спорные объекты недвижимости, возражений против удовлетворения иска не имеет. 

В соответствии с нормами статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания представителя ответчика администрации Джегутинского сельского поселения, заявившего в поданном письменном заявлении за (номер обезличен) от (дата обезличена) об отсутствии возражений против удовлетворения иска и просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, и представителя третьего лица на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике, не представившего сведения о причинах своей неявки. 

Выслушав истца ФИО1, его представителя ФИО2, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Из представленной выписки из протокола (номер обезличен) заседания правления СПК (данные изъяты) от (дата обезличена) (л.д.9) судом установлено, что правление СПК (данные изъяты), рассмотрев заявление ФИО1 о продаже ему помещения МТФ (номер обезличен) в ауле Кызыл-Кала для развития фермерского хозяйства, приняло решение об удовлетворении заявления ФИО1 и продаже ему помещения МТФ (номер обезличен) нижнего корпуса, расположенного в (адрес обезличен ), согласно оценке оценочной комиссии, с прилегающим земельным участком, площадью 1,5 га. 

Из приказа председателя СПК (данные изъяты) (номер обезличен) от (дата обезличена) (л.д.8) судом установлено, что согласно данному приказу, вынесенному во исполнение решения правления СПК (данные изъяты), изложенного в протоколе (номер обезличен) от (дата обезличена), за 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей ФИО1 продано помещение МТФ (номер обезличен) нижнего корпуса в ауле Кызыл-Кала с прилегающей территорией 1,5 га. 

Из представленного договора, заключенного (дата обезличена) в простой письменной форме на основании выписки из протокола (номер обезличен) заседания правления СПК (данные изъяты) от (дата обезличена) и приказа (номер обезличен) от (дата обезличена) между СПК (данные изъяты) в лице председателя правления ФИО3 и ФИО1 (л.д.10), судом установлено, что ФИО1 за 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей купил у СПК (данные изъяты) помещение МТФ (номер обезличен) нижний корпус в (адрес обезличен ) с прилегающей территорией 1.5 га. 

Из содержания вышеуказанного договора купли-продажи также усматривается, что стоимость кошары внесена в кассу СПК (данные изъяты) по квитанции к приходному кассовому ордеру (номер обезличен) от (дата обезличена), а помещение кошары передано ФИО1 при подписании указанного договора. 

Исполнение сторонами условий договора от (дата обезличена) подтверждается также представленными накладной и квитанцией к приходному кассовому ордеру (номер обезличен) от (дата обезличена) (л.д.11) и актом приема-передачи основных средств от (дата обезличена) (л.д.12), из совокупности которых судом установлено, что истец ФИО1 в кассу СПК (данные изъяты) внес 120 000 рубле за МТФ (номер обезличен), 1960 года постройки, принадлежащий СПК (данные изъяты), стоимость которого комиссией оценена в 120 000 рублей. 

Из объяснений истца ФИО1, а также из представленных уведомлений об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений от (дата обезличена) за (номер обезличен) (л.д.14) и за (номер обезличен) (л.д.15) судом установлено, что государственная регистрация права собственности СПК (данные изъяты) на момент заключения (дата обезличена) рассматриваемой сделки купли-продажи на спорные объекты недвижимости не была осуществлена, как не была осуществлена и государственная регистрация рассматриваемой сделки и перехода права собственности на спорные объекты недвижимости от СПК (данные изъяты) к истцу ФИО1, более того, судом установлено, что на момент судебного разбирательства право собственности на помещение МТФ (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и на прилегающий к помещению МТФ (номер обезличен) земельный участок, площадью 15 000 кв. м., расположенные в (адрес обезличен ), ни за кем не зарегистрировано. 

Истцом ФИО1 в ходе судебного заседания было заявлено, что после заключения рассматриваемой сделки купли-продажи он и СПК (данные изъяты) от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не уклонялись, просто не успели это сделать в виду того, что СПК (данные изъяты) спустя три года после заключения сделки был ликвидирован в связи с банкротством. 

Объяснения истца ФИО1 относительно ликвидации СПК (данные изъяты) после заключении рассматриваемой сделки подтверждаются письменным сообщением МИ ФНС России (номер обезличен) по Карачаево-Черкесской Республике (номер обезличен) от (дата обезличена) (л.д.17), из содержания которого усматривается, что СПК (данные изъяты), являющийся правопреемником КДСП «Джегутинское», а он в свою очередь являющийся правопреемником совхоза (данные изъяты), снят с налогового учета (дата обезличена) по причине «ликвидация в связи с банкротством по решению суда». 

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае в соответствии с нормами части 2 статьи 165 ГК РФ сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между СПК (данные изъяты) и ФИО1 при заключении сделки было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи помещения МТФ (номер обезличен) и прилегающего земельного участка; обязательства по сделке сторонами были исполнены: денежные средства – стоимость недвижимого имущества ФИО1 были переданы в кассу СПК (данные изъяты) в полном объеме, при этом СПК (данные изъяты) передал, а ФИО1 принял помещение МТФ (номер обезличен) и прилегающий земельный участок, необходимый для обслуживания МТФ (номер обезличен); претензий друг к другу стороны не имели.

Судом установлено, что ни одна из сторон от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не уклонялась, а не осуществила регистрацию в разумный срок.

Судом установлено, что препятствием для государственной регистрации в настоящее время перехода права собственности на рассматриваемые объекты недвижимости от продавца СПК (данные изъяты) к покупателю ФИО1 стала ликвидация СПК (данные изъяты) в связи с банкротством по судебному решению и снятие СПК (данные изъяты) с налогового учета (дата обезличена). 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме отсутствия продавца. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 60 Постановления №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом, более того, разъяснил, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, но не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах, с учетом вышеприведенной нормы и разъяснений высших судебных органов, суд, полагая, что сторонами договора, а именно продавцом СПК (данные изъяты) и покупателем ФИО1 сделка купли-продажи помещения МТФ (номер обезличен) и прилегающего земельного участка в (адрес обезличен ), не только заключена, но и исполнена, приходит к выводу о том, что поскольку ФИО1 свои обязательства по договору купли-продажи от (дата обезличена) исполнил в полном объеме, передав в кассу СПК (данные изъяты) оговоренную стоимость помещения МТФ (номер обезличен) и земельного участка и приняв переданное ему недвижимое имущество, постольку ФИО1 стал законным владельцем помещения МТФ (номер обезличен) и прилегающего земельного участка в (адрес обезличен ), а следовательно, у него возникло право собственности на указанные объекты недвижимого имущества. 

Вместе с тем, согласно нормам статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего в момент возникновения спорных отношений) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания или подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд считает, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующего правоустанавливающего документа, в данном случае договора купли-продажи помещения МТФ (номер обезличен) и прилегающего земельного участка от (дата обезличена), при том, что основанием возникновения права ФИО1 на спорные объекты недвижимого имущества является именно указанный договор купли-продажи, заключенный между сторонами, а поскольку СПК (данные изъяты) в лице своего председателя правления ФИО3, как установлено в ходе судебного разбирательства, сам лично участвовал при заключении (дата обезличена) договора купли-продажи помещения МТФ (номер обезличен) и прилегающего земельного участка, чем выразил волю СПК (данные изъяты) на заключение сделки, постольку факт ликвидации юридического лица – СПК (данные изъяты) не является основанием для признания рассматриваемого договора купли-продажи помещения МТФ (номер обезличен) и прилегающего земельного участка от (дата обезличена) незаключенным и несостоявшимся.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в данном случае спор о праве отсутствует, администрация Джегутинского сельского поселения, привлеченная истцом к участию в деле в качестве ответчика и в границах которого находятся спорные объекты недвижного имущества, возражений против удовлетворения иска не высказала. 

В ходе производства по делу незарегистрированное право собственности право СПК (данные изъяты) на отчужденные по договору от (дата обезличена) объекты недвижимого имущества кем-либо не оспорено. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 60 Постановления №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснил, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Таким образом, исследовав представленные доказательства, оценив их как достоверные и допустимые, признав их совокупность достаточной для разрешения данного дела и принятия решения, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению по вышеизложенным фактическим и правовым основаниям. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Джегутинского сельского поселения о признании состоявшимся договора купли-продажи помещения молочно-товарной фермы (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельного участка, площадью 15 000 кв.м., расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), заключенного (дата обезличена) между СПК (данные изъяты) и ФИО1; признании права собственности ФИО1 на помещение молочно-товарной фермы (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельный участок, площадью 15 000 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ) – удовлетворить.

Признать состоявшимся договор купли-продажи помещения молочно-товарной фермы (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельного участка, площадью 15 000 кв.м., расположенных по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ), заключенный (дата обезличена) между СПК (данные изъяты) и ФИО1.

Признать право собственности ФИО1, (дата обезличена) года рождения, уроженца аула Джегута, (адрес обезличен ), на помещение молочно-товарной фермы (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельный участок, площадью 15 000 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ).

Данное решение является основанием для государственной регистрации Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Карачаево-Черкесской Республике права собственности ФИО1, (дата обезличена) года рождения, уроженца (адрес обезличен ), на помещение молочно-товарной фермы (номер обезличен), площадью 500 кв.м., и земельный участок, площадью 15 000 кв.м., расположенные по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен ).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики через Усть-Джегутинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, на что потребуется срок не более 5 (пяти) дней, последним днем составления мотивированного решения является 27 мая 2019 года, в указанный день стороны вправе ознакомиться с мотивированным решением суда в помещении Усть-Джегутинского районного суда и получить его копию, началом течения месячного срока апелляционного обжалования решения является 28 мая 2019 года.

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2019 года.

Мотивированное решение составлено на компьютере в единственном экземпляре 27 мая 2019 года. 

Председательствующий –