Дело 3а-30/2025 (3а-919/2024)

УИД 36OS0000-01-2024-000817-05

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

г. Воронеж 26 февраля 2025 года 

Воронежский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Удоденко Г.В., 

при секретаре судебного заседания Чемисовой А.С., 

с участием представителя административных истцов ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

установил:

административные истцы обратились с названным выше административным иском, в котором просили установить в отношении здания с кадастровым номером № по адресу: г. Воронеж, ул.9 Января, д.288а, назначение: нежилое, наименование: торговый центр с элементами рынка кадастровую стоимость, равную его рыночной стоимости, в размере 47 476 745 рублей по состоянию на 1 января 2023 года (л.д.5-8).

В подтверждение заявленных требований административными истцами представлен отчет от 30 сентября 2024 года № 267 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный ООО «Агентство независимой экспертизы собственности».

В качестве правового обоснования заявленных требований административные истцы ссылаются на положения Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Административные истцы полагают, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 36:34:0208079:7256 являются завышенными, что приводит к увеличению налога на имущество, и, как следствие, затрагивает их права и обязанности как собственников объекта недвижимости. 

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенностям ФИО1 заявленные требования поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему. 

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой. 

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, как одного из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту. 

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Из материалов дела следует, что ФИО2, ФИО3 принадлежит на праве общей долевой собственности здание с кадастровым номером № по адресу: г. Воронеж, ул.9 Января, д.288а, назначение: нежилое, наименование: торговый центр с элементами рынка, запись регистрации права № от 8 декабря 2015 года, № от 8 декабря 2015 года (л.д.62-70).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20 сентября 2024 года № КУВИ-001/2024-235423337 кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № определена в размере 204249 884 рублей 12 копеек (л.д.13).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2023 года утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 2 октября 2023 года № 2750. 

Следует отметить, что указом Губернатора Воронежской области от 6 октября 2023 года № 245-у «Об оптимизации структуры исполнительных органов Воронежской области» департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области переименован в министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (пункт 1.7). Указанные сведения внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 17 октября 2023 года. 

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

В подтверждение заявленных требований административными истцами представлен отчет об оценке от 30 сентября 2024 года № 267, выполненный ООО «Агентство независимой экспертизы собственности», согласно которому рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2023 года составляет 47476 745 рублей (л.д.25-53). 

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 12 ноября 2024 года по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России (л.д.192, 193-195).

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России № 7330/6-4-24 от 18 декабря 2024 года в отчете ООО «Агентство независимой экспертизы собственности» допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять, и повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, подпункта 1 пункта 2 ФСО VI, подпункта 12 пункта 7 ФСО VI, пункта 8 ФСО VI, пункта 11, пункта 22 ФСО №7, а также Федерального закона 135-ФЗ, в связи с чем по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером 36:34:0208079:7256 определена в размере 167776033 рубля (л.д.198-223).

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд находит, что заключение эксперта выполнено в соответствии с требованиями законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. 

В заключении подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Эксперты, проводившие экспертное исследование, ФИО4, ФИО5 имеют соответствующую экспертную квалификацию по специальности, достаточный стаж экспертной работы, предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем имеется соответствующая подписка. 

Как усматривается из представленного заключения, при проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса о рыночной стоимости нежилого здания эксперт применял доходный подход методом прямой капитализации, обосновав отказ от применения иных подходов (сравнительного и затратного). 

Выбор методов оценки произведен экспертом в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», с учетом того, что пункт 2 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, допускает использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. В этой связи, вопреки позиции представителя административных истцов, отказ эксперта от применения, в том числе сравнительного подхода не противоречит приведенным выше нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки. Напротив, использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 25 ФСО № 7).

Таким образом, суд приходит к выводу, что эксперт обоснованно использовал только доходный подход (метод прямой капитализации) по определению стоимости нежилого здания.

Согласно пункту 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № доходным подходом эксперт определил действительный валовый доход, чистый операционный доход, ставку капитализации, рассчитав рыночную стоимость объекта оценки по формуле расчета методом прямой капитализации путем деления чистого операционного дохода на ставку капитализации, которая принята экспертами в размере среднего значения - 0,09 на основании данных портала «СтатРиелт». 

