дело № 2-12/2025 (2-569/2024)

УИД 10RS0008-01-2024-000807-42

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2025 года г. Медвежьегорск

Республика Карелия

Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Ероховой Л.А., при секретаре Павковой А.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения и взыскании денежных средств,

установил:

Иск предъявлен по тем основаниям, что 20.03.2024 между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. После государственной регистрации сделки и перехода права собственности истец получила ключи от помещения и доступ в него, произвела подробный осмотр в целях планирования проведения коммуникаций. В ходе осмотра подвального помещения данного дома истец обнаружила недостатки, которые возникли в результате пожара, произошедшего до заключения договора и повредившего конструктивные элементы здания. Полагая, что при заключении договора продавец скрыл информацию об имеющихся повреждениях здания, эксплуатация приобретенного помещения без риска для жизни и здоровья невозможна, истец обратилась к ответчику с досудебной претензией о расторжении договора, потребовав вернуть уплаченные по договору 5 000 000 руб. Поскольку добровольно требования истца ответчик не удовлетворил, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 20.03.2024 и взыскать с ФИО2 в свою пользу 5 000 000 руб., расходы по государственной пошлине.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена заблаговременно 11.02.2024, сведений о причинах неявки не представила.

Представитель истца по доверенности ФИО3 не явился, извещен, просил об отложении судебного заседания в связи с занятостью в иных судебных заседаниях. Ходатайство об отложении судебного разбирательства оставлено судом без удовлетворения.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена заблаговременно 11.02.2024, сведений о причинах неявки не представила.

Представители ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены 14.02.2025. Представитель ответчика по доверенности ФИО6 не явился, надлежаще извещался. Представитель ответчика ФИО4 ходатайствовал об отложении судебного заседания в связи с занятостью в ином судебном процессе, о привлечении в качестве третьих лиц Администрации Пиндушского городского поселения и Фонда капитального ремонта Республики Карелия. В удовлетворении указанных ходатайств судом отказано.

Ранее в судебных заседаниях представитель ответчика ФИО4 против иска возражал по тем основаниям, что при заключении договора купли-продажи истцу была предоставлена информация об объекте, при осмотре помещения и при подписании акта приема-передачи истец претензий относительно технического состояния объекта не имела. В соответствии с техническим паспортом на здание спорное помещение предназначено для розничной купли-продажи, в договоре купли-продажи от 20.03.2024 цели приобретения объекта покупателем не указаны, предметом договора является нежилое помещение 1 этажа, которое было передано истцу в надлежащем состоянии. Подвальное помещение здания предметом договора не является. В рамках рассмотрения Арбитражным судом Республики Карелия иска ФИО2 к АО «Тандер» о взыскании задолженности по арендной плате проведены судебные экспертизы, подтвердившие возможность использования данного помещения в соответствии с его назначением. 

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Республике Карелия, ООО «Пиндушская жилищная компания» в судебное заседание не явились, извещены.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи.

Статьей 557 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать уплаченной за товар денежной суммы.

При этом, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, подтверждается письменными материалами дела, что 20.03.2024 между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому ФИО2 продала ФИО1 нежилое помещение общей площадью 396,7 кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, помещение 60. Помещение расположено на первом этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. Стоимость помещения составила 5 000 000 руб. (п. 2.1 договора). Согласно п. 1.6 договора купли-продажи до подписания договора отчуждаемый объект недвижимости покупателем осмотрен, претензий к его техническому и санитарному состоянию покупатель не имеет. 20.03.2024 стороны подписали передаточный акт. Право собственности ФИО1 на указанный объект зарегистрировано 26.03.2024 (регистрационная запись №).

Сведениями технического паспорта подтверждается, что многоквартирный дом 

<

адрес> 1972 года постройки, наружные стены кирпичные, крупноблочные, перекрытия -железобетонные сборные плиты. Сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют. Нежилое помещение № состоит из торгового зала общей площадью 280 кв.м, трех кабинетов, двух туалетов и двух умывальных, двух тамбуров и двух коридоров, трех помещений складов, оборудовано центральным и электрическим отоплением, централизованным водоснабжением и канализацией, автономным горячим водоснабжением. 

Управление многоквартирным домом № по 

<

адрес> осуществляет ООО «Пиндушская жилищная компания». Дом аварийным или непригодным для проживания не признавался.

23.04.2024 ФИО1 обратилась к ФИО2 с письменной претензией указав, что после государственной регистрации права собственности и получения ключей, произвела осмотр помещения на предмет планирования проведения коммуникаций, при осмотре подвального помещения обнаружила недостатки, которые делают невозможным использование по назначению приобретенного ею нежилого помещения на 1 этаже. Указанной претензией ФИО1 потребовала от ФИО2 расторгнуть договор купли-продажи и вернуть уплаченные по договору 5 000 000 руб.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.

Юридическое значение для правильного разрешения спора имеет установление наличия либо отсутствия недостатков технического состояния спорного объекта, влияющих на его безопасную эксплуатацию, объема недостатков, если таковые имеются, сметной стоимости их устранения, если такое устранение возможно, а также установление того обстоятельства, являются ли недостатки существенными, явными или скрытыми, могли ли они быть обнаружены покупателем при осмотре приобретаемого в собственность объекта и подписании акта приема-передачи.

В целях установления указанных обстоятельств судом по ходатайству сторон назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертно-технический центр «Вектор» ФИО7

Согласно заключению эксперта от 03.02.2025, в подвальном помещении многоквартирного дома 

<

адрес> имеются дефекты и повреждения, снижающие несущую способность и эксплуатационные характеристики перекрытия между подвальным помещением и нежилым помещением № с кадастровым номером №, заключающиеся в значительном разрушении, повреждении, деформации плит перекрытия. Выявлены коррозия арматуры плит перекрытия, сколы, растрескивание бетона плит перекрытия. Выполненная в месте наибольшего количества разрушений плит перекрытия двутавровая металлическая балка усиления перекрытия с опиранием на столбчатые кирпичные фундаменты значительно поражена коррозией. Несущая способность перекрытия между подвальным помещением и нежилым помещением № при текущем техническом состоянии не обеспечена, техническое состояние перекрытия между подвальным помещением и нежилым помещением № оценивается как аварийное. Причинами возникновения указанных дефектов и повреждений являются воздействие высоких температур в результате ранее произошедшего пожара, физический износ плит перекрытия. При использовании помещения № по назначению согласно выписке из ЕГРН (нежилое) угроза обрушения конструкции, риск, связанный с причинением вреда жизни или здоровью граждан, не исключаются. Имеющиеся у нежилого помещения № дефекты и повреждения – дефекты перекрытия между подвальным помещением и нежилым помещением № - не обеспечивают нормальную прочность и устойчивость строительных конструкций и согласно «Классификатору основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов» классифицируются как значительные дефекты. В связи с аварийным состоянием перекрытия между подвальным помещением и нежилым помещением № проведение инженерных коммуникаций на объект не рекомендуется до проведения работ по реконструкции и капитальному ремонту данного перекрытия, поскольку не исключается снижение несущей способности перекрытия. Выявленные дефекты и повреждения являются устранимыми, сметная стоимость затрат на устранение дефектов и повреждений (работ по реконструкции и капитальному ремонту перекрытия помещения №) согласно локальному сметному расчету составляет 3 451 748 руб. 64 коп. Установленные дефекты и повреждения не могли быть обнаружены с достаточной очевидностью при осмотре объекта 20.03.2024, обнаружение с достаточной очевидностью данных дефектов и повреждений возможно только при осмотре объекта со стороны подвального помещения. Кроме того, определение несущей способности перекрытия объекта при текущем техническом состоянии возможно только на основании выполнения поверочных расчетов. Следовательно, дефекты и повреждения, установленные у объекта, являются скрытыми.

Заключение составлено лицом, не имеющим интереса в исходе дела и обладающим специальными познаниями, на основании непосредственного осмотра помещений, заключение надлежащим образом мотивировано, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение в порядке ст. 56 ГПК РФ ответчиком и его представителями не опровергнуто.

С учетом выводов эксперта о скрытом характере недостатков, доводы представителя ответчика о том, что истец осматривала объект перед покупкой и претензий не предъявила, не могут служить основанием для освобождения продавца от ответственности. Из заключения судебного эксперта четко следует, что дефекты нежилого помещения имеют скрытый характер, что подтверждает объяснения истца о том, что недостатки были обнаружены ею после заключения договора при осмотре подвального помещения. Пункт 1.6 договора купли-продажи от 20.03.2024 факт отсутствия у спорного объекта недостатков не подтверждает, как и не подтверждает какую-либо осведомленность истца о возможных недостатках. 

