Дело № 2-1312/2020 03 сентября 2020 года

78RS0018-01-2020-001687-55

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Литвиновой И.А.

при секретаре Андреевой Д.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи долей квартиры основным договором, признании права собственности на доли квартиры, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2 об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи 15/55 долей в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную коммунальную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 29.09.2019 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи 15/55 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, общей площадью 80,2 кв.м. Основой договор стороны обязались заключить в срок до 31.03.2020 года. Согласно п. 2.2 предварительного договора цена жилого помещения составляет 

<

данные изъяты> В соответствии с п. 2.3 договора покупатель оплачивает продавцу аванс в размере 

<

данные изъяты> в срок до 29.09.2019 года, оставшуюся денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> выплачивает после заключения основного договора в течение двух дней с даты государственной регистрации перехода права собственности (п. 2.4 договора). Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе потребовать выплаты штрафа в размере 

<

данные изъяты> и обратиться в суд с требованием о принуждении заключить основной договор.

Обязательство по внесению аванса в размере 

<

данные изъяты> в срок до 29.09.2019 года истцом исполнено. 25.03.2020 года ответчику было направлено уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи и необходимости прибыть 30.03.2020 года в 14 час. 00 мин по адресу: Санкт-Петербург, ул. Восстания, д. 6, для подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества. 20.04.2020 года ответчику была направлена претензия с требованием исполнить обязательства по предварительному договору, которая осталась без ответа. Таким образом, обводчик уклонился от заключения основного договора долей в праве общей долевой собственности на квартиру (л.д. 4-6).

В дальнейшем истец ФИО1 уточнила исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры от 29.09.2019 года основным договором купли-продажи, признать за ней право собственности на 15/55 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, взыскать с ФИО2 штраф в размере 

<

данные изъяты>, ссылаясь на то, что стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, ответчик передал квартиру во владение и пользование истца, который пользовался приобретенным имуществом, оплачивал текущие коммунальные платежи другие расходы, связанные с поддержанием имущества в исправном и пригодном для проживания состоянии, однако, распорядиться принадлежащим ему имуществом истец не может, так как ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности. Заявленные требования основаны на положениях ст. 12, п. 1 ст. 165 ГК РФ (л.д. 69-71).

Истец ФИО1, ее представитель ФИО3 в судебном заседании просили заявленные требования о признании предварительного договора основным договором, признании права собственности за истцом на спорные доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, удовлетворить. Истец также просила принять отказ от иска в части требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 

<

данные изъяты>

Определением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 03.09.2020 года принят отказ истца ФИО1 от иска в ФИО2 в части требований о взыскании штрафа, производство по делу в указанной части прекращено.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 68), указал на то, что спорное жилое помещение является для него единственным жильем, решение о продаже комнаты принималось его законным представителем, в настоящее время с учетом сложившейся экономической ситуации он не намерен продавать принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на квартиру по цене, согласованной его законным представителем. Ответчик также указал, что стороны нотариально не заверили соглашение на продажу доли в праве на квартиру, соответственно, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.

Разрешая заявленные требования, суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ),

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Пунктом 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2 - 15/55 долей, право общей долевой собственности зарегистрировано 07.11.2014 года, ФИО4 - 12/55 долей, право общей долевой собственности зарегистрировано 28.04.2015 года, ФИО1 - 28/55 долей, право общей долевой собственности зарегистрировано 18.07.2019 года (л.д. 58-64).

Истец ФИО1 в ходе рассмотрения дела пояснила, что приобретала доли в вышеуказанной коммунальной квартире с намерением выкупить у ФИО2 принадлежащие ему доли квартиры, о чем с законным представителем ФИО2 его матерью ФИО5 была достигнута договоренность.

В материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи квартиры от 29.09.2019 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице законного представителя ФИО5, согласно п. 1.1 которого стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи 15/55 долей в праве общей долевой собственности на четырехкомнатную коммунальную квартиру общей площадью 80,2 кв.м по адресу: 

<

адрес> (л.д. 10-12).

В пунктах 2.1- 2.10 предварительного договора стороны согласовали условия, на которых они намерены заключить основной договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Цена жилого помещения составляет 

<

данные изъяты> (п. 2.2 договора). Покупатель оплачивает продавцу аванс в размере 

<

данные изъяты> в срок до 29.09.2019 года наличными денежными средствами (п. 2.3 договора). Оставшуюся денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> покупатель уплачивает после заключения основного договора в течение двух дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (п. 2.4 договора). Жилое помещение передается продавцом покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью основного договора (п. 2.6 договора).

