Дело № 2-1245/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 мая 2018 года г.Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Чепур Я.Х.

при секретаре Рыбниковой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация», обществу с ограниченной ответственностью «МиассДомСервис», публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании предварительного договора основным договором участия в долевом строительстве, о признании права собственности, прекращении права залога на имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная инвестиционная корпорация», обществу с ограниченной ответственностью «МиассДомСервис», публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании предварительного договора НОМЕР, заключенного ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ФИО1 в отношении квартиры НОМЕР жилого дома в микрорайоне на пересечении ул. 8 Июля, ФИО2, Бульвар ФИО10, строение НОМЕР в г. Миассе, договором долевого участия в строительстве; о возложении обязанности на ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» предоставить необходимые для государственной регистрации договора документы; о признании договора участия в долевом строительстве НОМЕР, заключенного ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» недействительным в части приобретения права собственности квартиры НОМЕР расположенной по адресу: 

<

...> дом НОМЕР о применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору участия в долевом строительстве НОМЕР, заключенному ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» и прекращении имущественного права ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность квартиры НОМЕР расположенной по адресу: 

<

...> дом НОМЕР о прекращении залога имущественного права (требования) на получение квартиры НОМЕР, расположенной по адресу: 

<

...> дом НОМЕР по договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР, заключенному ДАТА между ООО «МиассДомСервис» и ПАО «Сбербанк России»; о признании за ФИО1 права собственности на квартиру НОМЕР дома НОМЕР по ул. 8 Июля в г. Миассе Челябинской области (т. 1 л.д. 2-5,99-101).

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДАТА заключил с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» предварительный договор НОМЕР участника долевого строительства жилого дома, строительный адресу: Челябинская область, г. Миасс, пересечение ул.8.Июля, ФИО2, Бульвар ФИО10, строение НОМЕР. Стоимость составила 925 100 рублей. По условиям договора до ДАТА стороны должны были заключить договор долевого участия в строительстве. Так же, ДАТА с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» заключен договор займа, по которому ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» получило денежную сумму равную стоимости квартиры – 925 100 рублей, которые были в полном объеме внесены в кассу ответчика. Исходя из содержания предварительного договора, в нем отражены все условия договора участия в долевом строительстве. Истец неоднократно обращался к ответчику ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» с просьбой заключить договор участия в долевом строительстве, но ответчик уклоняется от заключения договора и его регистрации. В апреле 2017 года обратился с иском в Миасский городской суд, решением которого иск о признании предварительного договора основным был удовлетворен, однако в регистрации договора было отказано, поскольку в отношении спорной квартиры имеется иной договор участия в долевом строительстве, заключенном между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» и кроме того, квартира передана в залог ПАО «Сбербанк России».

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном иске.

Представитель ответчика конкурсного управляющего ООО «МиассДомСервис» - ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО5 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представители ответчика ООО «Жилищная инвестиционная корпорация», третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области, Управления Росреестра по Челябинской области, третье лицо ФИО6 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принимали, представитель ФИО6 направил в суд письменный отзыв, согласно которому просил в иске отказать.

Суд на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ признал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 частично.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» заключен договор участия в долевом строительстве НОМЕР, предметом которого являются 38 квартир (НОМЕР), жилого дома в микрорайоне на пересечении ул. 8 июля, ФИО2, Бульвар ФИО10, строение НОМЕР в г. Миассе. Пунктом 3.2 указанного договора предусмотрен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - декабрь 2014 г. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА (т. 1 л.д.170-175).

ДАТА между ОАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» заключен договор НОМЕР об открытии не возобновляемой кредитной линии для финансирования затрат по строительству жилого дома в микрорайоне на пересечении ул. 8 июля, ФИО2, Бульвар ФИО10, строение НОМЕР в г. Миассе с лимитом 56 000 000 рублей, поручителями по которому выступили в том числе ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» учредителем и директором которой является ФИО7, ООО «ПромИнвест» учредителем и директором которой является ФИО7, сам ФИО7 как физическое лицо, учредитель и директор ООО «МиассДомсервис» ФИО8 как физическое лицо. Указанные обстоятельства подтверждается кредитным договором с изменениями (т.2 л.д. 211-226), выписками из ЕГРЮЛ (т.2 л.д. 227-238), решениями третейских судов (т. 1 л.д.186-217), договором уступки прав (требований) (т.1 л.д. 218-235, т. 2 л.д. 18-35).

ДАТА между ООО «МиассДомСервис» (залогодатель) и ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) заключен договор залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР, по условиям которого объекты долевого строительства в количестве 38 по договору участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА, в том числе квартира НОМЕР, являются предметом залога. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке ДАТА (т. 1 л.д.245-249,).

Так же из материалов дела следует, что ООО ««Жилищная инвестиционная корпорация» в период с ДАТА по ДАТА заключило с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве в отношении квартир НОМЕР, по которым физические лица произвели оплату за указанные объекты, а ООО ««Жилищная инвестиционная корпорация» передало их по акту приема-передачи физическим лицам, право собственности на указанные квартиры зарегистрировано за физическими лицами, что подтверждается реестровыми делами, представленными в суд (т. 2 л.д. 45-226). Данные квартиры так же являлись предметом договора долевого участия в строительстве между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис», а так же предметом залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России».

ДАТА между ФИО1 и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» заключен предварительный договор НОМЕР, по которому стороны договорились в будущем в срок до ДАТА заключить Договор долевого участия строительстве, в соответствии с которым Застройщик обязуется построить (создать) многоквартирный дом в микрорайоне на пересечении ул.8.Июля, ФИО2, Бульвар ФИО10, строение НОМЕР в г. Миассе, и после ввода в эксплуатацию дома передать квартиру, индивидуально определенную в п. 2.1 Договора. Основной договор подлежал заключению в отношении однокомнатной квартиры НОМЕР (адрес строительный), имеющей общую проектную площадь ... кв.м., на 1 этаже дома; сторонами согласован ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию – ДАТА, застройщик обязан в течении 3 месяцев после завершения строительства передать объект (пункты 3.2,3.4 Договора). В пункте 5.1 договора определена стоимость объекта долевого строительства - 925 100 рублей (т.1 л.д. 6-8).

Пунктом 4 предусмотрено, что участник долевого строительства обеспечивает финансирование строительства объекта долевого строительства, перечисляет на расчетный счет либо вносит в кассу застройщика средства финансирования.

Пунктом 1 договора предусмотрено, что стороны обязуются в срок до ДАТА заключить договор долевого участия в строительстве.

ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ФИО1 также был заключен договор денежного займа с процентами НОМЕР, по которому ФИО1 передал ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» денежную сумму в размере 925 100 рублей (т.1 л.д. 9,10).

Между ПАО «Сбербанк России» и ООО «МиассДомСервис» 16 июня г., ДАТА, ДАТА, ДАТА, 27 августа г., ДАТА, ДАТА, ДАТА, 25 марта г., ДАТА были заключены дополнительные соглашения НОМЕР, (соответственно), согласно которым вносились изменения в перечень квартир, переданных в залог, в результате чего квартиры НОМЕР были выведены из-под действия договора залога с Банком. Указанные дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 2 л.д.1-16).

Впоследствии, ДАТА между ПАО «Сбербанк России» (цедент) и ФИО9 (цессионарий) был заключен договор уступки прав (требования) НОМЕР, по условиям которого, к последнему перешло право требования к ООО «МиассДомСервис» по договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР от ДАТА, с учетом указанных выше дополнительных соглашений. Указанный договор удостоверен нотариусом ДАТА (т. 2 л.д. 18-35).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 1 очереди строительства жилого дома стр. НОМЕР по проекту планировки на территории, ограниченной ул. ФИО2, бул.ФИО10 и ул. 8 Июля Центральный район г. Миасс (почтовый адрес: 

<

...> д. НОМЕР получено ДАТА (т. 1 л.д.30-31).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 2 очереди строительства жилого дома стр. НОМЕР по проекту планировки на территории, ограниченной ул. ФИО2, бул.ФИО10 и ул. 8 Июля Центральный район г. Миасс (строительный адрес) (почтовый адрес: 

<

...> дНОМЕР получено ДАТА

Обращаясь с настоящим иском в суд истец ссылался в протоколе судебного заседания на ничтожность договора долевого участия в строительстве (в отношении спорной квартиры), указывал на то, что целью ответчиков ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис», как сторон договора долевого участия НОМЕР от ДАТА не являлось исполнение условий такого договора как того требует закон, их действия были направлены на извлечение прибыли в пользу ООО «МиассДомСервис».

Согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, такая сделка ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. ст. 10 и 168 ГК РФ как нарушающая требования закона.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в рассматриваемом деле сложились два блока правоотношений: первый, связанный с договором долевого участия между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» и второй блок, связанный с привлечением средств граждан для долевого строительства и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация», при этом суд приходит к выводу о том, что ООО «МиассДомСервис» не предъявляло возражений в адрес ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» о передаче в свою собственность квартир по договору долевого участия, фактически переданных последних в собственность граждан.

Вместе с тем, изменения в договор долевого участия от ДАТА между ООО «МиассДомСервис» и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» не вносились, в установленном законом порядке не регистрировались.

Соглашаясь с фактом передачи квартир в собственность граждан по договорам долевого участия с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» ООО «МиассДомСервис» в адрес ПАО «Сбербанк России» направлял гарантийные письма о досрочном погашении полученных кредитных средств по договору не возобновляемой кредитной линии НОМЕР от ДАТА в отношении указанных квартир, по которым составлялись дополнительные соглашения к договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР от ДАТА и указанные квартиры освобождались от залога имущественных прав, при этом оплата в пользу ПАО «Сбербанк России» производилась ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «ПромИнвест», что подтверждается дополнительными соглашениями, выпиской по лицевому счету заемщика и платежными поручениями. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют о привлечении денежных средств граждан для строительства жилья в обход Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а так же установленные обстоятельства, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что заключение между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в части спорной квартиры не имело намерения порождения правовых последствий по приобретению прав на указанное жилое помещение, а необходимо было лишь для реализации дальнейшей схемы кредитования строительства спорного дома.

Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ) и необходимости защиты прав и законных интересов кредиторов, по требованию кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения исполнительного производства сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение имущества должника с целью отказа во взыскании кредитору.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о ничтожности договора участия в долевом строительстве НОМЕР от ДАТА в отношении спорной квартиры, заключенного между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» на основании пункта 1 статьи 10 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом со стороны его участников, действия сторон при заключении указанного договора нельзя признать разумными и добросовестными, поскольку они не были направлены на исполнение договора долевого участия в строительстве, данный договор противоречит требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», что нарушает права и законные интересы ФИО1 как участника долевого строительства, исполнившего свои обязательства в отношении спорного объекта недвижимости.

Поскольку в указанной части договор долевого участия, заключенный между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис», является ничтожной сделкой, то в силу ч.2 ст. 167 ГК, суд приходит к выводу о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно: о прекращении имущественного права ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность квартиры НОМЕР дома НОМЕР по ул. 8 Июля в г. Миассе Челябинской области, поскольку данные последствия охватываются заявленными исковыми требованиями ФИО1 

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу указанных положений гражданского законодательства, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в редакции, действовавшей на момент заключения договора, договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства;

способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности им предусмотренные.

Нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Материалами дела подтверждается, что ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» обладает правом на привлечение денежных средств в форме установленной требованиям закона, в том числе, ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ, то есть путем заключения договора участия в долевом строительстве, условиями договора определен подлежащий передачи конкретный объект долевого строительства, сроки его передачи, цена договора, гарантийный срок. Обязательства по финансированию объекта долевого строительства (квартиры НОМЕР истцом исполнены в полном объеме. Каких-либо изменений в стоимости объекта, условиями договора не предусмотрено, напротив указано на то, что цена договора является окончательной и изменению не подлежит. Однако, застройщик уклоняется от заключения основного договора долевого участия в строительстве и передачи квартиры НОМЕР по акту приема-передачи истцу.

Учитывая, что сторонами согласованы все существенные условия договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договором участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ФИО1 предварительный договор НОМЕР от ДАТА

ФИО1, став участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, проинвестировал застройщику ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» строительство вышеуказанной квартиры, до ввода дома в эксплуатацию. Следовательно, на возникшие между истцом и ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» правоотношения распространяется ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Факт исполнения истцом обязанности по перечислению денежных в размере 925 100 рублей подтверждается договором денежного займа с процентами, по условиям которого ФИО1 вправе произвести зачет по договору долевого участия в части внесения взноса за квартиру (т.1 л.д.9,10). 

Письменных доказательств неисполнения истцом обязательств по договору ответчиком не представлено. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру НОМЕР от ДАТА следует, что в кассу ООО "Жилищная инвестиционная корпорация" ДАТА со стороны ФИО1 была внесена сумма 925 100 руб. (т.1 л.д. 10).

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что после ДАТА, то есть после установленного в предварительном договоре срока заключения основного договора, отношения между сторонами не прекращались: предварительный договор не расторгнут, сумма займа не возвращена.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1 о признании предварительного договора НОМЕР заключенного ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ФИО1 в отношении квартиры НОМЕР жилого дома вмикрорайоне на пересечении ул. 8 Июля, ФИО2, Бульвар ФИО10, строение НОМЕР в г. Миассе, договором долевого участия в строительстве и о признании за ним права собственности на указанную квартиру.

