Административное дело № 3а-208/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 мая 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, наименование: магазин, площадью 1075,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 24 496 000 рублей по состоянию на дату оценки 01.01.2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> на дату 01.01.2021 года определена в размере 38 297 339,82 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке № ОЦ-06/22/12-02 от 06.12.2022 года, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2021 года составляет 24 496 000 рублей.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость нежилого здания существенно выше его рыночной стоимости, что нарушает ее права и законные интересы как плательщика налога на имущества. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных административных исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором просил вынести законное и обоснованное решение. Также представителем направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю. 

Представителем заинтересованного лица администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит отказать в удовлетворении административных исковых требований.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражения на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 17.01.2023 года № 27-00485-ГС/23 и выписке из ЕГРН, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, площадью 1075,3 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин.

Таким образом, ФИО1 наделена правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> в размере 38 297 339,82 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 17.01.2023 года № 27-00485-ГС/23 (л.д. 192-193 том 1).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № ОЦ-06/22/12-02 от 06.12.2022 года, подготовленный ООО «Легал Сервис», из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 года нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> составляет 24 496 000,00 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 20.01.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Атлас-Консалт». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № 193-208/2023, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО7, отчет об оценке № ОЦ-06/22/12-02 от 06.12.2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке общим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л.д. 25-41). Также, эксперт указывает, что при определении рыночной ставки арендной платы оценщик использовал метод прямого сравнения продаж в рамках доходного подхода. В объявлении об аренде аналога № 1 указан адрес: 

<

Адрес...>, по которому располагается ОМВД России по г. Анапа вместе с КПП. Таким образом, нарушен принцип сопоставимости аналогов (п. 22б ФСО-7). В соответствии с целями оценки рыночная стоимость определяется для того же использования, для которого определялась оспариваемая кадастровая стоимость указанных объектов. Математических ошибок не выявлено.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости здания опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости здания.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № ОЦ-06/22/12-02 от 06.12.2022 года как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2021 года составляет 35 801 232, 00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № 193-208/2023 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

Так, представитель административного ответчика указывает, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2021 года в рамках доходного подхода экспертом были допущены следующие нарушения:

- при расчете арендной ставки (страница 54 заключения) эксперт ошибочно применяет скидку на торг в размере 12%, тогда как на странице 56 заключения указано, что к расчетам принято среднее значение скидки на торг (8,2%) как наиболее вероятное; 

- для расчета арендной ставки в качестве объектов сравнения эксперт выбирает объекты-аналоги № 1, 2, 3, которые предлагаются к аренде в феврале, августе, январе 2020 года, что некорректно на дату оценки 01.01.2021 года, при этом отсутствие корректировок на дату оценки экспертом не обосновано;

для «очистки» стоимости, полученной в рамках доходного подхода от стоимости, приходящейся на долю земельного участка (страница 59 заключения), эксперт из стоимости единого объекта недвижимости вычитает стоимость доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства, в размере 21% в соответствии с данными «Справочника оценщика недвижимости-2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», под редакцией ФИО8 Применение к расчетам данного значения (коэффициент 0,79), которое является максимальным из представленного в заключении на странице 60 интервала значений (от 17% до 21% при среднем значении 19%), необоснованно.

Представитель административного ответчика также указывает, что при определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2021 года в рамках сравнительного подхода экспертом были допущены следующие нарушения:

- применение к расчету объекта-аналога № 1 неверно, поскольку данный объект представляет собой имущественный комплекс, состоящий из гаража площадью 298,5 кв.м, склада площадью 153,10 кв.м, здания лаборатории площадью 404,40 кв.м, бокса площадью 127,5 кв.м и служебного здания площадью 111,60 кв.м, а также земельного участка площадью 3164 кв.м, который используется на праве аренды (скриншот объявления на странице 73 заключения);

- применение к расчету объекта-аналога № 2 неверно, поскольку объект является срочной продажей и не отражает тенденции рынка, а также данный объект не сопоставим с объектом экспертизы, так как представляет собой 1/2 доли помещения магазина площадью 39 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 78 кв.м, который находится в аренде до 2064 года (скриншот объявления на странице 73 заключения);

- выбранный экспертом в качестве объекта сравнения объект-аналог № 3 не соответствует объекту экспертизы (магазин) по функциональному назначению, поскольку представляет собой здание производственного назначения, включающего в себя химчистку-прачечную, пивоварню, офисные и складские помещения (скриншот объявления на странице 74 заключения), пояснения эксперта отсутствуют.

