Дело № 3а-69/2025

64OS0000-01-2025-000117-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июля 2025 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М., 

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административными исковыми требованиями к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом города Саратова, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, в котором просит признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2024/000712 от 

<

дата> незаконным и установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата>, в размере равном его рыночной стоимости 4 150 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного жилого помещения в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости 1246-р от 

<

дата> составляет 6 560 325 рублей 64 копейки.

Вместе с тем согласно отчету № от 

<

дата>, составленному ООО «Оценка собственности» (оценщик ФИО5), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером жилого помещения с кадастровым номером 64:48:020462:1575 общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата>, определена в размере 4 150 000 рублей.

<

дата> ФИО1 обратился в государственное бюджетное учреждение 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного жилого помещения с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от 

<

дата>, составленному ООО «Оценка собственности» (оценщик ФИО5).

Решением государственного бюджетного учреждения 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» от 

<

дата>№ ОРС-64/2024/000712 ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее -Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). 

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи недвижимости от 

<

дата>.

Кадастровая стоимость спорного жилого помещения в соответствии с актом об утверждении кадастровой стоимости 1246-р от 23 ноября 2023 года составляет 6 560 325 рублей 64 копейки.

Вместе с тем согласно отчету № от 

<

дата>, составленному ООО «Оценка собственности» (оценщик ФИО5), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата>, определена в размере 4 150 000 рублей.

<

дата> ФИО1 обратился в государственное бюджетное учреждение 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного жилого помещения с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от 

<

дата>, составленному ООО «Оценка собственности» (оценщик ФИО5).

Решением государственного бюджетного учреждения 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» от 

<

дата>№ ОРС-64/2024/000712 ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 

<

дата>, составленному ООО «Оценка собственности» (оценщик ФИО5), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в решении указало, что на странице 47 отчета об оценке в соответствии со справочником оценщика недвижимости «Квартиры» под редакцией ФИО2, оценщик ссылается на месторасположение как ключевой ценообразующий фактор, но не рассматривает этот фактор согласно элементам сравнения указанного справочника таким как «местонахождение в пределах города», ограничивая круг потенциальных аналогов, при этом описывая данный фактор как одну из возможных корректировок (страницы 52-53 отчета об оценке). Данный факт вводит пользователей отчета об оценке в заблуждение и вызывает сомнение в правильности исследования рынка трехкомнатных квартир в городе Саратове на дату оценки, так как анализ рынка трехкомнатных квартир, аналогичных объекту оценки, фактически проведен всего лишь по четырем предложениям к продаже, которые и являются в дальнейшем аналогами для расчета. Оценщик указал, что на сайте «Авито» предлагаются к продаже всего 4 (четыре) трехкомнатные квартиры по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> в 

<

адрес> в 

<

адрес>. Таким образом, допущено нарушение пункта 11 ФСО № (в). Кроме того, анализ имеющихся предложений к продаже показал, что все предлагаемые квартиры в данных домах предлагаются к продаже с отделкой (социальный ремонт, эконом-класс, улучшенный ремонт). Без отделок квартир в данном микрорайоне не найдено. Имеются квартиры в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, но данный дом расположен в центре микрорайона, в непосредственной близости от школы, торговой площади, парка, в непосредственной близости от остановок общественного транспорта - то есть существенно отличается от объекта оценки по местоположению. Кроме того, сам дом кирпичный, 17-и-этажный, что несопоставимо с объектом оценки. Больше новых домов в районе пос. Комсомольский нет. Оценщик неверно не рассматривает другие спальные микрорайоны г. Саратова, находящиеся на окраине города, например в Ленинском районе и другие. На основании вышеизложенного сделан вывод, что данный отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

По ходатайству административного истца определением суда от 

<

дата> назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» ФИО7

Согласно заключению эксперта № от 

<

дата> ООО «Оценка-64» ФИО7 оценщиком при составлении отчета № от 

<

дата> были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки и законодательства в области оценки, также отчет содержит нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14 апреля 2022 года № 200 утверждены Федеральный стандарт оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» (далее – ФСО № 1), Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости (ФСО II)» (далее – ФСО № 2), Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки (ФСО III)» (далее – ФСО № 3), Федеральный стандарт оценки «Задание на оценку (ФСО IV)» (далее – ФСО № 4), Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее – ФСО № 5), Федеральный стандарт оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее – ФСО № 6).

