РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тольятти 10.07.2018 года

Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе судьи Винтер А.В., при секретаре Воробьевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1086/2018 года по иску администрации г.о. Тольятти к ФИО1 об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние и перерегистрации права,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в суд с иском к ФИО1 об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние и перерегистрации права, мотивируя свои требования тем, что ответчик является собственником трех нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ...., .... с кадастровыми номерами ..., ......, .... В отсутствие разрешительных документов в данных нежилых помещениях выполнены работы по перепланировке и переустройству: устройство дополнительных входов (дверных проемов) в месте расположения оконных проемов помещений 2 и 22, с устройством крылец из бетона; произведена заделка оконных проемов сайдингом снаружи и гипсокартонном внутри, вынесены проектные витражи и входы в помещениях 7; 9; 19 и 21 на уровень стеновых панелей фасада за счет придомовой территории. Предписание о необходимости приведения помещений в прежнее состояние ответчик до настоящего времени не исполнил, в связи с чем, истец обратился в суд и просит суд обязать ответчика восстановить положение, существовавшее до нарушения права, а именно привести в первоначальное состояние нежилые помещения по адресу: ...., ул. ...., .... с кадастровыми номерами ...; ... ... в течения месяца с момента вступления решения в законную силу. Обязать ответчика произвести перерегистрацию права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами ...; ...; ... по адресу: ...., ул. ...., ...., в характеристиках приведенных в прежне состояние.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании на иске настаивал, дал пояснения, аналогичные установочной части решения, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил обязать ФИО1 привести нежилые помещения, расположенные по адресу ...., .... с кадастровыми номерами ..., ..., ... в состояние соответствующее проекту ООО «Пронс» и акту № 6 от 10.04.2015 года о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, а также обязать ответчика произвести перерегистрацию права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами ...; ...; ... по адресу: ...., ул. ...., ...., в характеристиках приведенных в прежне состояние. 

Ответчик ФИО1 в суд не явился, его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что ФИО1 является собственником трех нежилых помещений с кадастровыми номерами ..., ... и ..., расположенными по адресу: ..... Нежилое помещение с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м. было приобретено по договору купли-продажи от ... у КВВ, нежилое помещение с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м. приобретено по договору купли-продажи от ... у ККВ, нежилое помещение с кадастровым номером ... общей площадью 61,3 кв.м. приобретено по договору купли-продажи от ... у ШМВ Спорные нежилые помещения поставлены на кадастровый учет до приобретения указанных объектов ответчиком - .... Ответчик считает, что органами кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество были надлежащим образом проверены представленные для кадастрового учета и регистрации прав документы, основания для отказа в кадастровом учете и регистрации прав указанными органами не установлены, следовательно, утверждения истца о том, что ответчиком используется нежилое помещение с измененными техническими характеристиками, и о том, что ДЮА произведено отчуждение своего имущества без регистрации права собственности, не соответствуют действительности, т.к. ответчиком нежилые помещения используется в том виде, в которым они были приобретены по гражданско-правовым сделкам, зарегистрированным в установленном законом порядке. Истцом не оспорены действия по государственному кадастровому учету и регистрации прав на принадлежащие ответчику объекты недвижимости, также не оспорены заключенные им договоры купли-продажи нежилых помещений. Из искового заявления невозможно однозначно определить какое нежилое помещение истец подразумевает, формулируя исковые требования, т.к. в настоящее время нежилого помещения с кадастровым номером ... по адресу: ...., поз. с 1 до 24, не существует. В распоряжении ответчика имеются копии технических планов нежилых помещений с кадастровыми номерами ..., ... и ..., которые образованы путем раздела нежилого помещения общей площадью 197,8 кв.м, с кадастровым номером ... на нежилые помещения площадью ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м. В технических планах помещений представлены технические заключения, выполненные ООО «Капитальный проект», о том, что в результате изменения первоначального нежилого помещения конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимости не затронуты, изменения объекта капитального строительства не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Выполненные работы не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Несущие и ограждающие инженерные конструкции отвечают требованиям устойчивости, надежности и безопасности и соответствуют строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам. Из письма мэрии г.о. Тольятти от ... следует, что в соответствии с п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется. Истец не представил доказательств того, что ответчик в период владения указанными нежилыми помещениями производил какие-либо действия по изменению их технических характеристик, а также самовольно изменял объект права путем разделения его на три самостоятельных объекта. Истец также не представил доказательств того, что раздел нежилого помещения на три самостоятельных объекта недвижимости нарушил права и интересы Администрации г.о. Тольятти. Требование истца об обязании произвести перерегистрацию права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами ..., ..., ... не может быть адресовано ответчику, т.к. ФИО1 не является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Истец в данном исковом заявлении не оспаривает право собственности ответчика на принадлежащие последнему объекты недвижимости, следовательно, требования истца при указанных обстоятельствах следует расценивать как ненадлежащий способ защиты нарушенного права. В процессе рассмотрения настоящего дела, судом были истребованы в административной комиссии Комсомольского района г.о. Тольятти, материалы административного дела № 748 об административном правонарушении по ст. 3.3 Закона Самарской области № 115-ГД «Об административных правонарушениях на территории Самарской области» в отношении ответчика. Постановлением о назначении административного наказания, ответчик был признан виновным по ст. 3.3. КоАП РФ, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером .... Протокол и постановление составлены на ответчика как на индивидуального предпринимателя. Согласно выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от ... ответчик прекратил предпринимательскую деятельность ..., т.е. за 2 месяца до составления вышеуказанного постановления. Согласно п. 2 ст. 55 ГПК РФ доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда. Просил в иске отказать. 

