Дело № 2-1286/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 26 июня 2018 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Корпачевой Л.В. при секретаре Охотниковой О.С. с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Мелласъ» к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании пени, возложении обязательства совершить определенные действия,

у с т а н о в и л :

Товарищество собственников жилья «Мелласъ» (далее – ТСЖ «Мелласъ») обратилось в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании пени в размере 60 786,99 рублей, возложении обязательства возвратить объект аренды – нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что 12 июля 2011 года между Объединением совладельцев жилых домов «Мелласъ» (арендодатель), правопреемником которого является истец, и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды вышеуказанного нежилого помещения сроком до 12 июля 2026 года. Ответчиком ненадлежащим образом исполняются условия договора, в частности не произведен капитальный ремонт помещения, несвоевременно вносится арендная плата. Так арендная плата не вносилась ответчиком 9 месяцев, в связи с чем ей истцом была направлена претензия, требования которой были исполнены частично. В соответствии с условиями договора он может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя, если арендатор не оплачивает арендную плату больее 3 месяцев подряд. Таким образом, недобросовестное поведение ответчика в соответствии с условиями договора и положениями закона является основанием для досрочного расторжения судом договора аренды.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, указала, что основанием расторжения договора аренды является только нарушение ответчиком условий договора в части оплаты арендной платы.

Представитель ответчика в судебном заседании с иском не согласился, указал следующее. Договором не установлен срок проведения капитального ремонта, доказательства необходимости его проведения судом не представлены, в данной части истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В настоящее время у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, исковое требование не содержит требований о взыскании арендных платежей. Требования о взыскании пени не подлежат удовлетворению, поскольку в связи с перерегистрацией истца в российском правовом поле у арендодателя изменились все реквизиты, в том числе банковские. В связи с этим ответчик с 2014 года по 2016 год вела переписку с истцом, направленную на получение новых реквизитов для надлежащего выполнения обязательств по договору аренды в части оплаты арендной платежей. Краткосрочная, впоследствии погашенная задолженность по договору аренды образовалась не по вине арендатора. По требованию о взыскании пени истцом пропущен срок исковой давности.

Ответчик, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, о причинах неявки не сообщила.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что на основании выданного 4 декабря 2001 года исполнительным комитетом Форосского поселково совета свидетельства о праве собственности № Объединение совладельцев жилых домов «Мелласъ» является собственником нежилого помещения площадью 62,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

12 июля 2011 года между Объединением совладельцев жилых домов «Мелласъ» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 62,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По данному договору арендодатель обязался передать арендатору в срочное платное пользование вышеуказанное нежилое помещение, арендатор обязался принять данное нежилое помещение, своевременно платить арендную плату и после прекращения договора вернуть арендованное имущество арендодателю в надлежащем состоянии (п. 1.1, 2.1.7 договора).

П. п. 2.1.5, 3.1 договора установлены размер, порядок и срок внесения арендной платы – 250 гривен ежемесячно с перечислением на счет арендодателя не позднее двадцатого числа каждого месяца, следующего за расчетным.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до 12 июля 2026 года (п. 6.1 договора).

Согласно п. п. 5.2, 5.4, 5.5 договора он может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя, если арендатор не платит арендную плату более 3 месяцев подряд. О расторжении договора другая сторона письменно предупреждает за 2 месяца. При прекращении договора арендатор обязуется в течение месяца передать арендодателю арендованное имущество в надлежащем состоянии.

Республика Крым принята в Российскую Федерацию с 18 марта 2014 года в соответствии с Конституцией Российской Федерации и ст. 4 Федерального конституционного закона от 17 декабря 2001 года № 6-ФКЗ «О порядке принятия в Российскую Федерацию и образования в ее составе нового субъекта Российской Федерации» на основании Федерального конституционного закона Российской Федерации от 21 марта 2014 года №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

В силу ст. 16 Федерального закона от 30 ноября 1994 года N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в целях обеспечения участия в отношениях гражданского оборота обладающие гражданской правоспособностью юридические лица, которые имели в соответствии с учредительными документами место нахождения постоянно действующего исполнительного органа, на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов (за исключением юридических лиц, имущество которых находится в собственности публично-правового образования, или юридических лиц, участником которых является публично-правовое образование), могут привести свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации и обратиться с заявлением о внесении сведений о них в Единый государственный реестр юридических лиц в срок до 1 января 2015 года.