Экспертом ФИО7 установлено, что в ходе исследования отчета были выявлены нарушения требований пункта 2 ФСО № 6, пункта 8 ФСО № 6, пункта 30 ФСО № 7, положений статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 ФСО № 6 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Согласно пункту ФСО № 6 подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего Федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки.

Экспертом установлено, что на странице 63 Отчета приведена информация и применена корректировка: «по опросу риэлторских фирм г. Саратова скидка на «Торг» для аналогичных квартир составляет не более - 100 000, рублей. Учитывая принцип осмотрительности, применим корректировку на торг «-100 000 рублей». Однако источники получения информации о величине скидки на торг не указаны, дата получения информации также не приведена. Указанное нарушение является существенным, поскольку непосредственно влияет на полученный результат стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 30 ФСО № 7 после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Экспертом установлено, что задание на оценку приведено на страницах 6-8 Отчета, в нем не содержится указание на отсутствие необходимости приведения границ интервала стоимости. На странице 69 Отчета имеется раздел: описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов, однако ни в нем, ни далее по тексту границы интервала стоимости не приведены.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета № от 

<

дата> оценщиком нарушены положения статьи 11 Федерального закона от 

<

дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части неоднозначного толкования, введения в заблуждение, а также требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Таким образом, в отчете имеются нарушения законодательства об оценочной деятельности, влияющие на полученный результат стоимости.

Заключение эксперта ФИО7 общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в части определения необоснованным отчета оценщика соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Эксперт ФИО7, составивший заключение, имеет высшее образование: диплом с отличием ИВС 0074883 от 

<

дата>, выданный Саратовским государственный техническим университетом. Специальность: «Информационные системы (в гуманитарной области)»; диплом магистра с отличием 107718 1260212 от 

<

дата>, выданный ФГБОУВО «Российский экономический университет имени ФИО8», 

<

адрес>, специальность «Экономика», направленность (профиль) образовательной программы: «Экспертиза отчетов об оценке»; состоит в Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № от 

<

дата>, является экспертом Экспертного совета Ассоциации; профессиональная переподготовка: диплом ПП № от 

<

дата>, выданный Московским международным институтом эконометрики, информатики, финансов и права, специальность «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка бизнеса», выдан ФИО7 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 

<

дата> №, действует до 

<

дата>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО7 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 

<

дата> №, действует до 

<

дата>; квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № от 

<

дата> по направлению оценочной деятельности «Оценка движимого имущества», выдан ФИО7 на основании решения федерального бюджетного учреждения «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 

<

дата> №, действует до 

<

дата>; гражданская ответственность застрахована согласно полису №, выданному ПАО «САК «ЭНЕРГОГАРАНТ» на период страхования с 

<

дата> по 

<

дата>, дата выдачи 

<

дата>, страховая сумма 30 000 001 руб. Стаж в области оценочной деятельности 19 лет, с ноября 2005 года.

Выводы эксперта ФИО7 об использовании неполных и недостоверных сведений об объектах-аналогах, допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Оценка собственности» (оценщик ФИО5) при составлении № от 

<

дата>, а также о неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 2

<

адрес> 

<

адрес>, оценщиком ООО «Оценка собственности» ФИО5 допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтвержден заключением эксперта ФИО7 № от 

<

дата>. 

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения 

<

адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При определении рыночной стоимости жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, экспертом ООО «Оценка-64» ФИО7 установлены количественные и качественнее характеристики исследуемого объекта: наименование «квартира», текущее использование «жилое помещение, не используется», этаж «4», площадь «81,8 кв.м», состояние объекта «без отделки», в квартире на стенах наблюдаются микротрещины. Многоквартирный дом, в котором расположен объект оценки, состоит из 11 этажей (1 технический этаж). Год постройки – 2021. Материал стен – панель.

В результате анализа качественных и количественных характеристик объектов исследования, эксперт принял решение определить сегмент рынка, к которому принадлежат объекты исследования как рынок квартир.

