К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-119/2024 (М-954/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-001013-17

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

22 марта 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

помощником судьи Терещенко Р.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Магазин «СТАРТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ООО «Магазин «СТАРТ», которому на праве собственности принадлежал объект недвижимого имущества с кадастровым номером ........ до 30.06.2023 г., в результате отчуждения 30.06.2023 помещений 37-40 вышеуказанного объекта недвижимости, ему был присвоен кадастровый номер ........, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил административное исковое заявление ООО «Магазин «СТАРТ» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной удовлетворить. Установить кадастровую стоимость в отношении нежилых помещений ........ с кадастровым номером ........, площадью 1458,6 кв.м., по адресу: ............, равной рыночной стоимости в размере 37 025 400,00 рублей.

Административный истец указывает, что завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога на имущество и неправомерно возлагает на него обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере.

В судебном заседании, представитель административного истца по доверенности – ФИО1 уточнила требования административного искового заявления, и просила установить кадастровую стоимость оспариваемого объекта недвижимости согласно проведенной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО2 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу. Так же, после проведения судебной экспертизы, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв, в котором изложены замечания на судебную экспертизу, просит суд признать заключение эксперта недопустимым доказательством.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационному письму филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 01.12.2023 года № 27-25963-СС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является собственником помещения с кадастровым номером ........, которое было поставлено на государственный кадастровый учет 30.06.2023 с наименованием «-», назначением «нежилое», площадью «1458.6 кв.м».

По состоянию на 30.11.2023 дальнейших изменений сведений ЕГРН о наименовании, назначении, площади в отношении помещения с кадастровым номером ........ не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 133 610 064,59 руб. была определена ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Закона № 237-ФЗ после постановки земельного участка на государственный кадастровый учет и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 30.06.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2021.

Принимая во внимание, что административный истец является собственником оспариваемого объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........ составляет 37 025 400,00 рублей по состоянию на 01.01.2021.

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости здания, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости здания, проведение которой поручил ООО «БИЗНЕС-ПАРТНЕР» эксперту ...........11

Согласно заключению судебной экспертизы от 12 января 2024 г. № БП-2139, подготовленному экспертом ООО «БИЗНЕС-ПАРТНЕР». – ФИО5 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке № 1067-П-2023 от 24.10.2023 г. выполненный ООО «Альфа Эксперт» (оценщик – ...........12) не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ........ на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г., составляет 69 036 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 48,3 %).

В силу присущего административному судопроизводству принципа диспозитивности только административный истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право и в каком объеме требовать от суда защиты (часть 1 статьи 178 КАС РФ). В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца в порядке статьи 46 КАС РФ уточнил заявленные требования, просил суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом результатов судебной экспертизы, не настаивал на том, что представленный им отчет об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной экспертизы, с чем согласился административный истец, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости здания.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Представителем Департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........13 проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им и, соответственно, оценщиком нарушениях.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 21-24 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект экспертизы способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Доходный подход основан на прогнозировании доходов и учете статей расходов. При формировании доходной части производится расчет потенциального валового дохода. В большинстве случаев расчет потенциального валового дохода основан на сдаче в аренду рассматриваемого объекта либо выделении других источников получения дохода. Учитывая отсутствие на открытом рынке достаточного количества предложений о сдаче в аренду сопоставимых объектов по техническому состоянию (требует ремонта) по месту расположения, а также площади, виду разрешенного использования, Экспертом принято решение об отказе в использовании доходного подхода при определении рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения.

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что объектом оценки являются помещения, являющиеся составной частью здания. Выделить часть стоимость, относящуюся к конкретному помещению, не представляется возможным. Экспертом принято решение, в целях недопущения искажения итогового результата, не применять затратный подход при оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость объекта экспертизы сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве аналогов к объектам экспертизы были подобраны три объекта с порядковыми номерами 2, 4, 5, которые сопоставимы с объектами экспертизы по основным ценообразующим факторам. Остальные аналоги, указанные в таблице на странице 38 заключения, отличаются по основным характеристикам (местоположение, минимальная (максимальная цена). Соответственно, они не использовались в качестве объектов-аналогов.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на тип объекта, на разницу в площади объекта (масштаб), на техническое состояние. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенным в отзыве, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........15., проводивший судебную экспертизу, представил письменные и устные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного ответчика о том, что эксперт не исследовал и не провел осмотр объекта экспертизы, тем самым не определил его фактическое назначение и не уточнил ценообразующие факторы, которые могут оказывать существенное влияние на результат оценки (назначение, состояние отделки и др.), что нарушает требование п. 5 ФСО № 7, гласящего о том, что «при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки». 