Третье лицо ШМВ в судебное заседание не явилась, предоставила заявление с пояснениями, из которого следует, что нежилое помещение площадью 61,3 кв.м. приобрела у ДЮА на основании договор купли-продажи. Перепланировку не производила, продала нежилое помещение ФИО1 в виде в соответствии с тех. паспортном. 

Третье лицо КВВ в судебном заседании пояснил, что нежилое помещение площадью ... кв.м. приобрел у ДЮА на основании договора купли-продажи. Перепланировку не производил, продал нежилое помещение ФИО1 примерно через 10 дней после того, как купил в том виде, в котором купил, в соответствии с тех. паспортном. 

Третье лицо ДЮА в судебном заседании пояснила, что в спорном нежилом помещении переустройство и перепланировка были выполнены в рамках закона, все строго и в соответствии с проектом. Разделом нежилого помещения на три самостоятельных объекта занимался по ее поручению риэлтор, поэтому она ни чего по данному поводу пояснить не может, но поскольку спорные нежилые помещения поставлены на кадастровый учет, следовательно органами кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество были надлежащим образом проверены представленные для кадастрового учета и регистрации прав документы, основания для отказа в кадастровом учете и регистрации прав указанными органами не установлены.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и ККВ, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явились о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания или рассмотрении дела без их участия не поступало. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, мнения сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно п. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ). Судебной защите подлежит только нарушенное право.

В силу действующего в гражданском судопроизводстве принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (ч. 1 ст. 4 ГПК РФ), на него возлагается обязанность по формулированию своего требования (ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; иными способами, предусмотренными законом.

В силу положений ст. 11 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ, обращаясь в суд, истец должен доказать, что его права или законные интересы были нарушены. 

Из изложенного следует, что обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, истец должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В силу ст.ст. 56 и 67 ГПК РФ также, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать и оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Истец, обращаясь в суд с данным иском, ссылается на отсутствие разрешительной документации на перепланировку.

Ответчик, возражая против данных требований считает, что истец не предоставил доказательств того, что ответчик в период владения спорными нежилыми помещениями произвел какие-либо действия по изменению их технических характеристик, самовольно изменял объект путем разделения его на три самостоятельных объекта; не представил истец и доказательств того, что раздел нежилого помещения ДЮА на три самостоятельных объекта недвижимости нарушил права и интересы админимрации г.о. Тольятти; истец избрал ненадлежащий способ защиты права.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон.

Согласно положениям ст.ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ответчику на праве собственности на основании договоров купли-продажи принадлежат три нежилых помещения площадью 90,0 кв.м., 61.3 кв.м., 62,2 кв.м., с кадастровыми номерами ..., ..., ..., расположенные по адресу ...., ..... Право собственности зарегистрировано в установленном законном порядке (л.д. 85-87 том 1). 

В ходе судебного разбирательства установлено, что ранее спорные нежилые помещения находились в собственности ДЮА, до разделения являлись единым помещением с поз. 1-24. Предыдущим собственником ДЮА была произведена перепланировка и переустройство нежилого помещения с поз. 1-24 на основании распоряжения заместителя мэра г.о. Тольятти № 9727-р/8 от 10.12.201014 года «О согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения по адресу ...., ....». 

При переустройстве и перепланировке были выполнены следующие виды ремонтно-строительных работ: демонтаж существующих витражей и тамбуров, устройство вновь проектируемой наружной стены из панелей типа «Сэндвич»; устройство вновь проектируемых тамбуров. Проект был разработан ООО «Пронс» шифр 66/14-АС. 

Согласно акта о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения № 6 от 10.04.2015 года приемочной комиссией решено: «Ремонтно-строительные работы по переустройству и перепланировке нежилого помещения по адресу ...., .... выполнены в соответствии с проектом, произведен демонтаж существующих витражей и тамбуров, произведено устройство вновь проектируемой наружной стены из панелей типа «Сэндвич»; произведено устройство вновь проектируемых тамбуров». В результате переустройства и перепланировки изменилась площадь нежилого помещения с 197, кв.м. на 213,50 кв.м.

Впоследствии подготовлено техническое заключение ООО «КАПИТАЛЬНЫЙ ПРОКЕТ» по результатам обследования строительных конструкций спорного помещения, нежилое помещение разделено на три нежилых помещения площадью ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м., которые были поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера (..., ..., ...) и зарегистрировано право. ДЮА продала данные нежилые помещения ШМВ (площадью ... кв.м., кадастровый ...), ККВ (площадью ... кв.м., кадастровый ...), КВВ (площадью ... кв.м., кадастровый ...), которые впоследствии продали данные нежилые помещения ответчику.

Из материалов дела следует, что в соответствии с жалобой от ... комиссией ЖЭУ «Шлюзовой» ... был осуществлен выход и проверка спорного нежилого помещения и установлено, что в торцевых секциях, где расположены магазин «Бытовая химия» и магазин «Бристоль» выполнено устройство дополнительных входов (дверные проемы) в месте расположения оконных проемов с устройством крылец из бетона, по одному на каждую секцию; во всех секциях оконные проемы закрыты сайдингом снаружи и гипсокартоном внутри, проектные витражи и входы во вех секциях вынесены на уровень стеновых панелей фасада дома, за счет придомовой территории.

19.02.2018 года администрацией г.о. Тольятти в адрес ответчика направлено уведомление, предложено в срок до 20.03.2018 года привести нежилое помещение в прежнее состояние, в противном случае последует обращение в суд.

Разрешая заявленные истцом требования по существу, суд исходит из следующего:

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений, регулируются главой 4 ЖК РФ.

Прямо законом последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки нежилого помещения не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующего сходные отношения.

В силу ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 года № 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".

По общему правилу, предусмотренному ст. 26 ЖК РФ, данные действия проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с компетентным органом власти в порядке, предусмотренном данной статьей, при этом в законе указаны основания для отказа в согласовании переустройства/перепланировки.