Экспертом выявлено 9 предложений о продаже квартир, в расчетах использованы все предложения, относящихся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки (квартиры, расположенные в ЖК «Лотос» 

<

адрес>).

Предложения выявлены по источникам информации, размещенной в сети интернет на сайтах: www.avito.ru, saratov.cian.ru.

Согласно выборке, стоимость 1 кв.м. составляет от 55 488 до 80 000 рублей без учета корректировок и скидки на торг.

Поскольку на рынке имеется достаточное количество предложений, при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом использован сравнительный подход (метод сравнения продаж), отказ от применения затратного и доходного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов экспертом использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). 

Согласно пункту 4 ФСО № 4 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал 9 объектов аналогов из квартир, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №), 

<

адрес>, 2-й 

<

адрес> (объект-аналог №).

Согласно пункту 22 ФСО № при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики. Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, выбранных в качестве аналогов, приводятся в заключении.

В расчете стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были внесены корректировки на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается за 1 кв.м в месяц общей площади объектов сравнения.

Экспертом применены корректировки на: скидка на торг, площадь объекта, на этаж, на состояние отделки, на наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью. Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода определено экспертом по состоянию на 

<

дата> в отношении: жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, в размере 4 270 000 рублей.

Заключение эксперта ФИО7 ООО «Оценка-64» соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судане имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Возражений относительно результатов судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Оценка-64» ФИО7, от участников процесса не поступало.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 2 сентября 2024 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 12 декабря 2024 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. 

Кроме того, экспертное учреждение общество с ограниченной ответственностью «Оценка-64» обратилось в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, в размере 15 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела, представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу названных законоположений, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к судебным издержкам.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии в частью 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлен общий принцип распределения судебных расходов по административному делу стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет другой стороны.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» при последующем отказе в удовлетворении такого административного иска судебные расходы подлежат взысканию с лица, в интересах которого подан административный иск (статьи 111, 112, часть 2 статьи 114 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Часть 3 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривает обращение с заявлением об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в бюджетное учреждение или многофункциональный центр. В силу части 15 указанной статьи решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

С учетом изложенного, поскольку решением суда отказано в удовлетворении требования об оспаривании решения бюджетного учреждения и судебный акт по соответствующему делу состоялся не в пользу административного истца (поскольку установление кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельного характера), судебные расходы по проведению экспертизы подлежат возложению на ФИО1

Расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, проведенной по определению суда первой инстанции, подлежат взысканию, поскольку на их проведение были затрачены средства и расходы, подтвержденные материалами дела.

Возникновение права эксперта на получение оплаты за выполненную им работу по проведению судебной экспертизы и компенсацию расходов, связанных с ее проведением, не обусловлено согласием суда с заключением эксперта; процессуальным законом не предусмотрено условий, при которых расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, результаты которой признаны судом относимым и допустимым доказательством, не подлежат компенсации. 

Согласно пунктам 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. 

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-64» в подтверждение обоснованности стоимости оказанных услуг представлено финансово-экономическое обоснование, в котором перечислены расходы предприятия на проведение экспертизы, которые понесены коммерческой организацией, самостоятельно формирующей размер такой платы с подтверждением конкретных доказательств. 

Согласно финансово-экономическому обоснованию общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64», исходя из базовой стоимости 1 часа оценщика, количество затрат и часов, общая стоимость проведения экспертизы составила 15 000 рублей. Расчет калькуляции произведен на основании установленной стоимости нормо-часа и количества нормо-часов на проведение экспертизы по виду 16.2 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их рыночной и иной стоимости (10 часов при норме часа 1597,72 рублей, скидка 5%).

Стоимость одного экспертного часа установлена на основании приказа ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 09 февраля 2023 года № 29/1-1 «Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ, при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц».

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона, доказательств по опровержению данного факта не представлено, в связи с чем в указанном размере подлежит взысканию с административного истца. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 81,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>д, 

<

адрес>, по состоянию на 

<

дата> в размере 4 270 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 

<

дата>.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения от 

<

дата> - отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценка-64» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева