Мотивированное 

решение

 составлено 5 февраля 2024 г.

Дело № 3а-2/2024 

УИД 51OS0000-01-2023-000059-45

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 января 2024 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Камерзана А.Н.

при секретаре Синициной М.В.

с участием представителя административного истца индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель (далее – ИП) ФИО1 обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Государственного областного бюджетного учреждения (далее - ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области») от 06 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В обоснование требования указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости – здания общежития, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***.

Названный земельный участок находится во владении административного истца на основании договора аренды от ***.

25 января 2023 г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о размере кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2023 г. в размере 17 473 317,4 рублей. 

Между тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** согласно отчету об оценке ООО «Союз Оценщиков» от 15 июня 2023 г. № 530 по состоянию на 19 апреля 2023 г. составляет 11 473 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 06 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 06 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в соответствии с отчетом ООО «Союз Оценщиков» от 15 июня 2023 г. № 530 в размере рыночной стоимости 11 473 000 рублей, поскольку это влияет на размер арендных платежей и затрагивает интересы административного истца.

Представитель административного истца ИП ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивала.

Представитель административного ответчика ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» ФИО3, представив письменные возражения, просил в удовлетворении требований административного истца отказать.

Административный истец – ИП ФИО1, административный ответчик – директор ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области», представители заинтересованных лиц - Министерства имущественных отношений Мурманской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области), ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, Комитета имущественных отношений г. Мурманска, администрации г. Мурманска в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной. 

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащими отклонению. 

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец владеет на праве долевой собственности объектом недвижимости с кадастровым номером ***, которое входит в состав объекта недвижимости – общежития с кадастровым номером *** расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: ...

Указанный земельный участок находится во владении ИП ФИО1 на основании договора аренды земли от ***

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 28 ноября 2022 г. № 2055 установлена по состоянию на 01 января 2022 г. в размере 17 473 317,4 рублей (том 2 л.д.36-40).

16 июня 2023 г. ИП ФИО1 обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в 11473000 рублей, приложив отчет от 15 июня 2023 г. № 530, выполненный оценщиком ООО «Союз Оценщиков» ФИО4, состоящим в саморегулируемой организации оценщиков ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» (том 1 л.д. 37-217, 218-220,221-222).

06 июля 2023 г. ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения (том 1 л.д. 221-222).

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа ИП ФИО1 в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные при составлении отчета об оценке ООО «Союз Оценщиков» от 15 июня 2023 г. № 530.

Как следует из раздела V оспариваемого решения бюджетного учреждения, объекты-аналоги выставлены на продажу посредством публичного предложения. Если продавец готов в процессе переговоров пойти на уступки покупателю и предоставить скидку на торг, он пишет об этом в тексте объявления. Ввиду отсутствия достоверных сведений, целесообразно исходить из того, что в тексте объявления указана окончательная цена объекта-аналога. Введение корректировки нецелесообразно.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Респект».

Согласно заключению эксперта ООО «Респект» ФИО5 от 18 декабря 2023 г. № 236/23-СД отчет ООО «Союз оценщиков» от 15 июня 2023 г. № 530 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, категории – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 19 апреля 2023 г. без учета НДС составляет 13 370 000 рублей (том 2 л.д.90-121).

Суд учитывает, что эксперт ООО «Респект» ФИО5 провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Кроме того, при даче ответа на вопрос соответствия отчета об оценке требованиям законодательства, эксперт, в качестве одного из нарушений указал на отсутствие, проведенного оценщиком анализа возможности применения корректировки на цену предложения, а также на применение неактуальной корректировки на торг. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

Предусмотренных положениями статьи 83 КАС РФ оснований для проведения повторной или дополнительной судебной экспертизы судом не установлено. 

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 11 473 000 рублей на основании отчета об оценке ООО «Союз Оценщиков» от 15 июня 2023 г. № 530 у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое бюджетным учреждением решение от 6 июля 2023 г. *** является законным.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «Респект» Коробовой (ФИО6) от 18 декабря 2023 г. № 236/23-СД, в размере 13 370 000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 300 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 06 июля 2023 г. *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м, категории – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения, расположенного по адресу: ..., на земельном участке расположено здание № 7, по состоянию на 19 апреля 2023 г. в размере его рыночной стоимости равной 13 370 000 (тринадцать миллионов триста семьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Н. Камерзан