УИД: 77RS0018-02-2025-009611-06

Дело № 2-1266/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 марта 2026 года Никулинский районный суд адрес в составе судьи Юдиной И.В., при секретаре Барбашовой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1266/2026 по иску ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» к ФИО1 о взыскании задолженности, по встречному иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

истец ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1, с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании задолженности по договору № СТН(К)-1/16/115-ДДУ/95441/20 от 27.11.2020 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере сумма, судебных расходов на уплату государственной пошлины в размере сумма

В обоснование иска указано, что 27.11.2020 между ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» и ФИО1 заключен договор № СТН(К)-1/16/115-ДДУ/95441/20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого застройщик ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» обязался передать участнику долевого строительства ФИО1 объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру с условным номером 2-115, общей площадью 75,30 кв. м, расположенную по адресу: адрес, адрес.

Согласно п. п. 4.1, 4.2 цена договора определена в размере сумма, исходя из стоимости 1 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта в размере сумма

В силу п. 4.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора изменяется в случае, если общая приведенная площадь объекта, установленная (определенная) после окончания строительства здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше проектной общей приведенной площади объекта более чем на 2%. В случае отклонения общей приведенной площади объекта от проектной общей приведенной площади как в большую, так и в меньшую сторону не более чем на 2% включительно, цена договора изменению не подлежит, и стороны доплат или возврата цены договора не производят. С даты проведения обмеров объекта выбранным застройщиком в соответствии с п. 3.2.2. договора лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и / или кадастрового учета, стороны считаются пришедшими к соглашению о цене договора, рассчитанной на основании п. 4.5 договора.

Участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора в размере сумма исполнены.

22.07.2024 здание, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22.07.2024.

27.08.2024 истцом в адрес ответчика направлено сообщение о завершении строительства и необходимости принять объект, площадь которого по результатам обмеров кадастрового инженера составила 78,80 кв.м, что на 4,65% больше проектной площади объекта, однако ответчик от приема объекта долевого строительства уклонился, в связи с чем объект долевого строительства был передан участнику по одностороннему передаточному акту 25.11.2024, направленному посредством почтовой связи 04.12.2024.

Таким образом, в результате уточнения площади квартиры после завершения строительства многоквартирного дома и в соответствии с ее общей площадью, определенной по данным обмеров, окончательная сумма доли участия составила сумма Обязательство по доплате доли участия, с учетом частичной оплаты, осуществленной ответчиком 15.08.2025 в размере сумма, составляет сумма, однако со стороны ответчика указанная денежная сумма на расчетный счет застройщика внесена не была, что послужило основанием для обращения с названным иском.

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл», с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 09.01.2024 по 25.11.2024 в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма

В обоснование встречных исковых требований указано, что в силу п. 1.4 договора участия в долевом строительстве № СТН(К)-1/16/115-ДДУ/95441/20 от 27.11.2020 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику определен до 31.12.2023. В нарушение условий договора объект долевого строительства передан истцу 25.11.2024, что послужило основанием для обращения в суд со встречными исковыми требованиями. Кроме того, ФИО1 предъявлены требования о признании обязательств по договору исполненными в полном объеме и зачете удовлетворенных требований по первоначальному и встречному искам.

Представитель истца ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» в судебное заседание явился, представил письменные возражения на встречное исковое заявление, согласно которым просил удовлетворить исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору с учетом уточнений исковых требований, в частности, с учетом сведений об осуществлении частичной оплаты денежных средств по договору; удовлетворить встречные исковые требования фио в части, в соответствии с контррасчетом ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл», а также с применением ст. 333 ГК РФ; отказать в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, в случае удовлетворения таковых снизить заявленных ко взысканию размер компенсации до разумных пределов; предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2025, по основаниям, приведенным в возражениях на иск.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, сведений об уважительности причины неявки не представил, об отложении слушания по делу не ходатайствовал, реализовал свое право на участие посредством своего представителя.

Представитель ответчика фио в судебное заседание явилась, просила удовлетворить встречные исковые требования фио в полном объеме по основаниям, приведенным в иске.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив, представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства. Требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения предполагает его полную оплату в соответствии с условиями договора.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе сведения об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 27.11.2020 между ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» и ФИО1 заключен договор № СТН(К)-1/16/115-ДДУ/95441/20 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с условиями которого застройщик ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» обязался передать участнику долевого строительства ФИО1 объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру с условным номером 2-115, общей площадью 75,30 кв. м, расположенную по адресу: адрес, адрес.

В силу п. 1.4 договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику определен до 31.12.2023.

Согласно п. п. 4.1, 4.2 цена договора определена в размере сумма, исходя из стоимости 1 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта в размере сумма

В силу п. 4.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора изменяется в случае, если общая приведенная площадь объекта, установленная (определенная) после окончания строительства здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше проектной общей приведенной площади объекта более чем на 2%. В случае отклонения общей приведенной площади объекта от проектной общей приведенной площади как в большую, так и в меньшую сторону не более чем на 2% включительно, цена договора изменению не подлежит, и стороны доплат или возврата цены договора не производят. С даты проведения обмеров объекта выбранным застройщиком в соответствии с п. 3.2.2. договора лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и / или кадастрового учета, стороны считаются пришедшими к соглашению о цене договора, рассчитанной на основании п. 4.5 договора.

Участником долевого строительства обязательства по оплате цены договора в размере сумма исполнены.

22.07.2024 здание, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 22.07.2024.

27.08.2024 истцом в адрес ответчика направлено сообщение о завершении строительства и необходимости принять объект, площадь которого по результатам обмеров кадастрового инженера составила 78,80 кв.м, что на 4,65% больше проектной площади объекта, однако ответчик от приема объекта долевого строительства уклонился, в связи с чем объект долевого строительства был передан участнику по одностороннему передаточному акту 25.11.2024, направленному посредством почтовой связи 04.12.2024.

В обоснование исковых требований представитель ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» ссылается на то обстоятельство, что в результате уточнения площади квартиры после завершения строительства многоквартирного дома и в соответствии с ее общей площадью, определенной по данным обмеров, окончательная сумма доли участия составила сумма Обязательство по доплате доли участия, с учетом частичной оплаты, осуществленной ответчиком 15.08.2025 в размере сумма, составляет сумма, однако со стороны ответчика указанная денежная сумма на расчетный счет застройщика внесена не была.

В обоснование встречных исковых требований ФИО1 указано, что в силу п. 1.4 договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику определен до 31.12.2023, однако в нарушение условий договора объект долевого строительства передан по одностороннему акту 25.11.2024, в связи с чем с ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» в его пользу подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 09.01.2024 по 25.11.2024 в размере, не превышающем 5% от цены договора, а именно в сумме сумма

Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (ч. 1 ст. 12 ГПК РФ).

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В порядке ст. 56 ГПК РФ истцом ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» представлена совокупность достаточных, достоверных, допустимых и относимых доказательств, свидетельствующих об увеличении общей площади объекта долевого строительства относительно площади данного объекта, определенной условиями договора участия в долевом строительстве, фактической передаче застройщиком объекта долевого строительства ответчику.

Вместе с тем в порядке ст. 56 ГПК РФ ответчиком ФИО1 не представлено доказательств, опровергающих обстоятельства, приведенные истцом в обоснование исковых требований, а равно и свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств по договору в части оплаты цены объекта долевого участия с учетом увеличения площади такового.

С учетом изложенного, суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом приведенных правовых норм, анализа содержания заключенного между сторонами договора, предусматривающего право застройщика взимать с участника долевого строительства доплату в случае увеличения площади объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору № СТН(К)-1/16/115-ДДУ/95441/20 от 27.11.2020 участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере сумма

Также, разрешая встречные исковые требования фио о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2024 по 25.11.2024 в размере сумма, суд исходит из следующего.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что в силу п. 1.4 договора участия в долевом строительстве № СТН(К)-1/16/115-ДДУ/95441/20 от 27.11.2020 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику определен до 31.12.2023.