Суд также учитывает, что на дату заключения договора купли-продажи от 20.03.2024 ответчик ФИО2 не могла не знать о недостатках продаваемого ею нежилого помещения, поскольку в рамках рассмотрения Арбитражным Судом Республики Карелия дела № А26-9805/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 к АО «Тандер» о взыскании задолженности по арендной плате по договору и аренды нежилого помещения № с к.н. № за период с 20.11.2019 по 30.06.2021, ответчик АО «Тандер» представил суду и истцу ИП ФИО8 техническое заключение ООО «Базис-проект» по обследованию строительных конструкций указанного помещения о необходимости проведения комплекса мероприятий по усилению (замене) аварийных плит перекрытия. Арбитражным судом РК назначена судебная экспертиза, заключение которой по ходатайству сторон настоящего спора было истребовано и приобщено к материалам гражданского дела. Согласно заключению эксперта ООО «КВ-проект» ФИО9 № 65-12/23 от 24.12.2023, указанные ООО «Базис-проект» дефекты перекрытий не опровергнуты, работы по устранению недостатков строительных конструкций не проводились.

Таким образом, действуя добросовестно, ответчик имела возможность при заключении с истцом договора купли-продажи нежилого помещения, сообщить ФИО1 об имеющихся недостатках перекрытий подвального помещения и первого этажа, однако этого не сделала.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что недостатки спорного помещения являлись скрытыми, возникли до передачи помещения покупателю и не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, учитывая, что такие недостатки не могут быть устранены истцом без несоразмерных расходов и затрат времени, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае ответчиком допущено существенное нарушение требований к качеству продаваемого объекта недвижимого имущества, которое препятствует его надлежащему использованию по назначению, что является основанием для расторжения договора купли-продажи и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченной по договору стоимости объекта в размере 5 000 000 руб.

Доводы представителя ответчика о необходимости участия в рассмотрении настоящего дела Администрации Пиндушского городского поселения и Фонда капитального ремонта Республики Карелия как лиц, уполномоченных на принятие решений об аварийности конструкций здания и необходимости его сноса или капитального ремонта, а также организующих капитальный ремонт, правового значения для разрешения настоящего дела не имеют.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к судебным расходам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с проведением по делу судебной строительно-технической экспертизы истцом ФИО1 на депозитный счет Управления Судебного Департамента в Республике Карелия внесена сумма 80000 руб., что подтверждается чеком от 24.08.2024. Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО10 внес на депозитный счет Управления Судебного Департамента в Республике Карелия 70000 руб., что подтверждается копией чека от 21.10.2024. Ответчиком ФИО2 на депозитный счет Управления Судебного Департамента в Республике Карелия внесена сумма 145000 руб., что подтверждается чеком от 21.10.2024.

Определением суда от 21.10.2024 расходы по проведению судебной экспертизы возложены на стороны в равных долях.

Согласно акту о проведении судебной экспертизы от 03.02.2025, счету на оплату экспертизы № 13 от 03.02.2025, стоимость судебной экспертизы по настоящему делу составила 150000 руб.

Соответственно, истцом понесены расходы по проведению экспертизы в размере 75000 руб. Указанная сумма на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу ч. 4 ст. 96 ГПК РФ неизрасходованные суммы на оплату судебной экспертизы подлежат возврату сторонам. Указанный вопрос разрешен судом в отдельном определении. 

Иск подан в суд 03.07.2024, принят судом к производству 08.07.2024 при уплаченной истцом государственной пошлине в размере 300 руб. (по требованию неимущественного характера о расторжении договора). 

В соответствии с пп. 1 п.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) при подаче искового заявления имущественного характера при цене иска свыше 1 000 000 рублей подлежит уплате государственная пошлина из расчета 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей. 

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым Верховным Судом РФ в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается с учетом следующих особенностей: при подаче исковых заявлений, а также административных исковых заявлений, содержащих требования как имущественного, так и неимущественного характера, одновременно уплачиваются государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, и государственная пошлина, установленная для исковых заявлений неимущественного характера.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении иска, с ответчика в пользу истца на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию расходы по государственной пошлине в размере 300 руб. На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина (по требованию о взыскании денежных средств) в размере 33200 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, помещение №, заключенный 20 марта 2024 года между ФИО2 (паспорт №) и ФИО1 (паспорт №), запись о государственной регистрации права №.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) возврат уплаченных по договору купли-продажи от 20 марта 2024 года денежных средств в сумме 5000000 рублей, расходы по проведению судебной экспертизы в размере 75000 рублей, расходы по государственной пошлине в размере 300 рублей.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в доход бюджета муниципального образования «Медвежьегорский муниципальный район» государственную пошлину в размере 33200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Медвежьегорский районный суд Республики Карелия в течение одного месяца с даты составления решения в окончательной форме.

Судья Л.А. Ерохова

Решение в окончательной форме составлено 20.02.2025