Дело № 3а-226/2022 

УИД 76OS0000-01-2022-000131-61

Мотивированное 

решение

 изготовлено 25 мая 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 11 мая 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Киселевой Н.С.,

с участием представителя административного истца – ФИО1 по доверенности от 9 апреля 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением. С учетом последующего уточнения требований административный истец просил установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по 

<

адрес>, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года:

-с кадастровым номером №, площадью 9687 кв.м - 366 000 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 10 081 кв.м - 358 000 рублей;

-с кадастровым номером №, площадью 10 021 кв.м - 356 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором вышеуказанных земельных участков на основании договоров аренды земельных участков №30/19 от 6 мая 2019 года и №86/19 от 19 июля 2019 года. Установленная в отношении объектов недвижимости приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 6 октября 2021 года №48-н по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке №15981/22 от 28 марта 2022 года, подготовленного оценщиком ООО «Ярэксперт». Установлением кадастровой стоимости земельных участков в завышенном размере, нарушаются права и законные интересы административного истца, поскольку размер арендной платы определяется с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец ФИО2 в судебное заседание не явился, направил представителя по доверенности (л.д.13-14) ФИО1, которая уточненные исковые требования поддержала. Дала пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца; представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Административным ответчиком Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Указано, что Управление является ненадлежащим ответчиком по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда. Указано, что учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку кадастровая стоимость земельных участков определена на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 6 октября 2021 года №48-н по состоянию на 1 января 2021 года. В соответствии с действующим законодательством учреждение не наделено полномочиями по определению достоверности рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», заинтересованное лицо администрация Ростовского муниципального района Ярославской области, заинтересованное лицо Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статья 5 Земельного кодекса РФ относит арендаторов земельного участка к его правообладателям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1 и 5).

Судом установлено, что административный истец на основании договоров аренды земельных участков №30/19 от 6 мая 2019 года и №86/19 от 19 июля 2019 года является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, расположенных по 

<

адрес> 

Из приложения №2 к договору аренды следует, что расчет арендной платы производится с учетом сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 6 октября 2021 года №48-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенных на территории Ярославской области» определена кадастровая стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2021 года: с кадастровым номером № – 817 485,93 рублей, с кадастровым номером № – 734 703,28 рублей, с кадастровым номером № – 730 330,40 рублей (п/п №№ 81666, 81667, 81695) (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости – л.д.134-136).

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями договоров аренды №30/19 от 6 мая 2019 года и №86/19 от 19 июля 2019 года, расчет арендной платы осуществляется с учетом кадастровой стоимости. Таким образом, ФИО2 обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований представил отчет ООО «Ярэксперт» №15981/22 от 28 марта 2022 года, согласно которому по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 366 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № - 358 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № - 356 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Исследование отчета ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО4, дает основания суду для вывода о том, что он является допустимым доказательством.

Оценщик ФИО4 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

Заявляя возражения относительно отчета ООО «Ярэксперт», департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что при определении объектов-аналогов, оценщик исключил самые дорогие и самые дешевые аналоги из представленного в отчете анализа рынка, что, по мнению автора отзыва, является некорректным. Кроме того, в нарушение пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных и, следовательно, использует в расчетах рыночной стоимости объекта оценки лишь часть объектов-аналогов, вводя тем самым пользователя отчета в заблуждение относительно реальных рыночных данных на земельные участки в выбранном сегменте на дату оценки. Между тем, на дату оценки на рынке представлены и иные аналоги, показывающие иной диапазон цен на земельные участки (предложение № 1 (

<

адрес> кадастровый номер №); предложение № 2 (

<

адрес>, кадастровый номер №); предложение №3 (

<

адрес>, кадастровый номер №) применение в расчетах представленных аналогов привело бы к иному результату оценки.

Оснований согласиться с замечаниями административного ответчика суд не находит.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. Для формирования более однородной выборки необходимо исключать не только самый дешевый, но и самый дорогой аналог. 

Предложения административного ответчика не были учтены при анализе рынка ввиду того, что объявления не содержат точного указания на кадастровый номер (предложение №2 и №3), участок несопоставим по местоположению (предложение №2). Что касается предложения №1, то данный земельный участок не был рассмотрен оценщиком по причине немалого количества объявлений о продаже земельных участков в уже организованных коттеджных поселках с организованной инфраструктурой (подведением коммуникаций, установкой локальных трансформаторных станций, размежеванных и уже в некоторых случаях застроенных участках).

Сведений о том, как использование указанных предложений повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости спорных земельных участков, административным ответчиком не представлено. 

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки. Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объектов оценки оценщиком ООО «Ярэксперт» определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

Таким образом, Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Росреестра» являются ненадлежащими ответчиками по настоящему делу.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 11 апреля 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: Ярославская область, Ростовский район, Итларский сельский округ, у д. Заозерье, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: ведение садоводства, в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года:

-с кадастровым номером №, площадью 9687 кв.м - 366 000 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 10 081 кв.м - 358 000 рублей;

-с кадастровым номером №, площадью 10 021 кв.м - 356 000 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости –11 апреля 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина