Дело №2-53/2019 год

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 июня 2019г. п.Молоково

Молоковский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Лыкова Ю.А.,

при секретаре Соколовой Т.П.,

с участием истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 с учетом его изменений к колхозу «Труженик» Молоковского района Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи нежилого здания,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к колхозу «Труженик» Молоковского района Тверской области о признании права собственности на нежилое здание.

Определением Молоковского районного суда Тверской области от 17.05.2019 принято заявленное истцом изменение указанных выше исковых требований на требования к колхозу «Труженик» Молоковского района Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 18 октября 2018 года, заключенному между ФИО1 и колхозом «Труженик» Молоковского района Тверской области на одноэтажное бетонное нежилое здание фермы, площадью 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, от колхоза «Труженик» Молоковского района Тверской области к ФИО1. 

Свое заявление ФИО1 мотивировала тем, что 15.10.2018 года общим собранием членов колхоза «Труженик» было принято решение о продаже ФИО1 состоящего на балансе и неиспользуемого колхозом нежилого здания фермы, расположенной в 

<

адрес> 

<

адрес>, что подтверждается прилагаемой выпиской из протокола от 15.10.2018 заседания общего собрания членов колхоза.

17 октября 2018 года истец приобрела за безналичный расчет принадлежащее колхозу «Труженик» на праве собственности одноэтажное бетонное нежилое здание фермы, площадью 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором купли-продажи от 17.10.2018, актом приема-передачи от 18.10.2018.

Согласно условиям договора за данное здание истец перевел на банковский счет колхоза «Труженик» 200 000 рублей, что подтверждается платежным поручением АО «Россельхозбанк» №3 от 18.10.2018.

Регистрация перехода права собственности по указанному выше договору купли-продажи в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке не произведена по причине отказа колхоза «Труженик» зарегистрировать свое право собственности на спорное здание в силу тяжелого финансового положения, что подтверждается справкой, выданной колхозом. 

В Едином государственном реестре недвижимости сведения о зарегистрированных правах на нежилое здание ферма, расположенное в с. Антоновское Молоковского района Тверской области, отсутствуют, что подтверждается прилагаемыми документами.

С момента совершения сделки ФИО1 в соответствии со ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ей имущества, обеспечивает его сохранность, оформила технический паспорт на спорное нежилое здание. Каких-либо имущественных притязаний истцу никто не предъявлял. Будучи собственником спорного объекта недвижимости, она в силу не зависящих от её воли обстоятельств, полноправным хозяином данного имущества не является, так как не может распоряжаться им, что существенным образом нарушает права и законные интересы истца.

Уклонение ответчика, выразившего свою волю на отчуждение спорного объекта недвижимости, в регистрации права собственности на него, препятствует истцу в постановке здания фермы на кадастровый учет и регистрации права собственности на него во внесудебном порядке.

В соответствии с ч.1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрена передача недвижимости - передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Между мной и ответчиком было достигнуто соглашение по всем существенным условиям вышеуказанного договора купли-продажи. Обязательства по сделке исполнены: продавец передал, а покупатель принял нежилое здание ферма и произвел оплату указанной в договоре цены в полном объеме. Колхоз «Труженик» являлся единственным собственником спорного здания и вправе был произвести его отчуждение.

Таким образом, сделка купли-продажи нежилого здания фермы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является законной и действительной, сторонами в порядке ст. 166 ГК РФ не оспорена.

Согласно ст. ст. 550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор купли-продажи спорного нежилого здания фермы заключен в требуемой форме и исполнен, никем не оспаривается.

Единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на спорное имущество к покупателю является уклонение продавца от совершения данного действия в связи с тяжелым материальным положением.

При таких обстоятельствах регистрация перехода права собственности в силу требований ст.551 ГК РФ осуществляется на основании судебного решения.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно ст.556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии со ст.224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Обязанности продавца по передаче нежилого здания фермы и покупателя по оплате по договору и принятию не6жилого здания фермы выполнены. 

В связи с чем, просит принять решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 17.10.2018 между колхозом «Треженик» Молоковского района Тверской области и ФИО1 нежилого здания фермы, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от колхоза «Треженик» Молоковского района Тверской к ФИО1. 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске, который просила удовлетворить.

Ответчик – представитель колхоза «Труженик» Молоковского района Тверской области, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в направленном в суд заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, измененные исковые требования просит удовлетворить.

Третьи лица – представители Межрайонной инспекции федеральной налоговой службы №2 по Тверской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, администрации Молоковского района Тверской области и администрации Обросовского сельского поселения Молоковского района Тверской области в судебное заседание не явились, извещены должным образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по иску не имеют.

Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено, что 17 октября 2018 года ФИО1 заключила с колхозом «Труженик» Молоковского района Тверской области в лице председателя колхоза ФИО2 договор по условиям которого колхоз, именуемый в договоре стороной, обязуется продать здание фермы, находящееся в 

<

адрес> 

<

адрес> за 200 000 рублей, а другая сторона – ФИО1 обязуется оплатить за проданное ей здание фермы деньги в сумме 200 000 рублей путем перечисления на расчетный счет колхоза. 

За данное нежилое здание истец заплатил колхозу «Труженик» 18 октября 2018 года 200 000 рублей, что подтверждается платежным поручением АО «Россельхозбанк» №3 от 18 октября 2018 года о перечислении денег на счет колхоза.

Имеющийся в материалах дела указанный выше договор от 17 октября 2018 года, в котором истец и ответчик именуют себя как «стороны», не отвечает требованиям ст.ст.454, 549 ГК РФ, а именно сторонами по договору купли – продажи являются «продавец» и «покупатель».

Кроме того, исходя из буквального толкования ст.ст. 454, 549 ГК РФ следует, что сделка должна именоваться именно как «договор купли – продажи». Более того, существо купли – продажи заключается в обязательстве передачи стороной продавца вещи (товара) в собственность другой стороне (покупателю), который в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор продажи недвижимости является видом купли – продажи.

Из передаточного акта от 18 октября 2018 года следует, что колхоз «Труженик» Молоковского района Тверской области в лице председателя колхоза ФИО2 передает в личное пользование, а не в собственность ФИО1 здание фермы, находящееся по адресу: 

<

адрес> (в договоре от 17.10.2018 указано место расположения объекта недвижимости - 

<

адрес>).

Предмет договора относится к существенным условиям договоров купли-продажи, в том числе и недвижимости.

В договоре от 17 октября 2018 года колхоз «Труженик» обязуется продать ФИО1 здание фермы (б/у), находящееся в 

<

адрес>

По акту приема-передачи от 18.10.2018 передает ФИО1 в пользование здание фермы (б/у), находящееся в 

<

адрес> 

<

адрес>.

При выполнении кадастровых работ изготовлен технический план фермы 1980г. постройки площадью 

<

данные изъяты>, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, идентификация объекта по договору от 17 октября 2018 года с объектом, переданным по акту от 18.10.2018 и указанным в техническом плане затруднительна, так как в договоре от 17.10.2018 технические характеристики объекта не указаны и является ли отчуждаемый по сделке объект именно тем зданием фермы, а не иным не установлено. 

Согласно справке колхоза «Труженик» от 17.10.2018 следует, что нежилое здание фермы, находящееся в 

<

адрес> 

<

адрес>, до момента заключения сторонами указанного выше договора от 17 октября 2018 года, состояло на балансе колхоза.

Иных документальных подтверждений права собственности колхоза на спорное здание фермы суду не представлено.

Согласно информации, представленных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.11.2018, сведений о регистрации права собственности на нежилое здание фермы по адресу: 

<

адрес>, в ЕГРН ни за кем не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах стороны по договору от 18 октября 2018 года совершали сделку в отношении объекта недвижимости, права на который колхозом «Труженик» не подтверждено, что является существенным нарушением условия по предмету договора.

Таким образом, сторонами договор купли-продажи недвижимости в требуемой законодательством форме не заключен.

В силу ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.2 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.6 ст.1 Федерального закона от 15.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Пункт 3 ст. 551 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Условием государственной регистрации перехода права собственности по сделке купли-продажи недвижимого имущества согласно требований пунктов 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года также следует считать подтверждение права собственности продавца на спорный объект недвижимости.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. 

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

В то же время ч.3 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. 

Положения ч.1 ст.69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» применимы к правам на объект недвижимости колхоза «Труженик» - здание фермы 1980г. постройки, при подтверждении возникновения права колхоза на данный объект недвижимости. 

Из уведомления об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений №КУВИ-001/2018-12650206 от 13.11.2018 следует, что сведения об объекте недвижимого имущества нежилого здания фермы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и запись о регистрации прав на этот объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует.

В силу ч.5 ст.1 Федерального закона от 15.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств того, что колхоз «Труженик» до заключения с ФИО1 договора от 17 октября 2018 года обладал ранее возникшим правом собственности на спорное имущество, которое в силу закона могло быть признано действительным независимо от факта его государственной регистрации, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом представлено суду не было, договор от 17 октября 2018 года между истцом и ответчиком имел место после принятия и вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, при совершении сделки по договору от 17 октября 2018 года требовалась государственная регистрация ранее возникшего права на спорный объект его правообладателем.

Поскольку колхозом «Труженик» право собственности на переданный истцу по договору от 17 октября 2018 года объект не было зарегистрировано в установленном законом порядке, и он по этим основаниям не обладал правом собственности на данный объект или иным доказанным вещным правом на отчужденный им по сделке объект недвижимости, то к истцу соответственно не может произойти переход этого права на основании заключенной им с колхозом сделки.

Согласно пункта 2 статьи 165, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ и ч.7 ст.15 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о регистрации такой сделки и о государственной регистрации перехода права собственности и государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. 

Стороны доказательств уклонения ответчика от регистрации сделки по договору от 17 октября 2018 года суду не представили.

Справка колхоза «Труженик» о том, что им не может осуществлена регистрация своего права на здание фермы в 

<

адрес> в силу тяжелого финансового положения таким доказательством не является.

В судебном заседании от 17.05.2019 представитель ответчика ФИО2 заявила, что регистрацию перехода права собственности по сделке с ФИО1 не совершили в органах государственной регистрации, так как посчитали, что это проще сделать в судебном порядке.

По указанной в иске сделке колхоз «Труженик» получил деньги в сумме 200 000 рублей, что опровергает справочные сведения ответчика об отсутствии финансовой возможности регистрации своего права на спорный объект недвижимости.

Истец ФИО1 на момент совершения сделки от 17 октября 2018 года знала о том, что ответчик не зарегистрировал свое право собственности на здание фермы, и соответственно понимала возможные последствия от данных действий. 

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестности сторон в возникших между ними правоотношениях по сделке от 17 октября 2018 года и служат основанием для признания исковых требований ФИО1 к колхозу «Труженик» Молоковского района Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи спорного нежилого здания необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к колхозу «Труженик» Молоковского района Тверской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 18 октября 2018 года, заключенному между ФИО1 и колхозом «Труженик» Молоковского района Тверской области на одноэтажное бетонное нежилое здание фермы, площадью 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>, от колхоза «Труженик» Молоковского района Тверской области к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Тверской областной суд с подачей жалобы через Молоковский районный суд Тверской области.

Решение принято в окончательной форме 21 июня 2019 года.

Председательствующий Ю.А. Лыков