РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМРОССИЙСКОЙФЕДЕРАЦИИ

30 мая 2018 года г.Геленджик

Геленджикский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Дроздова К.В.

при секретаре судебного заседания Нененко И.В.,

с участием помощника прокурора г.Геленджика Зиненко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании не заключенным договора купли-продажи, выселении, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора-купли продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, незаключенным; выселении ФИО3 из указанной квартиры; взыскании с ФИО3 неосновательного обогащения в сумме 55844,18 руб., а также судебных расходов. В обосновании исковых требований указал, что на основании договора о безвозмездной передаче жилья от ДД.ММ.ГГГГ ему на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 38 кв.м., расположенная по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ он продал принадлежащую ему квартиру ФИО3, сумма сделки составила 1 300 000 руб., которые была передана ему ФИО3. После чего, передал ФИО4 ключи и документы от квартиры, а также доверенность на право распоряжения квартирой. Договор купли-продажи спорной квартиры был оформлен в форме расписки от ФИО4. В последующем была выдана доверенность с правом продажи на имя ФИО3, а также на имя ФИО5. С 2006 года по настоящее время ФИО3 проживает в спорной квартире, однако плату за коммунальные услуги не вносит в течении длительного времени. Таким образом, договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным в виду несогласованности условий о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, несогласованности условий о цене, а также ввиду отсутствия его государственной регистрации. 

Учитывая, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является фактически не заключенным, истец полагает, что у ответчицы отсутствуют основания для дальнейшего пользования принадлежащей ему квартиры и она подлежит выселению. Кроме того, с истца как собственника жилого помещения была взыскана задолженность по оплате за коммунальные услуги на основании судебных приказов в общей сумме 55844,18 руб., которые фактически были потреблены ответчиком ФИО3. Освободить жилое помещение и возместить расходы по оплате коммунальных услуг ответчик в добровольном порядке отказывается, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд. 

В судебном заседании представитель истец ФИО1 и его представитель на основании доверенности ФИО6 исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 на основании доверенности ФИО7 возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку сделка купли-продажи спорной квартиры была фактически совершена, поскольку денежные средства были переданы истцу в полном объеме. Более того, срок исковой давности истцом пропущен. ФИО3 в установленном законом порядке не смогла зарегистрировать переход права собственности на указанную квартиру, поскольку она была передана с недостатками, а именно наличие самовольной пристройки к квартире, произведенной истцом.

В судебном заседание третье лицо ФИО5 не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, выслушав мнение прокурора, участвующего в деле, полагавшего необходимым удовлетворить исковые требования, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению последующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами гражданского дела ФИО1 на основании договора о безвозмездной передаче жилья от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры площадью 38 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО3 была составлена расписка о том, что она получила от ФИО1 документы: доверенность на право продажи квартиры, домовую книгу квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, договор о приватизации квартиры, ключи от квартиры, а также приняла обязательство по оплате коммунальных услуг и налоговых сборов с ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно пояснениям сторон, данных им в судебном заседании, указанной распиской был оформлен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. При этом в счет оплаты договора купли-продажи квартиры ФИО3 передала ФИО1 денежные средства в размере 1 300 000 руб. Согласно устной договоренности ФИО3 в последующем должна была самостоятельно оформить переход права собственности на указанную квартиру. 

В судебном заседании стороны факт передачи и размер денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривали. 

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Согласно ст. 164 ГК РФ (в редакции действовавшей на момент подписания расписки от ДД.ММ.ГГГГ) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества ( договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора с целью выяснения действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

По своей правовой природе договор купли-продажи жилья является консенсуальным, возмездным и взаимным. Это сделка, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом (часть жилого дома), квартиру (часть квартиры ) либо комнату, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. Сторонами договора купли-продажи жилья являются продавец и покупатель. Продавцом жилья по общему правилу выступает сам собственник, либо специально уполномоченное лицо. Покупателем по договору купли-продажи жилья может являться фактически любое лицо. Консенсуальность проявляется в том, что договор купли-продажи жилья считается заключенным уже в момент достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и государственной регистрации такого договора, т.е. независимо от момента его реального исполнения (передачи и оплаты жилья).