Из пункта 1.2 предварительного договора следует, что стороны обязуется заключить основной договор в срок до 31.03.2020 года.

Истцом в материалы дела также представлен чек по операции Сбербанк онлайн, подтверждающий перевод 29.09.2019 года 

<

данные изъяты> с карты истца на карту ФИО5 

Уведомление о готовности заключить основной договор купли-продажи 30.03.2020 года в 14 час. 00 мин. по адресу: ул. Восстания, д. 6, было направлено истцом почтовым отправлением в адрес регистрации ФИО2 (л.д. 48), которое собственником объекта недвижимости получено не был, как пояснил ответчик, по причине самоизоляции в период профилактика распространения коронавирусной инфекции, а также вручено непосредственно ФИО5 29.03.2020 года (л.д. 13). 

Основной договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, сторонами заключен не был 

по независящим от истца обстоятельствам.

Между тем оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ суд не усматривает ввиду следующего. 

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Статьей 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 года N 4462-1 закреплено, что нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. 

Согласно подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе;

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

В силу требований п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Частью 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", предусматривающей особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, установлено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Таким образом, сделка по отчуждению ФИО2 15/55 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, подлежала нотариальному удостоверению. Соответственно, в силу закона (п. 2 ст. 429 ГК РФ) предварительный договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру также подлежал заключению в нотариальной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора, подписанного сторонами 29.09.2019 года, влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При указанных обстоятельствах оснований для понуждения ФИО2, который на момент подписания его законным представителем предварительного договора, являлся несовершеннолетним, заключить основной договор купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру не имеется.

Требования ФИО1 о признании предварительного договора от 29.09.2019 года основным договором, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи, жилое помещение продавцом передано во владение и пользование истца, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности, основанные на положениях ст. 12, п. 1 ст. 165 ГК РФ, обоснованными признаны быть не могут.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

Таким образом, признание права является одним из способов защиты права. Лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на это имущество.

Для признания права собственности истца на доли квартиры, в рамках заявленных исковых требований, должно быть подтверждено, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, обязательства сторон исполнены надлежащим образом, расчеты между ними произведены, спорный объект недвижимости фактически передан продавцом по передаточному акту покупателю, который владеет и пользуется им в настоящее время. 

Согласно абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из буквального содержания предварительного договора купли-продажи квартиры от 29.09.2019 года его предметом является подготовка и заключение в будущем договора купли-продажи 15/55 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих ФИО2 

Из указанного договора явно следует, что жилое помещение передается продавцом в собственность покупателя после заключения основного договора на основании передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью основного договора.

Принимая во внимание предмет договора, смысл договора в целом, а также последующие действия ФИО1 по вручению ответчику уведомления о готовности заключить основной договор купли-продажи, договор от 29.09.2019 года следует рассматривать именно как предварительный договор.

Квалификация данного договора как основного противоречила бы фактической направленности волеизъявления сторон.

В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Данная норма не регулирует спорные правоотношения, поскольку основной договор между сторонами заключен не был, а в соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор не влечет за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество и не порождает иных прав и обязанностей, за исключением обязанности заключить в дальнейшем основной договор. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества. Доказательств уклонения ответчика от нотариального удостоверения предварительного договора суду не представлено.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ФИО1 пояснила, что по предварительному договору она оплатила только аванс в размере 

<

данные изъяты>, денежные средства в размере 

<

данные изъяты> ею не уплачены, принадлежащее ФИО2 жилое помещение по передаточному акту не передавалось, находилось в ее пользовании в период с сентября 2019 года по март 2020 года, когда ответчик настоял на освобождении истцом комнаты.

Учитывая условия предварительного договора о том, что жилое помещение передается покупателю после заключения основного договора по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью основного договора, предоставление собственником после заключения предварительного договора в пользование истцу жилого помещения не может рассматриваться как исполнение обязательства продавца по передаче имущества применительно к положениям ст. 556 ГК РФ.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства не подтверждено, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, который исполнен обеими сторонами, расчеты между ними произведены, спорный объект недвижимости фактически передан по передаточному акту истцу, который владеет и пользуется им, несет бремя его содержания.

При таком положении оснований для признания за истцом права собственности на 15/55 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, не имеется.

С учетом изложенного исковые требования ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи долей квартиры основным договором, признании права собственности на доли квартиры - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Петродворцовый районный суд Санкт-Петербурга.

Судья: 

Мотивированное решение изготовлено 08.09.2020 года