Эксперт пояснил следующее: осмотр объектов оценки не проведен по причине ретроспективной даты оценки. Выводы о техническом состоянии объектов капитального строительства сделаны экспертом по материалам дела №3а-119/2024. Также Экспертом принято допущение, что состояние оцениваемых объектов на дату осмотра (фотофиксации) соответствует их состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Касаемо вопроса, о том, что для расчетов эксперт принимает значение понижающих корректировок (на торг и на площадь) на основании данных статьи ФИО6 «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых ь оценочной деятельности 2021 г.», опубликованной в журнале «Российский оценщик № 3-4, 2021 г.», что некорректно, поскольку они основаны на результате анализа рыночных данных по Новосибирской области. Возможность применения корректировок, представленных в данной статье, для объектов коммерческого назначения, расположенных в Краснодарском крае, экспертом не проанализирована.

Эксперт пояснил следующее: результаты исследования рынка недвижимости под ред. ФИО6 опубликованы на официальном сайте Российского общества оценщиков и, соответственно, применимы на территории Российской Федерации, так как корректировки на торг не могут зависеть от область расположения, так как это субъективное мнение продавца, следовательно этот процент не будет различаться в Новосибирской области и Краснодарском крае.

Касаемо вопроса, о том, что применение понижающей корректировки в размере 18% на качество отделки для объектов-аналогов № 1, 2, 3 некорректно. Так, в расчетной таблице № 7 на стр. 40 заключения эксперт указывает, что состояние отделки объекта экспертизы «требует ремонта», при этом в заключении отсутствуют подтверждения данного факта. Кроме того, в тексте объявления о продаже объекта-аналога № 1 указано, что помещение требует ремонта (скриншот на стр. 50 заключения), что делает неверным применение в расчетах понижающей корректировки.

Эксперт пояснил следующее: техническое состояние объектов-аналогов принято по данным объявлений. Так, в объявлении о продаже аналога №2 указан факт ремонта, соответственно, исходя из принципа единообразия в выборе аналога, руководствуясь критериями сопоставимости (ценовые характеристики всех объектов сравнения сопоставимы), экспертом сделан вывод о техническом состоянии объектов сравнения. Указание по аналогу №1 «требует ремонта» не подтверждено ценой предложения (80000 руб/кв.м - середина ценового диапазона, табл. 6 Заключения)

Касаемо вопроса, о том, что скорректированное значение стоимости 1 кв. м объекта экспертизы (47 530 руб ), полученное экспертом в результате расчетов (табл. № 7 стр. 41 заключения) приближено к минимальному значению (48 000 руб./кв. м), определенному экспертом при анализе рынка на стр. 38 (табл. № 6) на основании одного предложения об аренде, а не о продаже помещения без ремонта, что свидетельствует о некорректно произведенном анализе рынка и неверном определении диапазона цен на недвижимость коммерческого назначения, пояснения эксперта по этому поводу отсутствуют. 

Эксперт пояснил следующее: экспертом было выбрано 3 объекта-аналога, в рынке цен и предложений цена за квадратный метр аналогов составляет 80 000 руб., 81 000 руб. и 58 000 руб. Экспертом применены корректировка на торг и на площадь, так как объект экспертизы 1 458.6 кв.м., а объекты-аналоги – 275 кв.м, 200 кв.м. и 181 кв.м., следовательно объекты-аналоги являются более ликвидными, следовательно их стоимость за один кв.м. выше чем у объекта экспертизы, следовательно применяются понижающие корректировки в размере 18%.

Кроме того ДИО была приведена таблица средней динамики цен недвижимость коммерческого назначения (офисов) в г. Сочи, которая показывает, что стоимость 1 кв.м офисной недвижимости без разбивки по районам по состоянию на 31.12.2020 составляла 124 279 рублей.

На что эксперт пояснил: динамика средних цен не содержит конкретных рыночных предложений и представлена по всем сегментам коммерческой недвижимости на территории муниципального образования город Сочи (без конкретизации объектов). Следует отметить, что в табл. 6 Заключения представлены конкретные предложения, сопоставимые с оцениваемым объектом по местоположению/назначению/площади.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налоговых платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 1458,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............, ............; назначение: «нежилое»; наименование: «данные отсутствуют»; в размере его рыночной стоимости 69 036 000,00 (шестьдесят девять миллионов тридцать шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 16 ноября 2023 г.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Магазин «СТАРТ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером ........; площадью: 1458,6 кв.м.; расположенного по адресу: ............, ............; назначение: «нежилое»; наименование: «данные отсутствуют»; в размере его рыночной стоимости 69 036 000,00 (шестьдесят девять миллионов тридцать шесть тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером ........ считать 16 ноября 2023 г.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С. 

Решение суда в окончательной форме изготовлено 01 апреля 2024 г.