дело № 2-19/2019 

(2-820/2018)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 февраля 2019 года г. Цимлянск

Цимлянский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Стурова С.В.,

с участием представителя истца Администрации Цимлянского городского поселения по доверенности ФИО2,

при секретаре Поповой Т.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО3, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области об изъятии объекта незавершенного строительства,

установил:

Администрации Цимлянского района Ростовской области обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что на основании заявления ФИО1 между Администрацией Красноярского сельского поселения и ФИО1 заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от 03.08.2015, срок аренды земельного участка установлен с 03.08.2015 по 01.08.2016.

Согласно договору ФИО1 являлся арендатором земельного участка, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>.

17.09.2015 между ФИО1 и ФИО3 было заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, так как ФИО3 приобрел в собственность объект незавершенного строительства на спорном земельном участке общей площадью 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.10.2018 №. 

ФИО3 за продлением договора аренды не обращался. Поскольку к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка от 03.08.2015 №, а именно, к 01.08.2016, строительство завершено не было, то объект незавершенного строительства должен быть изъят у ответчика и реализован на публичных торгах. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды.

На основании изложенного, ссылаясь на положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, истец просит суд изъять объект незавершенного строительства путем продажи данного объекта с публичных торгов площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, адрес: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №.

Представитель Администрации Цимлянского района Ростовской области - ФИО2, действующая на основании доверенности № 1 от 09.01.2019, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме, сослалась на доводы, аналогичные доводам, изложенным в иске. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен должным образом. В суд поступили письменный отзыв ответчика на исковое заявление, из которого следует, что ответчик возражает против удовлетворения иска, указывает, что он является собственником объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>. 17.09.2015 между ним и ФИО1 заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Администрацией Цимлянского района Ростовской области не было доведено до его сведения о праве на заключении договора аренды земельного участка под принадлежащим ему на праве собственности объектом незавершенного строительства сроком на три года, для завершения строительства. Ответчик полагает, что со стороны администрации района имеет место злоупотребление правом при предъявлении иска об изъятии у него объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Кроме того истцом не представлены сведения об оценке объекта незавершенного строительства, что не позволяет суду определить его рыночную стоимость.

Третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области, будучи должным образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, об уважительных причинах неявки суду неизвестно.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие ответчика и представителя третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно п. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов. 

Так в силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

В соответствии с пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу статьи пункта 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 приведенной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 

В силу п. 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Указанная норма введена Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Срок, на который надлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которому в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение договора аренды на три года однократно для завершения строительства указанного объекта

Судом установлено, что согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, ответчику ФИО3 принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, степенью, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.

Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты>, находящимся по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный объект незавершенного строительства приобретен ответчиком у ФИО1, который являлся арендатором земельного участка, под которым расположен данный объект.

Также из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, что есть до 01.03.2015

ДД.ММ.ГГГГ между предыдущим собственником объекта незавершенного строительства ФИО1 и Администрацией Красноярского сельского поселения заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № (далее – договор аренды земельного участка).

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка, арендодатель Администрация Красноярского сельского поселения предоставляет, а арендатор ФИО1 принял в аренду земельный участок, из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>. в целях ведения личного подсобного хозяйства.

Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка установлен срок аренды земельного участка с 03.08.2015 по 01.08.2016, то есть договор заключен на срок менее одного года.

Земельный участок передан в аренду, что подтверждается акту приема-передачи в аренду земельного участка от 03.08.2015.

Также из договора аренды земельного участка следует, что арендатор обязан по истечении срока действия договора, указанного в п. 2.1, завершить строительство жилого дома, подтвердив проведением государственной регистрации права собственности (пункт 4.4.8).

В связи с отчуждением объекта незавершенного строительства, 17.09.2015 между арендатором ФИО1 и покупателем объекта ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанной по договору аренды земельного участка № от 03.08.2015. Следовательно с 17.09.2015 права и обязанности арендатора земельного участка перешли к ответчику ФИО3

Поскольку новым арендатором ФИО3 строительство жилого дома в срок установленный договором аренды земельного участка до 01.08.2016 не завершено, администрация муниципального района обратилась в суд с настоящим иском.

Вместе с тем, судом установлено, что в нарушение императивных норм земельного законодательства, а именно подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", срок аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта установлен в договоре аренды земельного участка № от 03.08.2015 не на три года, а на 11 месяцев 29 дней.

При этом истцом не представлены суду сведения о том, что до арендатора ФИО3 доводились сведения о праве продления срока договора аренды земельного участка под принадлежащем ему на праве собственности объектом незавершенного строительства до трех лет для завершения строительства указанного объекта. 

Согласие предыдущего арендатора ФИО1 при заключении договора аренды земельного участка, на уменьшение установленного законом трехлетнего срока аренды земельного участка суду также не представлено.

Гражданское законодательство не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом (абзац второй пункта 1 статьи 10 ГК РФ). 

Несоблюдение данного запрета на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления влечет отказ судом лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применение иных мер, предусмотренных законом.

Кроме того, суд усматривает, что формальное наличие права для обращения с соответствующими требованиями и вынесением спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения исковых требований.

Так, пунктом 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. 

В силу положений части 1 статьи 3 и части 1 статьи 4 ГПК РФ обязательным условием реализации права на судебную защиту является указание в заявлении на то, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца.

Ни в иске, ни в судебном заседании администрация муниципального района не поясняет, в чем именно заключается ее нарушенное право (публичный интерес муниципального образования) и законный интерес в удовлетворении иска.

Установленные в судебном заседании обстоятельства не позволяет сделать вывод относительно наличия на стороне администрации муниципального образования нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истом порядке.

Кроме того, в соответствии с пунктами 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

На основании п. 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. 

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил суду сведений об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства на день принятия решения судом, что не позволяет суду определить начальную рыночную стоимость указанного объекта; ходатайств о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, истец также не заявил

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО3 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи данного объекта с публичных торгов, площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый номер №, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, адрес: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, следует отказать по указанным основаниям.

Оценивая полученные судом доказательства, суд полагает, что в совокупности они достоверны, соответствуют признакам относимости и допустимости доказательств, установленным ст.ст. 59, 60 ГПК РФ, и, вследствие изложенного, содержат доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения настоящего дела, а также устанавливает обстоятельства, которые могут быть подтверждены только данными средствами доказывания. Помимо изложенного, все собранные по настоящему делу доказательства обеспечивают достаточность и взаимную связь в их совокупности.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Администрации Цимлянского района Ростовской области к ФИО3, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области об изъятии объекта незавершенного строительства, - оставить без удовлетворения.

Резолютивная часть решения изготовлена 13 февраля 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Цимлянский районный Ростовской области суд в течение одного месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья С.В. Стуров