Дело 3а-110/2021

УИД №68OS0000-01-2021-000005-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 мая 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С.

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области и ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313001:381 площадью 1202 кв.м, назначение: нежилое, наименование: магазин непродовольственных товаров, расположенного по адресу: 

<

...>.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки нежилого помещения завышены, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёт оценщика ООО ОПЦ «Альтаир» ФИО3 №2312/20 от 23.12.2020 года, в соответствии с которым, определена рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313001:381 в размере 19 737 348 руб. по состоянию на 13 ноября 2019 года.

Административный истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 административное исковое заявление поддержал, и с учётом уточненных требований просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равную рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы, расходы по которой ФИО2 о оплачены в полном объёме.

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. В поступивших ранее письменных возражениях указал, что заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку величина рыночной стоимости, указанная оценщиком в отчёте, является заниженной. 

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) просил рассмотреть дело в своё отсутствие. Решение вопроса об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости равной рыночной оставил на усмотрение суда.

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее по тексту решения - ФГБУ «ФКП Росреестра») в том числе в лице филиала по Тамбовской области своего представителя для участия в судебном заседании не направило, извещено о времени и месте рассмотрения дела надлежаще. 

Представитель заинтересованного лица - администрации г. Тамбова в судебное заседание не явился, извещен надлежаще о времени и месте судебного рассмотрения.

Поскольку иные лица, участвующие в деле, кроме представителя административного истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца ФИО1, проверив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части, предъявленных к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административный истец с 3 декабря 2019 года является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313001:381, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого в силу статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1 закона Тамбовской области от 25 ноября 2016 года №17-З «Об установлении единой даты начала применения на территории Тамбовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2017 года, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость этих объектов недвижимости.

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведенной статье 24.19 Закона об оценочной деятельности делегированы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области.

В рассматриваемом случае ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области по состоянию на 13 ноября 2019 года определило кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет Управлением Росреестра по Тамбовской области, используя при этом удельные показатели кадастровой стоимости, утвержденные приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 7 ноября 2016 года №611 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) расположенных на территории Тамбовской области».

Согласно акту ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области №КУВД-001/2019-14094005 от 13 ноября 2019 года определена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 68:29:0313001:381 в размере 30 122 564,74 руб., о чём внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При проверке представленного отчёта оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объектов оценки вызывающими сомнения. Так, для определения итоговой величины рыночной стоимости оценщиком использовался метод средневзвешенного значения, поскольку, в расчетах был исключен один из трех существующих подходов к оценке, а именно затратный подход, весовая доля сравнительного и доходного подходов была принята оценщиком за 50%. С учётом вышеизложенного, в таблице 11.1 отчёта об оценке (лист 84 отчета) приведены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости. Расчет рыночной стоимости объектов оценки при использовании сравнительного подхода основан на сравнении объектов аналогов, следовательно, при использовании данного подхода способность учитывать изменения конъюнктуры рынка больше, чем при использовании доходного подхода. В связи с чем, вызывают сомнения весовые коэффициенты доходного и сравнительного подходов, которые указаны в данной таблице с одинаковым значением, и ставят под сомнение определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Определением Тамбовского областного суда от 25 февраля 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, проверки на соответствие рыночной стоимости, определенной оценщиком, и подтверждения рыночной стоимости земельного участка на дату его оценки.

Согласно заключению эксперта ФИО4 №342/50 от 30 марта 2020 года, сотрудника АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» отчёт об оценке объекта оценки ООО ОПЦ «Альтаир» ФИО3 №2312/20 от 23.12.2020 года, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 года №135-Ф, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности и стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313001:381, определённая в вышеназванном отчёте рыночная стоимость объекта недвижимости не соответствует действительной рыночной стоимости этого объекта по состоянию на дату оценки. Как указано в экспертном заключении, рыночная стоимость оцениваемого объекта с кадастровым номером 68:29:0313001:381 по состоянию на 13 ноября 2019 года составляет 21 038 783 руб.

При оценке заключения эксперта ФИО4 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона №135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат №015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ. 

При исследовании экспертом отчёта независимого оценщика установлено нарушение требований пункта 22 и 23 ФСО №7, так как применение сравнительного и доходного подхода оценщиком в отчете выполнено методологически неверно. Оценщиком неверно определён класс конструктивной системы объекта оценки, корректировка по данному элементу сравнения введена неверно, что привело к искажению итоговой стоимости оцениваемого объекта. 

При определении величины арендной платы за пользование объектом в месяц методом сравнения продаж, оценщиком использован объект аналог №2, стоимость арендной платы которого, согласно тексту объявления, составляет 489,90 руб. за 1 кв.м. Однако, при расчёте оценщиком использована стоимость арендной ставки 450 руб./кв.м. Также оценщиком использован объект-аналог №4, указана его площадь 1260 кв.м. и этажность – 4 этажа, однако, согласно тексту объявления, площадь данного аналога составляет 1262 кв.м., этажность – 5 этажей. Указанные обстоятельства привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки.

Исследуя заключение эксперта ФИО4 по проведенной проверке на соответствие представленных ему отчётов оценщика, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, исходя из методики экспертного исследования отчёта, подробно изложенной в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленного объекта оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

По второму вопросу, поставленному перед экспертом относительно рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 13 ноября 2019 года в заключении подробно описан процесс оценки, определены её подходы и методы, обоснован выбор объектов – аналогов, определён сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, что согласуется с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

В рамках данного заключения эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод капитализации дохода в рамках доходного подхода. При определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки эксперт использовал подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент. 

Подготовленное экспертное заключение участниками процесса под сомнение не ставилось, замечаний от сторон не поступало, обстоятельств, которые могли бы повлиять на величину рыночной стоимости, установленную экспертом, суду не представлено, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы сторонами не заявлено. Более того, представитель административного истца в письменном заявлении выразил своё согласие с экспертным заключением и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости в соответствии с заключением проведенной судебной экспертизы.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании вышеизложенного, суд считает обоснованным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости, определенной в экспертом заключении.

Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области и Управление Росреестра по Тамбовской области кадастровую оценку объектов недвижимости не осуществляли и оспариваемые результаты кадастровой стоимости не утверждали, в заявленных требованиях к данным административным ответчикам следует отказать.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 30 декабря 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2о, поданное в Тамбовский областной суд 30 декабря 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 68:29:0313001:381 равную рыночной стоимости по состоянию на 13 ноября 2019 года в размере 21 038 783 руб.

В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2021 года.

Судья М.В. Яковлева