Кроме того, представитель административного ответчика указывает, что при согласовании результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов (страница 67 заключения), эксперт получает итоговую рыночную стоимость объекта экспертизы в размере 35 801 232 рубля, тогда как в разделе «Выводы» на странице 69 заключения, эксперт указывает итоговую рыночную стоимость объекта экспертизы в размере 34 601 197 рублей, чем вводит в заблуждение пользователей экспертизы.

Ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО2 также выразила несогласие с результатами судебной экспертизы № 193-208/2023, подготовленной экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО7, представила заключение специалиста № 14/23/04 от 14.04.2023 года, просила признать заключение эксперта № 193-208/2023 недопустимым доказательством по делу и назначить повторную экспертизу.

В обоснование заявленного ходатайства, представитель административного истца указала на следующие нарушения, выявленные в заключении эксперта № 193-208/2023:

- на странице 2 заключения содержатся сведения о том, что права и обязанности судебному эксперту ФИО7 разъяснены, однако подписка эксперта не содержит сведений о том, кто именно и каким образом разъяснил судебному эксперту его права и обязанности, а также предупредил об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, также в подписке эксперта отсутствует информация о том, по какому делу и на каком основании экспертом дана указанная подписка, в связи с чем заключение не соответствует требованиям статьи 14 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и вызывает неустранимые сомнения в правомерности исследования;

- на странице 54 заключения эксперт применяет корректировку на торг в размере верхней границы (максимального значения) расширенного интервала - 12,0%, однако на странице 56 заключения при обосновании применяемой величины скидки на торг экспертом корректировка указана в размере - 8,2 % (учитывая характер оцениваемой собственности и ее инвестиционные качества, к расчету применяется наиболее вероятное значение скидки на торг - 8,2% (среднее значение для торговых центров и помещений в них)). При этом, обоснование применения корректировки из расширенного интервала экспертом не приведено. Экспертом не приведено описание характеристик, которые повлияли на величину скидки на торг. Отказ от применения доверительного интервала значения скидок на торг экспертом также не приведен. 

- на странице 54 заключения экспертом указано, что состояние объекта-аналога № 2 хорошее, однако в объявлениях отсутствует фотоматериал объекта-аналога, а также информация о состоянии ремонта (страница 71 заключения), указанное обстоятельство вводит в заблуждение.

- в рамках сравнительного подхода на странице 64 заключения доля земельного участка в составе единого имущественно-земельного комплекса определена в размере 21,0% (0,79% - нижняя граница доверительного интервала для торговых центров), при этом экспертом проигнорированы данные о точном размере площадей земельных участков объектов-аналогов № 1, 2, 3, расчет стоимости в заключении отсутствует, подтверждения соответствия рыночным данным доли земельного участка в размере 21,0%, экспертом не представлено. Обоснование отказа от определения рыночной стоимости земельных участков объектов-аналогов с известными размерами площадей участков под нежилыми зданиями в заключении отсутствует. Кроме того, площади земельных участков не являются пропорциональными площадям зданий, внесение единой процентной корректировки, в данном случае, при известных величинах площади земельных участков под объектами-аналогами не обосновано и искажает итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы;

- экспертом не применена корректировка на долю земельного участка в составе единого имущественно-земельного комплекса для объекта-аналога №2. В обоснование этого эксперт указывает, что площадь земельного участка объекта-аналога №2 сопоставима с площадью здания и необходима для функционирования продаваемого здания (страница 64 заключения). Однако, согласно объявлению (страница 73 заключения), площадь объекта-аналога №2 вдвое меньше площади земельного участка под ним. Отказ эксперта от применения корректировки является необоснованным;

- на странице 62 заключения экспертом указано, что состояние объектов-аналогов №1, №2 хорошее. Однако в объявлениях отсутствует фотоматериал объектов-аналогов, а также информация о состоянии ремонта (страница 73 заключения), данное обстоятельство вводит в заблуждение. Эксперт в рамках сравнительного подхода применяет объект-аналог №1 (страница 73 заключения), являющийся имущественным комплексом, который включает в себя: «гараж лит. А общей площадью 298,50 кв.м; склад лит. В общей площадью 153,10 кв.м; здание бокса и лаборатории лит. Г общей площадью 404,40 кв.м; бокс лит. Д общей площадью 127,50 кв.м; жилое служебное здание лит. Ж общей площадью 111,60 кв.м». При этом объектом экспертизы является торговое здание - магазин, выполняющее строго определенную функцию. Объект экспертизы и объект-аналог №1 являются зданиями различного назначения, а также принадлежат к другому сегменту недвижимости. Применение в расчете объектов иных сегментов недопустимо;