В соответствии с положениями данного Федерального закона Объединение совладельцев жилых домов «Мелласъ», место нахождения постоянного действующего исполнительного органа которого находилось в г. Ялте Автономной Республики Крым, привело свои учредительные документы в соответствии с российским законодательством, сведения о нем как о Товариществе собственников жилья «Мелласъ» 11 февраля 2015 года внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

1 марта 2017 года Товарищество собственников жилья «Мелласъ» направило ФИО3 претензию с требованием оплатить задолженность по договору аренды нежилых помещений в размере 5 151, 44 рублей, пени в размере 60 786,99 рублей за период задолженности с 10 июня 2016 года по 31 января 2017 года, расторжении договора аренды и возврате объекта аренды с указанием, что в случае невыполнения требований ТСЖ «Мелласъ» будет вынуждено обратиться в суд с иском о расторжении договора, взыскании задолженности и возврате имущества.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (п. 1 ст. 309 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно выданной истцом ответчику 1 июня 2017 года справке размер арендной платы в месяц составляет 736 рублей, 31 января 2015 года оплачена сумма в размере 1 472 рубля за декабрь 2014 года и январь 2015 года, за период с февраля 2015 года по февраль 2016 года задолженность по арендной плате составила 9 568 рублей (736 рублей х 13 месяцев). 21 марта 2016 года арендатором уплачена сумма в размере 12 000 рублей. С июля 2016 года по февраль 2017 года задолженность по арендной плате составила 6 400 рублей. 16 марта 2017 года арендатором уплачена сумма в размере 6 623,28 рублей. Впоследующем до выдачи справки оплата за аренду помещения производилась ежемесячно.

Так, согласно представленным ответчиком квитанциям ею арендодателю вносилась плата 20 апреля 2017 года в размере 750 рублей, 23 мая 2017 года в размере 750 рублей, 21 июня 2017 года в размере 750 рублей, 18 июля 2017 года в размере 750 рублей, 18 августа 2017 года в размере 750 рублей, 20 сентября 2018 года в размере 750 рублей, 24 октября 2017 года в размере 750 рублей,17 ноября 2017 года в размере 750 рублей, 25 мая 2018 года в размере 4 500 рублей.

Таким образом, после того, как ответчику стали известны новые банковские реквизиты для внесения арендной платы (март 2016 года) ею не вносилась ежемесячно плата в период с июня 2016 года до марта 2017 года, то есть 9 месяцев (уплаченная 21 марта 2017 года сумма в размере 6 623,28 рублей погасила задолженность за период с июня 2016 года по февраль 2017 года), а также в период с декабря 2017 года по апрель 2018 года, то есть 5 месяцев.

Как установлено судом, при заключении договора аренды стороны пришли к соглашению, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если арендатор не платит арендную плату более 3 месяцев подряд.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом установлено, что после направления истцом 1 марта 2017 года претензии об оплате задолженности в размере 5 151,44 рублей ответчиком истцу 16 марта 2017 года перечислена плата в размере 6 623,28 рублей.

В Арбитражный суд Республики Крым в мае 2017 года ТСЖ «Мелласъ» подан иск к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании пени в размере 60 786,99 рублей, возврате имущества. Определениями суда от 23 мая 2017 года исковое заявление оставлено без движения, от 23 июня 2017 года принято к производству суда, от 3 августа 2017 года производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду.

С учетом данных обстоятельств, неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, длительного срока просрочки ее уплаты, суд приходит к выводу, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения ответчиком претензии не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Так, после получения претензии истца, погашении задолженности ответчиком в период с декабря 2017 года по апрель 2018 года вновь ежемесячно не вносилась арендная плата, при этом внесенные ранее денежные суммы полностью не погашали имеющуюся задолженность. Денежная сумма в размере 4 500 рублей внесена ответчиком после подачи ТСЖ «Мелласъ» иска в Арбитражный суд Республики Крым.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований о расторжении договора аренды, заключенного сторонами 12 июля 2011 года в связи нарушением арендатором условий договора по оплате арендной платы более трех месяцев подряд.

Поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, суд приходит к выводу об обоснованности также исковых требований о возложении на ответчика обязанности возвратить истцу объект аренды.

При разрешении исковых требований о взыскании пени суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Согласно п. 4.4 договора в случае просрочки уплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 5% за каждый день просрочки.

Истец просит взыскать пени за период с 10 июня 2016 года по 31 января 2017 года в размере 60 786,99 рублей.

