Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 6 июня 2024 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1027/2024 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> площадью 1817 кв.м, равной его рыночной стоимости в размере 767319 рублей. 

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на праве аренды имеет указанный земельный участок, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества. Договором аренды предусмотрены арендные платежи за пользование земельным участком, которые определяются в зависимости от кадастровой стоимости объекта аренды. Кадастровая стоимость земельного участка, определенна на 01.01.2022, не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права истца, так как ведет к необоснованному увеличению арендной платы. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий по доверенности, просил удовлетворить исковые требования по выводам судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1120362 рубля 20 коп. 

Административные ответчики министерство имущественных отношений Самарской области, Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», а также заинтересованные лица администрация г.о. г.о. Отрадный Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, извещенные в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не представили. 

В письменном отзыве с учетом дополнительных пояснений заинтересованное лицо ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставил на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта, определенная в заключении эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № 56/23 от 14.09.2023 административному истцу предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, местоположением по почтовому адресу ориентира: 

<

адрес>, площадью 1 817 кв.м. Договором предусмотрена оплата арендных платежей, рассчитываемые от кадастровой стоимости объекта. 

В отношении указанного объекта 19.07.2023 в ЕГРН внесены сведения об утверждении кадастровой стоимости в размере 1835 024 рублей 64 коп. на основании акта определения кадастровой стоимости ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» № АОКС_63/2023/0000225 от 18.07.2023 по состоянию на 01.01.2022, применением с 04.07.2023.

Административный истец, будучи арендатором рассматриваемого объекта, является плательщиком арендных платежей и имеет первоочередное право на выкуп объекта недвижимого имущества. Арендные платежи и выкупная стоимость исчисляются, в том числе из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 13.02.2024 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № № от № оценочной организации ООО «Доминанта» об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2022 в размере 767319 рублей. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по инициативе заинтересованных лиц ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрации г.о. Отрадный, а также в связи с возникшими сомнениями судом с целью определения рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка назначена судебная экспертиза определением суда от 20.03.2024, производство которой поручено ООО «Логика». 

Заключением эксперта ООО «Логика» от 21.05.2024 установлено, что оценщиком ФИО3 оценочной организации ООО «Доминанта» в отчете об оценке № № от № допущено нарушение пункта 22 требований федеральных стандартов оценки 7, рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 земельного участка с кадастровым номером № составила 1120362 рубля 20 коп. 

Возражений, замечаний относительно выводов судебной экспертизы от участников процесса не поступило, административный истец уточнил требования по выводам судебной экспертизы. 

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперт при оценке объекта недвижимого имущества руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на осмотре объектов, на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, будучи предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена. 

При таких обстоятельствах, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта заключение эксперта ООО «Логика». 

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном в заключение эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 13.02.2024, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1120 362 рубля 20 коп. 

Датой подачи заявления в суд считать 13.02.2024.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 14.06.2024.

Судья И.А. Щетинкина