В рамках определения стоимости доходным подходом для определения потенциального валового дохода экспертами проведено исследование рынка недвижимости, проанализировано более 50 предложений к аренде офисно-торговых объектов, расположенных в г. Воронеже, за период, наиболее приближенный к дате оценки, по данным сайта Архив оценщика (базы данных Авито и ЦИАН). В качестве объектов - аналогов выявлено три предложения к аренде объектов наибольшей степенью соответствующих характеристикам объекта исследования, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Имеющиеся различия между оцениваемым объектом и объектами - аналогами по отдельным ценообразующим параметрам исключены (нивелированы) экспертом за счет внесения соответствующих корректировок, о чем в экспертном заключении имеется сводная таблица, а также подробное обоснование поправок и расчет их значений. 

Поступившие от представителя административных истцов замечания на заключение судебной экспертизы, среди которых указано на несопоставимость с объектом оценки выбранного экспертом встроенного офисного помещения (объект-аналог №3), относящегося к иному сегменту рынка, неверное применение корректировки на этаж, на отнесение к арендопригодной площади всей площади здания без учета вспомогательных помещений, устранены посредством истребования от экспертов ФИО8, ФИО7 письменных пояснений, а также допросом в судебном заседании эксперта ФИО8, в связи с чем оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы суд не усматривает.

В частности, эксперт ФИО8 пояснила, что выбранный экспертами объект-аналог №3 расположен на втором этаже в пристроенной к жилому дому секции здания в жилом комплексе, являющейся по существу отдельно стоящим зданием, что подтверждается представленным в письменных пояснениях скриншотом «Яндекс карты», относится к одному сегменту рынка недвижимости с объектом исследования – офисно-торговое назначение. Неполное совпадение характеристик объекта-аналога не свидетельствует о его несопоставимости с объектом оценки и некорректности полученного результата итоговой рыночной стоимости спорного здания, поскольку расчет рыночной стоимости экспертом произведен с применением корректирующих коэффициентов к объектам-аналогам, в том числе на этаж в отношении объекта-аналога №3, что позволяет считать его сопоставимым с объектом оценки. 

При определении рыночной стоимости применению не подлежала поправка на этаж, поскольку предметом экспертного исследования являлось отдельно стоящее здание с кадастровым номером 36:34:0208079:7256. Указанная корректировка применяется в случае оценки отдельных помещений, входящих в состав здания, расположенных на разных этажах, к ценам аналогичных помещений, расположенных на 1 этаже. В этой связи для исключения разницы между стоимостью объектов - аналогов №2, №3, расположенных на втором этаже здания, и оцениваемым объектом, в отношении указанных объектов-аналогов экспертами применена соответствующая корректировка.

Относительно отнесения к арендопригодной площади всего здания эксперт указал о допустимости и верности такого подхода исходя из целей оценки - для определения кадастровой стоимости, для которой объект подлежит оценки целиком. При этом в отношении объектов-аналогов, имеющих меньшую площадь, по сравнению с объектом оценки, применен повышающий коэффициент, а также для расчета величины действительного дохода определен размер потерь, обусловленный недозагрузкой объектов недвижимого имущества в размере 0,86%.

Указание представителя административных истцов на ранее вынесенное судебное решение, которым рыночная стоимость спорного здания с кадастровым номером 36:34:0208079:7256 по состоянию на 2021 год установлена в существенно меньшем размере, правового значения по делу не имеет.

Вместе с тем суд считает возможным отметить, что установленная экспертами и принятая судом рыночная стоимость указанного здания определялась по данным 2020-2021 годов, пришедшихся на период законодательных ограничений в связи с угрозой распространения пандемии COVID-19, в связи с чем в сегменте рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости, наблюдалось снижение уровня арендных ставок, что, очевидно, способствовало понижению рыночной стоимости коммерческой недвижимости. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что стороной административных истцов каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в ходе судебной экспертизы, не представлено. 

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административных истцов о превышении кадастровой стоимости принадлежащего им объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное ими требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административных истцов о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости подано в суд 8 октября 2024 года (л.д.56), то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В связи с тем, что результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного здания утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 2 октября 2023 года № 2750, то в удовлетворении заявленных требований к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул.9 Января, д.288а, назначение: нежилое, наименование: торговый центр с элементами рынка, равную его рыночной стоимости, в размере 167776033 (сто шестьдесят семь миллионов семьсот семьдесят шесть тысяч тридцать три) рубля по состоянию на 1 января 2023 года. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 октября 2024 года. 

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки. 

В административном иске к государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Публично-правовой компании «Роскадастр» в лице филиала по Воронежской области - отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение. 

Председательствующий Г.В. Удоденко 

Мотивированное решение составлено 10 марта 2025 года.