Возражая против иска в данной части, представителем ответчика сделано заявление о применении срока исковой давности.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (п. 1 ст. 199 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Иск о взыскании пени за период с 10 июня 2016 года по 31 января 2017 года подан в суд 12 октября 2017 года, в связи с чем доводы представителя ответчика о пропуске срока исковой давности несостоятельны.

Поскольку судом установлено, что ответчиком за указанный период арендная плата не вносилась, имеются основания для взыскания пени.

На 21 июля 2016 года (согласно п. 2.1.5 договора срок внесения платы не позднее 20 числа каждого месяца, следующего за расчетным) размер задолженности составил 512 рублей (12 000 рублей – (736 рублей х 17 месяцев). Сумма пени за период с 21 июля по 20 августа 2016 года составляет 793,60 рублей (512 рублей х 31 день х 5 %).

На 21 августа 2016 года размер задолженности составил 1 248 рублей (512 + 736). Сумма пени за период с 21 августа по 20 сентября 2016 года составляет 1 934,40 рублей (1 248 рублей х 31 день х 5 %).

На 21 сентября 2016 года размер задолженности составил 1 984 рубля (1 248 +736). Сумма пени за период с 21 сентября по 20 октября 2016 года составляет 2 976 рублей (1 984 рубля х 30 дней х 5 %).

На 21 октября 2016 года размер задолженности составил 2 720 рублей (1 984 + 736). Сумма пени за период с 21 октября по 20 ноября 2016 года составляет 4 216 рублей (2 720 рублей х 31 день х 5 %).

На 21 ноября 2016 года размер задолженности составил 3 456 рублей (2 720 + 736). Сумма пени за период с 21 ноября по 20 декабря 2016 года составляет 5 184 рубля (3 456 рублей х 30 дней х 5 %).

На 21 декабря 2016 года размер задолженности составил 4 192 рубля (3 456 + 736). Сумма пени за период с 21 декабря 2016 года по 20 января 2017 года составляет 6 497,60 рублей (4 192 рубля х 31 день х 5 %).

На 21 января 2017 года размер задолженности составил 4 928 рублей (4 192 + 736). Сумма пени за период с 21 по 31 января 2017 года составляет 2 710,40 рублей (4 928 рублей х 11 дней х 5 %).

Таким образом, согласно условиям договора размер пени в указанный истцом период составляет 24 312 рубля.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 октября 2000 года № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Таким образом, в п. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, при том, что неустойка носит компенсационный характер и не может быть средством обогащения кредитора и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства.

Поскольку спор возник в связи с ненадлежащим исполнением условий договора аренды физическим лицом и не носит экономического характера, с учетом всех обстоятельств по делу, суд считает установленный договором размер пени (5 % за каждый день просрочки) не соответствующим последствиям нарушения обязательств, он значительно превышает ключевую ставку, установленную Банком России (основной индикатор денежно-кредитной политики), в связи с чем сумма неустойки подлежит снижению до 3 000 рублей.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В связи с частичным удовлетворением иска ответчиком подлежат возмещению понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 400 рублей.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в соответствии со ст. 94 ГПК РФ относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.

Ч. 1 ст. 100 ГПК РФ установлено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено ходатайство о взыскании с ответчика понесенных судебных расходов по оплате услуг представителя по оказанию юридической помощи в связи с рассмотрением дела в размере 35 000 рублей.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 17 июля 2007 года N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Судом установлено, что между истцом и ООО «Юридическая компания «Буква Закона» был заключен договор возмездного оказания услуг в области права. Во исполнение условий договора истцом была оплачена денежная сумма в размере 35 000 рублей ООО «Юридическая компания «Буква Закона», сотрудник которого участвовала в судебных заседаниях в качестве представителя истца.

С учетом конкретных обстоятельств дела, характера и объема оказанной истцу юридической помощи, ответчиком подлежат возмещению указанные судебные расходы в размере 20 000 рублей, что соответствует требованиям разумности, справедливости и целесообразности.

руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск Товарищества собственников жилья «Мелласъ» к ФИО3 о расторжении договора аренды, взыскании пени, возложении обязательства совершить определенные действия удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды, заключенный 12 июля 2011 года между Объединением совладельцев жилых домов «Мелласъ» и ФИО3.

Обязать ФИО3 возвратить Товариществу собственников жилья «Мелласъ» нежилое помещение общей площадью 62,1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО3 в пользу Товарищества собственников жилья «Мелласъ» пени в размере 3 000 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 400 рублей, по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, всего 35 400 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Л.В. Корпачева