РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 30 ноября 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А., 

при секретаре Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-994/2017 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Самаратрансстрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Самаратрансстрой» (далее ООО «Самаратрансстрой») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения требований, просит об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 64 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013г. 

Требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности (постоянного бессрочного пользования), его кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 25.11.2013г. составляет 69 493 120 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости, установленной на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке № от 02.05.2017 года, выполненным ООО «Март-Оценка» в размере 24 768 000 рублей, в связи с чем, нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участка.

Однако, решением Комиссии при Управлении Росреестра по Самарской области заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности, доводы административного иска поддержала в полном объеме.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц – ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации городского округа Сызрань Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. 

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

Представитель администрации городского округа Сызрань Самарской области в письменном отзыве просил в удовлетворении заявленных требований отказать, дело рассмотреть в его отсутствие.

Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не направили своих представителей в судебное заседание, отзыв по делу не представили, о дате слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 64 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственная база, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 27.01.2006г.

ООО «Самаратрансстрой» является собственником вышеуказанного земельного участка, что подтверждается свидетельством № о праве собственности, бессрочного (постоянного) пользования землей, решением Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2014 г. 

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Приложением № 1 к постановлению Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков. По состоянию на 25.11.2013 г. кадастровая стоимость спорного земельного участка составила 69 493 120 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.07.2017 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного /бессрочного/ пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 30.06.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области. 

Решением Комиссии № от 14.07.2017 года заявление отклонено. 

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение ООО «Самаратрансстрой» в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от 02.05.2017 года, выполненный оценщиком ООО «Март-Оценка» ФИО1 по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого на дату оценки составляет 24 768 000 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 25.11.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 23-33 отчета.

Для определения стоимости земельного участка оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

На стр. 28-29 отчета оценщиком определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок – промышленного назначения из числа земель населенных пунктов г. Сызрань Самарской области.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ её наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его фактическое использование – производственная база.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. 

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из объекта оценки, а также целей и задач оценки (раздел 10 отчета).

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж. Выбор подхода, используемого оценщиком, обоснован / пункт 11 ФСО №1/. Отказ от применения затратного и доходного подходов оценщиком аргументирован на страницах 36-39 отчета.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам (местоположение, передаваемые имущественные права, площадь, наличие инженерных коммуникаций).

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м земельного участка/стр. 42 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки (25.11.2013г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: база данных программного комплекса АДОН.

В целях расчетов в качестве объектов-аналогов оценщиком подобрано 5 земельных участков в г. Сызрани свободных от застройки и улучшений, находящихся в собственности, относимых к сегменту рынка участков под промышленное использование. Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 14 на стр.40отчета.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), применил метод корректировок и обосновал его на страницах 41-48 отчета: введены корректировки на торг, на площадь, на наличие коммуникаций.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки отражен в таблице № 23 на страницах 49-51 отчета.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, согласно отчету, по состоянию на 25.11.2013 года составила 24 768 000 рублей без учета НДС.

В материалы дела представлены письменные пояснения оценщика ФИО1, которая содержащиеся в отчете выводы подтвердила. 

Давая оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что Отчет об оценке не допускает неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Таким образом, суд приходит к выводу, что итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами. 

В соответствии с положительным экспертным заключением Саморегулируемой организации «Союз «Федерация специалистов оценщиков» № от 08.06.2017 г., отчет соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, заданию на оценку. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете об оценке (стоимость объекта оценки) соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке № от 02.05.2017 г., подготовленный ООО «Март-Оценка» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, у суда не имеется.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете рыночной стоимости спорного земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25.11.2013 года в размере 24 768 000 рублей без учета НДС подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 25.10.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 30.06.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Самаратрансстрой» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 64 000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 24 768 000 рублей.

Датой подачи ООО «Самаратрансстрой» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 30.06.2017 года, в суд – 25.10.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 05.12.2017г