Дело № 2-3589/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«15» августа 2019 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Захаровой Л.Н.

при секретаре Николаевой А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о регистрации перехода права собственности на квартиру, встречному иску ФИО5 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4, уточняя исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчику ФИО5 о признании перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС на ФИО4; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать переход права собственности на ФИО4; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области снять обременение в виде залога недвижимости на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС

В обоснование требований указал, что в результате заключения договора купли-продажи от 23 октября 2018 года, ФИО4 приобрел в собственность квартиру, расположенной по адресу: АДРЕС ФИО5 Право собственности на квартиру ответчика, подтверждалось справкой от 17 октября 2018 года, от ООО «ЖК-Гусарская баллада», согласно которой, владельцем квартиры, являлся ФИО5

Перед заключением договора купли-продажи 23 октября 2018 года, ответчиком была предоставлена Справка № от ГБУЗ МО «Звенигородская ЦГБ» Диспансерное психиатрическое отделение АДРЕС об отсутствии противопоказаний для совершения имущественной сделки."родственные отношения" ответчика, ФИО2, нотариально подтвердила свое согласие на отчуждение ответчиком спорной квартиры. Согласно п. 3.1 договора от 23.10.2018 года, недвижимое имущество передается продавцом покупателю по акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору купли-продажи, в течение 5 (пяти) дней с даты подписания договора.

23 октября 2018 года, ответчик передал истцу по договору купли продажи квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС о чем свидетельствует акт приема-передачи квартиры. 23 октября 2018 года, ФИО5, была составлена расписка, согласно которой, он подтверждает получение от истца денежных средств в размере 5 300 000 руб. в отсутствии каких-либо претензий к ФИО4 19 декабря 2018 года истец получил уведомление от Росреестра, о приостановлении дарственной регистрации права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, в связи с наличием записи в ЕГРН об ипотеке недвижимости, а также в связи с отсутствием согласия залогодержателя. Как выяснилось позже, ответчик заключил договор займа от 27 ноября 2018 года, указав проданную истцу квартиру в качестве залога. Согласно справочной информации по объектам недвижимости РОСРЕЕСТР от 15 12.2018 на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС, установлено ограничение № от 05.12.2018 в виде Ипотеки. Ответчик на момент оформления договора залога никакими правами на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС не обладал, в связи с чем истец вынужден обратится в суд.

Ответчик ФИО5 не согласился с иском, предъявил встречные исковые требования к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС заключенного 23.10.2018 г. между ФИО4 и ФИО5 недействительным; признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом имущества в виде указанной квартиры и применении к данной сделке правил, относящихся к договору займа с залогом имущества.

В обоснование требований указал, что на момент подписания договора купли-продажи квартиры 23.10.2018 г. ФИО5 юридически не являлся собственником спорной квартиры. Право собственности было зарегистрировано на ФИО1, который являлся титульным собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 03.10.2018 г. между ФИО5 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), с которым 22.10.2018 г. было подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры от 03.10.2018 г., указанное соглашение о расторжении было зарегистрировано 02.11.2018 г. После регистрации соглашения о расторжении договора собственником спорной квартиры вновь стая ФИО5 на основании договора купли-продажи от 25.06.2018 г., заключенному между ИП ФИО3 (продавцом) и ФИО5 (покупателем), зарегистрированному в УФСГРКиК по Московской области 03.07.2018 г. Деньги, уплаченные ИП ФИО3 за возврат квартиры обратно в собственность ФИО5 были получены от ФИО1 по фактически заключенному договору займа под залог квартиры.

Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи продавец квартиры ФИО5 не являлся титульным собственником и не имел законного права распоряжаться данной квартирой, о чем ФИО4 было известно из выписки из ЕГРН. Также сторона ответчика пояснила, что между ФИО6 и ФИО5 фактически были отношения по договору займа с залогом имущества.

В судебное заседание представитель истца ФИО4 явился, исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Представитель ФИО5 в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований ФИО4, поддержал встречные исковые требования.

Представитель третьего лица ФИО7 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения требований ФИО4, поддержала требования ФИО5 указав, что между ФИО8 и ФИО7 был заключен договору займа, в обеспечение указанного договора, спорная квартира передана в качестве залога. Обременение зарегистрировано надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения явившихся лиц, положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 23 октября 2018 года между ФИО4 и ФИО5 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС

23.10.2018 г. ФИО5 юридически не являлся собственником спорной квартиры. Право собственности было зарегистрировано на ФИО1, который являлся титульным собственником квартиры на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного 03.10.2018 г. между ФИО5 (продавцом) и ФИО1 (покупателем), с которым 22.10.2018 г. было подписано соглашение расторжении договора купли-продажи квартиры от 03.10.2018 г., указанное соглашение о расторжении договора было зарегистрировано 02.11.2018 г. После регистрации соглашения о расторжении договора, собственником спорной квартиры вновь стал ФИО5 на основании договора пи-продажи от 25.06.2018 г., заключенному между ИП ФИО3 (продавцом) и ФИО5 (покупателем), зарегистрированному в УФСГРКиК по Московской области 5.07.2018 г.

Между ФИО8 и ФИО7 27 ноября 2018 года был заключен договор займа на сумму 2300000,00 рублей, во исполнение обеспечения обязательств по которому 27 ноября 2018 года Сторонами был заключен договор залога квартиры. Указанный договор залога был зарегистрирован в Управлении Росреестра 05.12.2018 г. Начиная с 28.01.2019 г. ФИО5 перестал выплачивать проценты по договору займа. Поскольку требование о возврате суммы займа ФИО5 не исполнено, ФИО7 обратилась с иском о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество в Перовский районный суд.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи, заключенный 23 октября 2018 года между ФИО4 и ФИО5 является недействительным в силу ничтожности, то юридические последствия для сторон этого договора не возникли с момента его заключения, поскольку не являясь собственником имущества, ФИО5 неправомерно распорядился этим имуществом, продав его ФИО4 по договору купли-продажи.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ФИО4

Встречные исковые требования ФИО5 подлежат частичному удовлетворению, в части признания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный 23.10.2018 г. между ФИО4 и ФИО5 недействительным.

При этом встречные требования ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом имущества в виде указанной квартиры и применении к данной сделке правил, относящихся к договору займа с залогом имущества удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

С этим принципом связано положение ч. 1 ст. 56 Кодекса, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Каких-либо сведений о том, что воля всех сторон ( ФИО4 и ФИО5) заключенного 23 октября 2018 года между ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, была направлена на достижение одних правовых последствий (заключение договора займа с залогом квартиры), материалы дела не содержат. А при таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных требований в указанной части не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о признании перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС на ФИО4; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области зарегистрировать переход права собственности на ФИО4; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области снять обременение в виде залога недвижимости на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО5 к ФИО4 – удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный 23.10.2018 г. между ФИО4 и ФИО5 недействительным. 

Исковые требования ФИО5 к ФИО4 о признании договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом имущества в виде указанной квартиры и применении к данной сделке правил, относящихся к договору займа с залогом имущества – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Федеральный судья Л.Н. Захарова

Мотивированное решение изготовлено 23 августа 2019 года