В соответствии с положениями ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Суд, учитывая, что дата 31.12.2023 являлась выходным днем, суд признает днем исполнения обязательств следующий рабочий день – 09.01.2024.

Судом также установлено, что многофункциональный жилой комплекс, в котором расположен объект долевого строительства, принадлежащий истцу, относится к уникальным объектам, что подтверждается п. 8.7 договора участия в долевом строительстве.

В судебном заседании ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, опровергающих доводы истца о нарушении сроков передачи объектов долевого строительства.

Суд, проверяя представленные сторонами расчеты неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, подлежащей взысканию с застройщика, приходит к следующим выводам.

В зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав уникального объекта или нет, Закон № 214-ФЗ предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений застройщика и участника долевого строительства.

Одним из проявлений этого различия является, в том числе, разные правила привлечения застройщика к договорной ответственности за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Так, по общему правилу согласно ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, ответственность застройщика в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ограничена в объеме не более 5% от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона 214-ФЗ).

В свою очередь, согласно абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ № 326 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ, не включается период с 22.03.2024 до 31.12.2024 включительно.

Вместе с тем в период с 01.07.2023 по 31.12.2024 включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 (п. 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326), то есть не выше 7,5%.

Как следствие, суд приходит к выводу о том, что размер неустойки, исчисление которой надлежит производить с 09.01.2024 с учетом положений ст. 193 ГК РФ за период с 09.01.2024 по 21.03.2024 будет составлять сумма, из расчета: 31 318 863 × 72 ×1/300× 7,5%, что не превышает 5 % (сумма) от цены договора (сумма).

Вместе с тем, определяя размер неустойки, суд учитывает ходатайство представителя истца о применении положений ст. 333 ГК РФ, принимает во внимание принцип соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, учитывая длительность нарушения ответчиком сроков исполнения обязательств, считает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика в пользу истца неустойки до сумма

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая, что судом установлен факт нарушения прав истца, как участника долевого строительства, по вине ответчика, суд считает возможным взыскать с последнего компенсацию морального вреда, определив ее размер с учетом принципа разумности в размере сумма

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статья 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относит, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, расходы на оплату услуг представителей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, поскольку исковые требований о взыскании задолженности по договору удовлетворены в полном объеме, с ответчика фио в пользу истца ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» подлежат взысканию судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере сумма

В силу ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма, от уплаты которой истец по встречным требованиям при подаче иска был освобожден, исходя из удовлетворенных судом требований имущественного и неимущественного характера.

Руководствуясь положениями постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», суд приходит к выводу о наличии оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2026 включительно.

Вместе с тем, руководствуясь положениями ст. 410 ГК РФ, разрешая заявление ответчика о взаимозачете взысканных сумм по требованиям ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» и встречным исковым требованиям фио, суд исходит из того обстоятельства, что взысканной по встречным исковым требованиям фио суммы не достаточно для исполнения в полном объеме решения о взыскании с него денежных средств, взысканных по требованиям ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл», при этом ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» представлена отсрочка исполнения решения суда до 31.12.2026, как следствие, взаимозачет взысканных сумм в данном случае повлечет нарушение права одной из сторон на своевременное исполнение решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 (...паспортные данные) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН 

<

***>) задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере сумма, расходы по уплате госпошлины в размере сумма

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (...паспортные данные) неустойку в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма

В удовлетворении остальной части встречного иска – отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН 

<

***>) в бюджет адрес госпошлину в размере сумма

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Кроссбилл» (ИНН 

<

***>) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания финансовых санкций до 31 декабря 2026 года включительно.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд адрес.

Решение в окончательной форме изготовлено 01.06.2026.

Судья И.В. Юдина