В данном случае, в ходе судебного разбирательства ответчиком не предоставлено доказательств того, что между продавцом и покупателем достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, как того требует ст. 432 ГК РФ: из представленной копии расписки ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ не представляется возможным достоверно установить предмет договора купли-продажи (объект недвижимости) и цену договора.

Признание договора незаключенным как способ защиты гражданского права ст. 12 ГК РФ прямо не называет. Однако суд исходит из того, что при признании договора не заключенным происходит восстановление положения, существующего до нарушения права, а такой способ указан. Незаключенный договор сам по себе не порождает правоотношений. В отсутствие договора нет и договорного правоотношения. Незаключенный договор является несостоявшейся сделкой, соответственно, его нельзя признать недействительным и к нему невозможно применить последствия недействительности сделки.

С учетом изложенного, суд находит исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению в части признания договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не заключенным.

При этом суд учитывает тот факт, что ФИО1 получал денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 300 000 руб., что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. Таким образом, у ФИО1 возникает обязанность по возврату денежных средств в пользу ФИО3 в размере 1 300 000 руб.

Разрешая требования истца в части выселения ФИО3 из квартиры, принадлежащей истцу суд приходит к следующему.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что до настоящего времени ответчик ФИО3 проживает в принадлежащей истцу квартире.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. 

В соответствии со статьей 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 

Ответчик не является членом семьи собственника жилого помещения, не ведет с ним общего хозяйства. Как установлено в судебном заседании, из-за проживания ответчика в квартире истца, собственник ФИО1 лишен возможности реализовать предоставленные ему законом права владения, пользования и распоряжения принадлежащим на праве собственности имуществом. Также судом принимается во внимание, что договор купли-продажи указанной квартиры между истцом и ответчиком фактически не был заключен. Соглашение о порядке пользования жилым помещением между сторонами не заключалось. 

При установленных обстоятельствах, принимая во внимание, что по смыслу статьи 31 ЖК РФ ответчик не являются членом семьи истца, соглашение между сторонами о предоставлении ответчику права пользования жилым помещением не заключалось, в настоящее время воля собственника на предоставление ответчику права пользования данным жилым помещением отсутствует, и истец настаивает на его выселении, суд считает заявленные исковые требования в части выселения обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Разрешая требования истца в части взыскания неосновательного обогащения, суд приходит к следующему. 

Поскольку договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами фактически заключён не был, и истец является собственником спорной квартиры, а ответчик в период с 2006 года по настоящее время проживает в спорной квартире в отсутствие законных оснований, то он обязан возместить истцу неосновательное обогащение, возникшее за счет средств истца.

При этом в судебном заседании факт постоянного проживания и пользования квартирой истца с 2006 года по настоящее время ответчиком не оспаривался.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 настоящего Кодекса.

Определяя сумму неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика, суд принимает во внимание, что согласно исполнительных производств в отношении ФИО1 и справки Сбербанка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с него как собственника квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> была взыскана задолженность по коммунальным платежам в общем размере 55448,18 руб., образовавшая в период проживания ФИО3 в указанной квартире. При этом с 2006 года истец в спорной квартире самостоятельно не проживал.

Таким образом, в представленных материалах дела нашли свое подтверждение обстоятельства сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые, в соответствии со статьей 88 ГПК РФ, состоят из государственной пошлины и судебных издержек. 

Истцом уплачена государственная пошлина в общей сумме 7175 рублей, что подтверждается платежными документа, которая подлежит взысканию с ответчика. Также с ответчика подлежит взысканию не доплаченная ответчиком в размере 12797,88 руб. исходя из цены иска в соответствии с положениями ст.333.19 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании не заключенным договора купли-продажи, выселении, взыскании неосновательного обогащения - удовлетворить.

Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 1 300 000 (один миллион триста тысяч) руб.

Выселить ФИО3 из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 55844 (пятьдесят пять тысяч восемьсот сорок четыре) руб. 18 коп.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 7175 (семь тысяч сто семьдесят пять) руб. 

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлины в размере 12797 (двенадцать тысяч семьсот девяносто семь) руб. 88 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Геленджикский городской суд в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: