УИД 58RS0018-01-2025-001702-08 № 2-1311/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 июня 2025 г. г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Бариновой Н.С.

при секретаре судебного заседания Викуловой Д.А.

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика Управления муниципального имущества г. Пензы ФИО3, действующей по доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества г. Пензы о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению муниципального имущества г. Пензы (далее УМИ г. Пензы) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что 17 ноября 2003 г. между ней и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы заключен договор аренды земельного участка № 4684, согласно которому ей был передан в арендное пользование земельный участок с кадастровым номером Данные изъяты г. Положения договора аренды не содержат указания на срок его заключения, в связи с чем следует исходить, что договор аренды был заключен на неопределенный срок.

11 марта 2025 г. ответчик обратился в Октябрьский районный суд г. Пензы с иском, в котором, ссылаясь на направленное 18 мая 2023 г. в ее адрес уведомление № 9/1507, просил возвратить земельный участок с кадастровым номером Данные изъяты по акту приема-передачи свободным от имущества в течение 3 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Согласно отчету об отслеживании почтового отправления 80095284239365, уведомление № 9/1507 не было ею получено.

Полагает односторонний отказ от договора аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684, изложенный в уведомлении от 18 мая 2023 г. № 9/1507, недействительным, поскольку оно не было ею получено и она не была проинформирована об одностороннем отказе ответчика от исполнения договора.

Более того, после направления уведомления № 9/1507 ответчиком с указанием на действие договора аренды земельного участка в ее адрес направлялась претензия с требованием об оплате арендной платы, что свидетельствует о действующем статусе договора аренды.

Таким образом, довод ответчика о том, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, полагает ошибочным.

Кроме того, полагает действия органа местного самоуправления по одностороннему отказу от договора недобросовестным поведением (статьи 1 и 10 ГК РФ), поскольку ею были произведены значительные улучшения земельного участка, что подтверждается представленными документами. Каких-либо разумных пояснений относительно оснований для принятия решения об одностороннем отказе от договора аренды. Заключенного 17 ноября 2003 г., спустя более 20 лет, ответчиком не приведено. Полагает право УМИ г. Пензы по одностороннему отказу от договора аренды № 4684 не подлежащим защите, а одностороннюю сделку по отказу от договора аренды, оформленную уведомлением № 9/1507, недействительной, как совершенную со злоупотреблением правом. 

На основании изложенного, просила признать отказ УМИ г. Пензы от исполнения договора аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684, изложенный в уведомлении от 18 мая 2023 г. № 9/1507, недействительным.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснив обстоятельства, изложенные в иске.

Представитель ответчика УМИ г. Пензы ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в иске отказать, полагая правомерным отказ от исполнения договора аренды земельного участка, заключенного с истцом. 

На основании статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившегося истца.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно решению Пензенской городской Думы от 29 мая 2009 г. № 55-6/5 Управление муниципального имущества г. Пензы наделено полномочиями Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и Управления муниципального имущества администрации г. Пензы по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом города Пензы, а также по сделкам, предметом которых являются земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

На основании пункта 1.1 статьи 44.1 Устава города Пензы Управление муниципального имущества г. Пензы осуществляет полномочия, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Пензы, в соответствии с федеральными законами, законами Пензенской области и решениями Пензенской городской Думы.

Согласно пункту 1.8 Положения об Управлении муниципального имущества г. Пензы, утвержденного постановлением администрации города Пензы от 16 сентября 2019 г. № 1775 Управление вправе от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности по входящим в его компетенцию вопросам, выступать истцом и ответчиком в суде в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2.2.7 Положения Управление муниципального имущества г. Пензы заключает от имени муниципального образования сделки, связанные с владением, пользованием и распоряжением муниципальной собственностью, в том числе сделки по купле-продаже, передаче в аренду, передаче в безвозмездное пользование, передаче в доверительное управление муниципального имущества города Пензы, соглашений об установлении сервитута, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся в границах города Пензы.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Исходя из требований статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В судебном заседании установлено, что 4 октября 2001 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ФИО1 был заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка, площадью 9 кв.м, кадастровый Номер , расположенного по адресу: Адрес , на срок 10 лет для проектирования, строительства и эксплуатации торгового киоска.

На основании постановления администрации г. Пензы от 3 ноября 2003 г. прекращено право аренды ФИО1 на земельный участок, площадью 9 кв.м в районе жилого Адрес , ФИО1 предоставлен земельный участок площадью 63 кв.м из состава земель поселений (кадастровый Номер ) примерно в 50 метрах от жилого Адрес под реконструкцию существующего торгового киоска в торговый павильон, в аренду, на неопределенный срок. 

17 ноября 2003 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 4684, по условиям которого арендодатель на основании постановления администрации г. Пензы от 3 ноября 2003 г. № 1999/14 передает арендатору в арендное пользование земельный участок, имеющий кадастровый Номер , площадью Данные изъяты (пункт 1.1). Участок предоставляется для использования под реконструкцию существующего торгового киоска в торговый павильон (пункт 1.2).

Участок, указанный в пункте 1.1 настоящего договора, сдается в аренду на срок с 3 ноября 2003 г. (пункт 8.1)

Во исполнение условий договора аренды земельного участка о реконструкции существующего торгового киоска в торговый павильон ФИО1 были получены технические условия на электроснабжение, на водоснабжение и канализование торгового павильона, заказан рабочий проект павильона по Адрес . ООО «Пензенское РСРП «Формула ВОГ» подготовлены проекты павильона по Адрес по разделам «Охрана окружающей среды», «Генеральный план и благоустройство. Архитектурно-строительная часть. Технология производства», проект водоснабжения и канализации. 

ФИО1 оплачены услуги Главного управления градостроительства и архитектуры: съемка текущих изменений, размножение исходной документации, паспорт на торговый павильон, оформление исходных данных, постановление о предварительном согласовании места размещения торгового павильона, согласование проекта, рассмотрение документации и подготовка текста согласования, продление документации, подготовка исходно-разрешительной документации на строительство объекта, подготовка материалов доля рассмотрения на градостроительной комиссии проектной документации.

9 августа 2006 г. ФИО1 заключен договор с МУП «Горводоканал» г. Пензы на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ.

Также в 2006 г. ЗАО «Пензенская горэлектросеть» по заказу ФИО1 подготовило проект электроснабжения торгового павильона (мини-магазин) по Адрес .

20 июля 2006 г. по заявке ФИО1 были продлены технические условия на электроснабжение торгового павильона (мини-магазин) по Адрес . 

21 августа 2006 г. проект электроснабжения торгового павильона (мини-магазин) по Адрес управлением градостроительства и архитектуры Адрес .

24 мая 2007 г. объекту недвижимости присвоен адрес: Адрес В. 

Согласно техническому паспорту на мини-магазин по Адрес В по состоянию на 10 июля 2007 г. объект, площадью 68 кв.м, состоит из торгового зала, двух подсобных и туалета. Фундамент бетонный ленточный с кирпичным цоколем, стены и перегородки по металлическому каркасу ЦСП+утеплитель+гипсокартон, перекрытия деревянные отепленные, кровля металлочерепица по деревянной обрешетке, полы плиточные, внутренняя отделка повышенного качества, имеется центральное отопление, водопровод, канализация и электроосвещение. 

28 декабря 2015 г. ФИО1 с ООО «Адвокат» заключен договор на выполнение кадастровых работ, 12 октября 2017 г. подготовлен межевой план земельного участка для исправления реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером Данные изъяты. 

Таким образом, ФИО1 с момента заключения договора аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684 и по настоящее время пользуется земельным участком в соответствии с условиями договора, исполняет обязанность по внесению арендной платы. 

Из обстоятельств дела следует, что 18 мая 2023 г. УМИ г. Пензы в адрес ФИО1 направлялось уведомление № 9/1507 об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684, его расторжении по истечении трех месяцев с даты уведомления, а также с требованием о необходимости явки в течение 5 дней для передачи вышеуказанного земельного участка по акту приема-передачи представителю УМИ г. Пензы. 

10 октября 2024 г. УМИ г. Пензы в адрес ФИО1 направлена претензия № 7/2985 с требованием погасить задолженность по арендным платежам в размере 471,50 руб. и пени в размере 42,91 руб. в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. Указанная задолженность была оплачена ФИО1 6 декабря 2024 г., что подтверждается чеком по операции Сбербанк Онлайн. 

Также согласно чекам по операциям Сбербанк Онлайн 6 декабря 2024 г. ФИО1 оплачено по договору аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684 1414,50 руб., 6 января 2025 г. 472 руб., 6 февраля 2025 г. 471,50 руб. 

Задолженности по арендной плате в настоящее время у ФИО1 не имеется, что подтвердил в судебном заседании представитель УМИ г. Пензы. 

В настоящее время в производстве Октябрьского районного суда г. Пензы находится гражданское дело № 2-1140/2025 по иску УМИ г. Пензы к ФИО1 о возврате земельного участка. Определением суда от 16 апреля 2025 г. производство по делу приостановлено до разрешения настоящего спора в Ленинском районном суде г. Пензы. 

В соответствии со статьей 309, пунктом 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. 

При прекращении договора аренды вследствие одностороннего отказа необходимо соблюдать предусмотренный законом порядок, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. При этом договор считается прекращенным только после получения соответствующего уведомления другой стороной. Лицо не может предполагать о прекращении договорных отношений до тех пор, пока не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения договора. 

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80095284239365, 21 июня 2023 г. состоялась неудачная попытка вручения ФИО1 уведомления от 18 мая 2023 г. № 9/1507, 29 июня 2023 г. уведомление направлено для передачи на временное хранение. 

По сведениям МВД России ФИО1 в период с 6 сентября 2005 г. по 16 января 2015 г. была зарегистрирована по месту жительства по адресу: Адрес , с 16 января 2015 г. по 24 февраля 2018 г. по адресу: Данные изъяты, с 24 февраля 2018 г. по настоящее время по адресу: Данные изъяты

Таким образом, ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды от 18 мая 2023 г., направленное по адресу: Адрес , получено не было. 

Вместе с тем, согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 9.1 договор аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684 договор расторгается досрочно по требованию арендодателя, если арендатор: 

а) не принял арендуемый участок в установленный договором срок,

б) не внес два арендных платежа подряд,

в) пользуется участком не в соответствии с договором или назначением участка,

г) без согласия арендодателя сдает участок в субаренду, безвозмездное пользование,

д) умышленно или по неосмотрительности ухудшает состояние участка,

е) не выполняет условия содержания и эксплуатации городских подземных и надземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. в соответствии с требованиями специализированных служб,

ж) без согласия арендодателя производит на участке улучшения, возведение здания, сооружения и иные объекты недвижимости. 

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Следует отметить, что расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

В судебном заседании представитель УМИ г. Пензы не обосновал причины отказа от дальнейшего исполнения договора аренды земельного участка, заключенного с истцом более 22 лет назад.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что в нарушение положений статьи 10 ГК РФ, УМИ г. Пензы злоупотребляет своим правом, поскольку немотивированный отказ от исполнения договора аренды земельного участка препятствует осуществлению истцом своих прав. Так, на спорном земельном участке расположен мини-магазин, возведенный истцом в соответствии с условиями договора аренды путем реконструкции торгового киоска в торговый павильон. 

Доказательств того, что спорный земельный участок необходим для использования территории под государственные или муниципальные цели, суду ответчиком представлено не было. Также не было представлено доказательств существенного нарушения ФИО1 договорных обязательств.

Кроме того, как следует из обстоятельств дела и подтверждено в судебном заседании представителем ответчика, с момента направления в адрес истца уведомления о расторжении договора аренды от 18 мая 2023 г. и до обращения в суд с иском о возврате земельного участка 11 марта 2025 г. УМИ г. Пензы не предпринимало никаких мер к истребованию земельного участка у истца, повторно не уведомляло о расторжении договора аренды. Напротив, в адрес ФИО1 18 октября 2024 г. была направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся по состоянию на 18 октября 2024 г., из чего следует вывод, что договор аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684, заключенный с истцом, по состоянию на 18 октября 2024 г. являлся действующим, расторгнут не был. До настоящего времени ФИО1 свои обязательства по внесению арендной платы исполняет надлежащим образом, возврат денежных средств ответчиком не осуществлен, что в силу положений пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ подтверждает действие договора аренды спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах, оценивая доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о признании одностороннего отказа УМИ г. Пензы от договора аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684, заключенного с ФИО1, недействительным и удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Управлению муниципального имущества г. Пензы о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка удовлетворить.

Признать односторонний отказ Управления муниципального имущества г. Пензы от договора аренды земельного участка от 17 ноября 2003 г. № 4684, заключенного с ФИО1, изложенный в уведомлении от 18 мая 2023 г. № 9/1507, недействительным. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Н.С. Баринова

Мотивированное решение составлено 10 июня 2025 г.