- эксперт в рамках сравнительного подхода применяет объект-аналог №2 для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы в качестве здания (страницы 62, 64 заключения). Однако, согласно тексту объявления объекта-аналога №2, к продаже представлен арендный бизнес, а именно 1/2 доли помещения - магазин (страница 73 заключения). Данное обстоятельство вводит в заблуждение. Корректировка на тип объекта экспертом не применялась, обоснование сопоставимости объекта-аналога №2 и объекта экспертизы отсутствует;

- эксперт в рамках сравнительного подхода применяет объект-аналог №3 - действующий бизнес, который включает в себя: химчистку прачечную; пивоварню; офисное помещение; складские помещения (страница 74 заключения). Объектом экспертизы является торговое здание - магазин, выполняющее строго определенную функцию. Данные объекты являются зданиями различного назначения, а также принадлежат к отличающемуся от объекта экспертизы сегменту недвижимости. Применение в расчете объектов иных сегментов недопустимо;

- объект-аналог № 3 продается вместе с пивоваренным оборудованием, экспертом данная информация проигнорирована, корректировка на наличие движимого имущества не введена.

Таким образом, представитель административного истца и представитель административного ответчика ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки. 

В судебное заседание эксперт ООО «Атлас-Консалт» ФИО7 не явился в связи с проведением осмотра объекта в рамках другого дела, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО7 относительно нарушений в заключении, выявленных представителем административного ответчика, следует, что скидка на торг в размере 12% (верхняя граница расширенного интервала для торговых центров и помещений в них) принята экспертом с учетом характера оцениваемой собственности и ее инвестиционных качеств.

На замечание о некорректном определении арендной ставки на дату оценки эксперт указал, что на странице 51 заключения принят период поиска возможных объектов-аналогов с 01.01.2020 года по 01.01.2021 года (12 месяцев), исходя из технического состояния и степени ликвидности оцениваемой недвижимости - средняя. Для определения степени ликвидности Эксперт воспользовался Методическими рекомендациями по анализу ликвидности коммерческих объектов недвижимости. В письменных пояснениях экспертом приведена качественная шкала ликвидности.

На замечание о необоснованном применении максимального коэффициента при вычете стоимости доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства, эксперт указал, что данный показатель принят с учетом масштаба и местоположения оцениваемой собственности (

<

...>; площадью более 1000 кв.м.).

На замечание о неверном применении расчета аналога эксперт указал, что в заголовке объявления о продаже аналога № 1 указано, что продается помещение свободного назначения, далее по тексту приведено более подробное описание объекта - имущественного комплекса, который фактически возможно использовать также как коммерческий объект (магазин, склад, лаборатория и т.д.). Земельный участок в данном случае указан справочно, в аренду сдается объект капитального строительства.

Относительно неверного применения к расчету объекта- налога № 2 эксперт пояснил, что площадь аналога № 2 - 39 кв.м, площадь земельного участка, указанного в объявлении – 78 кв.м, таким образом, свободная площадь (не занятая постройками) составляет 39 кв.м, то есть 0,4 сотки. Соответственно, указанная свободная площадь (в соответствии с размерами) может быть использована только для обеспечения нормального функционирования расположенного на данном участке объекта капитального строительства. Право аренды (или любое иное пользование) на земельный участок экспертом не учитывалось на основании п. 22д Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 года № 611, а именно, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Вклад возможного элемента сравнения - право на земельный участок, при сдаче в аренду коммерческой недвижимости, незначителен.

На замечание о том, что выбранный экспертом в качестве объекта сравнения объект-аналог № 3 не соответствует объекту экспертизы (магазин) по функциональному назначению, эксперт указал, что цена аналога № 3 (69 000 000 рублей) указана без стоимости оборудования. Цена оборудования по тексту указана отдельно и составляет 8 000 000 рублей. Аналог относится к сегменту коммерческой недвижимости (то есть используется в целях получения прибыли).

На замечание о том, что при согласовании результатов, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов (страница 67 заключения), эксперт получает итоговую рыночную стоимость объекта экспертизы в размере 35 801 232 рубля, тогда как в разделе «Выводы» на стр. 69 заключения эксперт указывает итоговую рыночную стоимость объекта экспертизы в размере 34 601 197 рублей, чем вводит в заблуждение пользователей экспертизы, эксперт разъяснил, что по результатам проведенных расчетов рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 35 801 232 рублей. 

Также эксперт дополнительно указал, что ценовые характеристики аналога № 2 (677 руб./кв.м/мес.) сопоставимы с ценовыми характеристиками аналога № 1 (658 руб./кв.м/мес.) и аналога № 3 (678 руб./кв.м/мес.), по тексту объявлений, об аренде которых присутствует указание о расположении и техническом состоянии сдаваемых объектов с приложением фотоматериалов. Таким образом, арендные платежи объектов сравнения находятся в одном диапазоне. Изменчивость вариационного ряда низкая, коэффициент вариации менее 10% и не противоречит рекомендуемому значению 33 %, согласно Постановлению Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28.09.2004 года.

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО7 относительно нарушений в заключении, выявленных представителем административного истца, следует, что скидка на торг в размере 12% (верхняя граница расширенного интервала для торговых центров и помещений в них) принята с учетом характера оцениваемой собственности и ее инвестиционных качеств.

Относительно замечания об отсутствии в объявлениях фотоматериала объекта-аналога № 2, а также информация о состоянии ремонта (страница 71 заключения), эксперт пояснил, что ценовые характеристики аналога № 2 (677 руб./кв.м./мес.) сопоставимы с ценовыми характеристиками аналога №1 (658 руб./кв.м./мес.) и аналога № 3 (678 руб./кв.м/мес.), по тексту объявлений об аренде которых присутствует указание о расположении и техническом состоянии сдаваемых объектов с приложением фотоматериалов. Таким образом, арендные платежи объектов сравнения находятся в одном диапазоне. Изменчивость вариационного ряда низкая, коэффициент вариации менее 10% и не противоречит рекомендуемому значению 33 %, согласно Постановлению Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28.09.2004 года.

На замечание об отсутствии расчета стоимости земельных участков объектов-аналогов № 1,2,3 эксперт указал, что доля стоимости улучшений в общей стоимости единого объекта недвижимости определена в соответствии с таблицей 79 Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО8 «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» (2020, г. Нижний Новгород), с учетом масштаба и местоположения оцениваемой собственности в размере 0,79 - нижняя граница доверительного интервала для торговых центров.

На замечание о том, что в рамках сравнительного подхода экспертом не применена корректировка на долю земельного участка в составе единого имущественно-земельного комплекса для объекта-аналога № 2, эксперт указал, что площадь аналога № 2 - 39 кв.м, площадь земельного участка, указанного в объявлении – 78 кв.м, таким образом, свободная площадь (не занятая постройками) составляет 39 кв.м, то есть 0,4 сотки. Соответственно, указанная свободная площадь (в соответствии с размерами) может быть использована только для обеспечения нормального функционирования расположенного на данном участке объекта капитального строительства.

На замечание о том, что на странице 62 заключения экспертом указано, что состояние объектов-аналогов №1, №2 хорошее, однако в объявлениях отсутствует фотоматериал объектов-аналогов, а также информация о состоянии ремонта (страница 73 заключения), кроме того, объект экспертизы и объект-аналог №1 являются зданиями различного назначения, а также принадлежат к другому сегменту недвижимости, эксперт указал, что все сравниваемые объекты относятся к сегменту офисно-торговой недвижимости. В заголовке объявления о продаже аналога №1 указано, что продается помещение свободного назначения, далее по тексту приведено более подробное описание объекта - имущественного комплекса, который фактически возможно использовать также как коммерческий объект (магазин, склад, лаборатория и т.д.). Ценовые характеристики сравниваемых объектов сопоставимы (сведения о техническом состоянии аналогов подтверждены материалами объявлений с фото и описанием). Цены объектов находятся в одном диапазоне. Коэффициент вариации менее 30% и не противоречит рекомендуемому значению 33 %, согласно Постановлению Федеральной службы государственной статистики № 42 от 28.09.2004 года.

На замечание о том, что эксперт в рамках сравнительного подхода применяет объект-аналог №2 для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы в качестве здания (страницы 62, 64 заключения), однако, согласно тексту объявления объекта-аналога №2, к продаже представлен арендный бизнес, эксперт указал, что согласно объявлению о продаже аналога №2 продается отдельно стоящее здание, по документам - магазин с указанием площади относящегося к данному зданию земельного участка.

Относительно применения в рамках сравнительного подхода объекта-аналога №3 - действующий бизнес, эксперт пояснил, что все сравниваемые объекты относятся к сегменту офисно-торговой недвижимости.

На замечание о том, что эксперт в рамках сравнительного подхода применяет объект-аналог №3, который продается вместе с пивоваренным оборудованием, при этом корректировка на наличие движимого имущества не введена, эксперт указал, что цена аналога № 3 (69 000 000 рублей) указана без стоимости оборудования, цена оборудования по тексту указана отдельно и составляет 8 000 000 рублей.

Таким образом, представленные письменные пояснения эксперта полностью опровергают доводы представителей административного истца и административного ответчика.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на даты определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж и доходного подхода методом прямой капитализации. Отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 43-44 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В связи с использованием двух подходов к оценке выведена итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, в заключении имеются скриншоты объявлений; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объекта оценки; произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с дополнительным заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного истца и представителя административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Кроме того, довод представителя административного истца о том, что подписка эксперта не содержит сведений том, кто и каким образом разъяснил судебному эксперту его права и обязанности, а также предупредил об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, также в подписке эксперта отсутствует информация о том, по какому делу и на каком основании экспертом дана указанная подписка, в связи с чем заключение не соответствует требованиям статьи 14 Федерального закона № 73-ФЗ, суд находит необоснованным ввиду следующего.

Статья 14 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» предписывает руководителю государственного судебно-экспертного учреждения по получении постановления или определения о назначении судебной экспертизы поручить ее производство конкретному эксперту или комиссии экспертов данного учреждения, которые обладают специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы; разъяснить эксперту или комиссии экспертов их обязанности и права; по поручению органа или лица, назначивших судебную экспертизу, предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, взять у него соответствующую подписку и направить ее вместе с заключением эксперта в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу.

Как следует из заключения эксперта № 193-208/2023 (страница 2), руководителем ООО «Атлас-Консалт» ФИО9 поручено 08.02.2023 года проведение судебной экспертизы оценщику-эксперту по оценке имущества ФИО7, затем руководителем от эксперта была отобрана подписка от 08.02.2023 года, согласно которой эксперту были разъяснены положения статьи 49 КАС РФ, положения статей 16,17 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», также эксперт был предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 УК РФ. 

Из поручения на производство судебной экспертизы следует, что в адрес экспертной организации поступили материалы административного дела № 3а-208/2023 по административному иску ФИО1, следовательно, поручение на производство экспертизы и подписка эксперта были отобраны в рамках настоящего административного дела.

Таким образом, учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № 193-208/2023, подготовленного экспертом ООО «Атлас-Консалт» ФИО7, равной 35 801 232,00 рублей. 

При этом суд исходит из того, что в выводах, изложенных в заключении эксперта при ответе на вопрос № 2 экспертом допущена техническая ошибка в указании стоимости спорного объекта в размере 34 601 197, рублей.

Приходя к указанному выводу, судом учтено, что при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с применением доходного подхода экспертом указана стоимость в размере 35 587 000,00 рублей (страница 60 заключения эксперта), с применением сравнительного подхода - 35 944 053,00 рублей (страница 66 заключения эксперта). Указанные размеры стоимости спорного объекта недвижимости также содержатся и при описании экспертом согласования результатов (страница 67 заключения эксперта), после чего экспертом в заключении о рыночной стоимости объекта экспертизы указана стоимость в размере 35 801 232,00 рублей, что также подтверждается представленными в суд письменными пояснениями эксперта.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 20.12.2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20.12.2022 года. 

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Кроме того, генеральным директором ООО «Атлас-Консалт» ФИО9 заявлено ходатайство о взыскании с ФИО1 расходов за производство судебной экспертизы в размере 90 000,00 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункту 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания и размером его рыночной стоимости по состоянию на оспариваемую дату составляет 6,6 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца. 

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО1 на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 20.01.2023 года.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающим требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

С учетом вышеизложенного, ходатайство генерального директора ООО «Атлас-Консалт» ФИО9 о взыскании с ФИО1 расходов за производство судебной экспертизы суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, наименование: магазин, площадью 1075,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, в размере его рыночной стоимости равной 35 801 232, 00 (тридцать пять миллионов восемьсот одна тысяча двести тридцать два) рубля на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 года. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 20.12.2022 года. 

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Атлас-Консалт» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000,00 (девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 22 мая 2023 года.