На основании ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченными Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 настоящего Кодекса. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

В обоснование возражений против исковых требований ответчиком представлено заключение, выполненное ООО "КАПИТАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ" по результатам которого 26.01.2015 года в ходе обследования строительных конструкций здания по адресу .... г.о. .... установлено, что перепланировка выполнена согласно проекту; все конструктивные элементы здания остались без изменения; выполненные изменения объекта капитального строительства не затрагивают конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; все изменения, связанные с выполнением строительно-монтажных работ в соответствии с рабочим проектом на прочность и устойчивость здания не повлияют; выполненные работы не создают угрозу их жизни и здоровью граждан. Несущие, ограждающие и инженерные конструкции отвечают требованиям устойчивости, надежность и безопасности и соответствуют строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам.

Оценивая указанное заключение, суд приходит к выводу о том, что данное заключение не свидетельствует о безопасности выполненной перепланировки жилого помещения, поскольку в заключении отсутствуют необходимые выводы о безопасности вследствие нарушения целостности фасадной стены дома, несмотря на то, что в результате произведенной перепланировки в двух спорных нежилых помещениях пробит дверной проем, что объективно нарушает прочность и разрушает несущую конструкцию дома.

Как следует из выводов, изложенных в заключении, специалистом рассмотрены только конструктивные решения и мероприятия. Процедура проверки конструктивных решений проекта по объекту в заключении не раскрыта, что не позволяет сделать вывод о полноте исследования. 

Кроме того, главным инженером проекта указано, что перепланировка выполнена согласно проекта, в то время, как по проекту обустройство двух дополнительных входов (дверных проемов) с устройством крылец, а также вынесение нежилых помещений на уровень стеновых панелей фасада за счет придомовой территории, не предусмотрено. 

Из содержания заключения не усматривается, что при его составлении осуществлялись исследования на предмет технического состояния основных несущих строительных конструкций и выяснения возможности выполнения перепланировки в виде пробивки дверных проема в фасадной стене дома, а также их влияние на текущее техническое состояние и эксплуатационную пригодность всего жилого дома в целом.

Заключение не свидетельствует о безопасности выполненных работ, поскольку ничем не мотивировано, не содержит технических обоснований и расчетов, проверка проводилась только визуально и в ограниченном объеме.

В данном техническом заключении отсутствует ссылка на "Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года № 170, содержащие требования по обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда.

Согласно пункту 1.7.2 указанных Правил перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, не допускается.

В соответствии с пунктом 4.2.4.9 указанных Правил не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы.

Несмотря на то, что данный подпункт структурно относится к пункту 4.2.4 Правил "Балконы, козырьки, лоджии и эркеры", установленный им запрет, по его смыслу, определяет условия эксплуатации стен крупнопанельных и крупноблочных зданий вообще.

Иной подход приводил бы к выводу о том, что данный запрет действует только в случаях, когда соответствующие работы связаны с устройством балконов, козырьков, лоджий, однако такое ограничительное толкование никак не объясняет, почему в иных случаях пробивка и расширение проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий являются допустимыми.

При этом пункт 4.2.4, в свою очередь, является составной частью п. 4.2 "Стены" Правил, расположенного в разделе IV "Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций", что согласуется с выводом о том, что приведенное выше ограничение в п. 4.2.4.9 относится к стенам вообще как к строительным конструкциям.

Таким образом, перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, не допускается, независимо от того, в какой несущей стене планируется обустроить проем (внутренней либо наружной).

Также следует отметить, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, к которому относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 которой предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (в отличие от распоряжения таким имуществом, которое в силу п. 1 ст. 246 Кодекса возможно только по соглашению всех участников общей долевой собственности).

По смыслу нормы ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме требует согласия всех собственников помещений в данном доме и возможно путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Понятие реконструкции содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ч. 3 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст.ст. 51-52, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома. Такая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в обзоре судебной практики № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 года.

Принимая во внимание, что материалы дела не содержат сведений о том, что ответчиком получено согласие всех собственников помещений данного дома на установление дополнительных дверных проемов вместо оконных в стене ....у ...., у суда имеются правовые основания для удовлетворения заявленных истцом требований о возложении обязанности на ответчика по приведению помещений в первоначальное состояние.

Доводы ответчика, основанные на заключении ООО "КАПИТАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ" и письма Департамента градостроительной деятельности мэрии г.о. Тольятти о том, что реконструкции не было произведено, и согласования на организацию дополнительных входов не требуется, подлежат отклонению, поскольку независимо от вида внесенных изменений, в случае если такие изменения производятся в отношении общего имущества, а в данном случае установление дополнительных проемов в наружных ограждающих конструкциях, то есть в стене многоквартирного дома, учитывая в том числе расположение жилых помещений над не жилыми помещениями ответчика, необходимо получение согласия всех собственников многоквартирного дома.

Суд критически относится и к показаниям третьего лица ДЮА о том, что она производила перепланировку в соответствии с проектом ООО «ПРОНС» и работы по обустройству дополнительных двух входов не выполняла, проектные витражи и входы во вех секциях на уровень стеновых панелей фасада дома, за счет придомовой территории не выносила, поскольку указанное выше заключение ООО "КАПИТАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ", выполнялось до разделения нежилого помещения на три самостоятельных объекта недвижимости в то время, когда оно находилось в собственности ДЮА Данные обстоятельства также подтверждаются пояснениями третьих лиц КВВ и ШМВ, из которых следует, что нежилые помещения находились у них в собственности непродолжительный период времени, ни каких строительных работ, работ по переустройству и перепланировке приобретенных ими помещений не производили. 

Доводы ответчика о том, что лично он перепланировку спорных нежилых помещений не производи, подлежит отклонению, поскольку перепланировка спорного нежилого помещения, выполненная предыдущим собственником в нарушение установленных действующим законодательством правил, сама по себе является нарушением прав и законных интересов граждан, проживающих в данном доме, а ответчик, будучи собственником спорного не жилого помещения в настоящее время, должен принять меры к устранению нарушений прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с перепланировкой.

Принимая во внимание, что ответчиком не представлено доказательств прохождения установленной процедуры согласования перепланировки и переустройства, получения разрешительной документации, а также согласия собственников помещений в многоквартирном доме на использование общего имущества, равно как не представлены доказательства соответствия перепланированного и переустроенного жилого помещения санитарно-эпидемиологическим требованиям, Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований администрации г.о. Тольятти об обязании ФИО1 привести нежилые помещения, расположенные по адресу ...., .... с кадастровыми номерами ..., ..., ... в состояние соответствующее проекту ООО «Пронс» шифр 66/14-АС и акта № 6 от 10.04.2015 года о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика перерегистрировать право собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами ...; ...; ... по адресу: ...., ул. ...., ...., в характеристиках, приведенных в прежне состояние, поскольку истцом выбран неправильный способ защиты нарушенного права. Прекращение существования объекта недвижимости как единицы кадастрового учета, не влечет за собой прекращение права собственности на это имущество, а внесение изменений в ГКН осуществляется на основании заявления собственника органом регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" порядке. Перерегистрация прав на объекты недвижимости в судебном порядке является исключительным способом защиты, применяемым лишь в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на вновь созданный объект, уже прошедший регистрацию во внесудебном (административном) порядке; при отсутствии спора о праве судебные органы не могут подменять собой регистрирующие органы.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации г.о. Тольятти к ФИО1 об обязании привести нежилые помещения в первоначальное состояние и перерегистрации права, - удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 привести нежилые помещения, расположенные по адресу ...., .... с кадастровыми номерами ..., ..., ... в состояние соответствующее проекту ООО «Пронс» шифр 66/14-АС и акта № 6 от 10.04.2015 года о завершении переустройства и перепланировки нежилого помещения в течении одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета госпошлину в размере 300 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Комсомольский районный суд г. Тольятти Самарской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 13.07.2018 года.

Судья: А.В. Винтер