Доводы ПАО «Сбербанк России» о том, что ФИО1 не является добросовестным приобретателем, что не согласованы существенные условия договора в части передачи застройщиком объекта долевого участия в строительстве, гарантийный срок, способы обеспечения обязательства по договору, срок и порядок расчетов, не могут служить основанием к отказу в удовлетворении требований ФИО1 в этой части, поскольку противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела. Из которых следует, что установленным способом ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» привлекала денежные средства граждан, с согласия ООО «МиассДомСервис», нарушая требования Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При этом недобросовестного поведения ФИО1 при заключении им предварительного договора судом не установлено.

Доводы о том, что у сторон отсутствовало волеизъявление на заключение договора долевого участия в строительстве и ФИО1 денежные средства в размере 925 100 рулей в пользу ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» были перечислены не по договору участия в долевом строительстве, а по договору займа, опровергаются квитанцией об оплате (том 1 л.д.10), в которой указано назначение платежа, как за объект долевого участия в строительстве.

В соответствии с п. 2 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из материалов дела следует, что обременение в виде залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» было зарегистрировано на земельный участок, при этом из выписки Росреестра не следует, что было зарегистрировано обременение имущественного права именно на квартиру НОМЕР в связи с чем при заключении договора ФИО1 не знал и не мог знать о наличии договора залога имущественных прав на спорную квартиру в пользу ПАО «Сбербанк России».

Кроме того, сроком передачи объектов долевого участия по договору между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» в соответствии с п.3.2 и 3.4. являлось ДАТА, однако с указанного времени ПАО «Сбербанк России» не принималось никаких мер к регистрации залога имущественных прав, как залога на объекты долевого строительства, а заключались дополнительные соглашения с ООО «МиассДомСервис» об исключении объектов, приобретенными гражданами, по договору с ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» из договора залога, заключенному между ним и ООО «МиассДомСервис».

Учитывая то обстоятельство, что ФИО1 в полном объеме исполнил договор долевого участия, произвел оплату, а так же не знал и не мог знать о том, что имущественное право на спорную квартиру является предметом залога, суд приходит к выводу о том, что договор залога имущественных прав в пользу ПАО «Сбербанк России» в силу п.2 ст. 352 ГК РФ прекращен, поскольку требования ФИО1 направлены в том числе и на прекращение договора залога, то суд приходит к выводу о соблюдении положений ст. 196 ГПК РФ и считает требования подлежащими удовлетворении.

Вместе с тем, требования истца о возложении обязанности на ответчика по предоставлению документов для регистрации права в отношении спорной квартиры, удовлетворению не подлежат, поскольку самостоятельными требованиями не являются, охватываются требованиями о признании права собственности на указанную квартиру, которые удовлетворены. Решение суда о признании права собственности является основанием для регистрации такого права в установленном законом порядке. В связи чем, оснований для удовлетворения требований о предоставлении документов, не имеется.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Признать предварительный договор НОМЕР, заключенный ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ФИО1 в отношении квартиры НОМЕР жилого дома в микрорайоне на пересечении ул. 8 Июля, ФИО2, Бульвар ФИО10, строение НОМЕР в г. Миассе, договором долевого участия в строительстве. 

Признать договор участия в долевом строительстве НОМЕР, заключенный ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» недействительным в части приобретения права собственности квартиры НОМЕР, расположенной по адресу: 

<

...> дом НОМЕР.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки по договору участия в долевом строительстве НОМЕР, заключенному ДАТА между ООО «Жилищная инвестиционная корпорация» и ООО «МиассДомСервис» и прекратить имущественное право ООО «МиассДомСервис» на приобретение в собственность квартиры НОМЕР, расположенной по адресу: 

<

...> дом НОМЕР.

Прекратить залог имущественного права (требования) на получение квартиры НОМЕР расположенной по адресу: 

<

...> дом НОМЕР, по договору залога имущественных прав участника долевого строительства НОМЕР, заключенному ДАТА между ООО «МиассДомСервис» и ПАО «Сбербанк России».

Признать право собственности за ФИО1, ДАТА года рождения, уроженцем АДРЕС, гражданином России, право собственности на квартиру НОМЕР дома НОМЕР по ул. 8 Июля в г. Миассе Челябинской области.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Я.Х. Чепур