Дело № 3а - 878/20

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 9 декабря 2020 года

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Ларионовой Н.И.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО9 и ФИО2 ФИО10 об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО11 и ФИО2 ФИО12 обратились в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнений в порядке ст.46 КАС РФ, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: административное здание со столовой, общей площадью 697,7 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере 1 610 000 рублей по состоянию на 22.06.2020;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: хозяйственный склад торгово-бытовой базы (ангар), общей площадью 440 кв.м., этажность – 1, расположенного по адресу: [адрес], в размере 540 000 рублей по состоянию на 22.06.2020;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: хозяйственный склад торгово-бытовой базы (ангар), общей площадью 440 кв.м., этажность – 1, расположенного по адресу: [адрес], в размере 540 000 рублей по состоянию на 22.06.2020;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: здание заводоуправления, общей площадью 754,8 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере 3 580 000 рублей по состоянию на 11.03.2014;

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: материальный склад, общей площадью 2015,3 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере 6 500 000 рублей по состоянию на 08.04.2016.

В обоснование ФИО1 и ФИО2 указали, что данные объекты недвижимости принадлежит им на праве общей долевой собственности, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2020-10919751, № КУВИ-002/2020-10919503, № КУВИ-002/2020-10915949, № КУВИ-002/2020-10923105 и № КУВИ-002/2020-10923423 от 04.08.2020.

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и составляет: для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 9 032 773,05 рублей; для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 5 696 460 рублей; для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 5 696 460 рублей; для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 5 758 218,24 рублей; для нежилого здания с кадастровым номером [номер] - 12 589 014,82 рублей.

Заявленный размер рыночной стоимости указанных объектов недвижимости подтвержден отчетом об оценке 2157 от 26.08.2020, выполненным оценщиком ООО «Инновационно-внедренческая компания «Время» ФИО3 и отчетом об оценке (уточнен) № 2157 от 26.08.2020.

Ссылаясь на положения ст.403 Налогового кодекса РФ, нормы действующего законодательства, ФИО1 и ФИО2 указывают, что значительное превышение кадастровой стоимости объектов недвижимости. По сравнению с их рыночной стоимостью, существенно нарушает права административных истцов, как собственников указанных нежилых зданий и плательщиков налогов на имущество физических лиц.

Также, ФИО1 и ФИО2 заявил ходатайство о восстановлении срока на подачу административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный ответчик - Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв на административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2, из которого следует, что с 20.06.2015 Приказом Росреестра от 12.05.2015 № П/210 Учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Указывает, что Учреждение не является государственным органом или органом местного самоуправления, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости и, не утверждает удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Учреждение не является заказчиком и исполнителем работ по проведению государственной кадастровой оценки, не утверждает результаты определения кадастровой стоимости и, не уполномочен делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методики и обоснованности сделанных оценщиком выводов.

В соответствии со ст.62 КАС РФ истцом не предоставлены доказательства, что Учреждение в результате осуществления полномочий нарушило или оспорило прав, обязанности, свободы и законные интересы истца, создало препятствие в реализации прав, обязанностей и законных интересов истцу, доказательств обратного не представлено.

Учитывая изложенное, Учреждение просит суд исключить Учреждение из состава административных ответчиков и рассмотреть данное административное дело без участия представителя Учреждения (в лице Филиала) с учётом позиции, отраженной в данном отзыве. 

Составу суда доверяет (л.д.8-12 т.2).

Заинтересованное лицо - Правительство Нижегородской области представило свою позицию на административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2, в которой указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Также указывает, что не согласно с заявленными требованиями административных истцов.

Подробно излагая многочисленные замечания по Отчету об оценке, считает, что при составлении Отчета об оценке [номер] от 26.08.2020, представленного суду административными истцами, оценщиком ООО «Инновационно-внедренческая компания «Время» ФИО6 допущены существенные нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности.

По мнению Правительства Нижегородской области, указанные нарушения федеральных стандартов оценки, вводят в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов оценки.

Также, по мнению Правительства Нижегородской области, административным истцом пропущен срок на обращение в суд, установленный ч.3 ст.245 КАС РФ (л.д.30-40 т.2).

Заинтересованное лицо - Администрация городского округа Семёновский Нижегородской области, свой отзыв на административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2 в суд не представило, что не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

В судебное заседание ФИО1 и ФИО2, представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации городского округа Семёновский Нижегородской области, не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, с учетом письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками объектов недвижимости, а именно:

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: административное здание со столовой, общей площадью 697,7 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес];

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: хозяйственный склад торгово-бытовой базы (ангар), общей площадью 440 кв.м., этажность – 1, расположенного по адресу: [адрес]; 

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: хозяйственный склад торгово-бытовой базы (ангар), общей площадью 440 кв.м., этажность – 1, расположенного по адресу: [адрес];

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: административное здание со столовой, общей площадью 697,7 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес];

- нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: здание заводоуправления, общей площадью 754,8 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес];

- нежилого здания с кадастровым номером [номер] назначение: нежилое, наименование: материальный склад, общей площадью 2015,3 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес].

Административные истцы имеют по ? доли в праве общей долевой собственности на каждый указанный объект недвижимости, что подтверждается копиями договоров купли-продажи б/н от 30.05.2017, № 01-АИ от 17.10.2011 и б/н от 17.05.2016 (л.д.179-187 т.1), выписками из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2020-10919751, № КУВИ-002/2020-10919503, № КУВИ-002/2020-10915949, № КУВИ-002/2020-10923105 и № КУВИ-002/2020-10923423 от 04.08.2020 (л.д.20-38 т.1), а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-002/2020-34399833 от 30.10.2020, представленной суду ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области (л.д.208-221 т.1).

На основании ч.1 ст.399 Налогового кодекса РФ, налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ФИО1 и ФИО2 являются лицами, правомочными оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – нежилых зданий, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного физических лиц как собственников вышеуказанных объектов недвижимости.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По смыслу указанных разъяснений, процессуальные ограничения срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости обусловлены только установленной Законом об оценочной деятельности периодичностью проведения государственной кадастровой оценки.

Рассматривая ходатайство ФИО1 и ФИО2 о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу административного искового заявления, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. 

С учетом изложенного, суд полагает возможным восстановить ФИО1 и ФИО2 срок на подачу административного искового заявления.

По делу установлено, что нежилые здания с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер], и [номер] и [номер] включены в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением № 331.

Объекты недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер] и [номер] поставлены на кадастровый учет 22.06.2020, кадастровая оценка проведена по состоянию на 22.06.2020; объект недвижимости с кадастровым номером [номер] поставлен на кадастровый учет 11.03.2014, кадастровая оценка проведена по состоянию на 11.03.2014; объект недвижимости с кадастровым номером [номер] поставлен на кадастровый учет 05.07.2011, кадастровая оценка проведена по состоянию на 08.04.2016.

В соответствии с Приложением № 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331, кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости была установлена в соответствии с п.4.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 в размере:

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 9 032 773,05 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 5 696 460 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 5 696 460 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 5 758 218,24 рублей;

- для нежилого здания с кадастровым номером [номер] – 12 589 014,82 рублей.

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: [номер], [номер], [номер], расположенные по адресу: Российская Федерация, [адрес], поставлены на государственный кадастровый учет в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 22.06.2020.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 11.03.2014.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], внесен в реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 05.07.2011.

Кадастровая стоимость объектов капитального строительства с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер], [номер] определена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 24.09.2018 № 514 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 9 032 773,05 рублей, 5 696 460 рублей, 5 696 460 рублей, 5 758 218,24 рублей, соответственно. Изменений кадастровой стоимости вышеуказанных объектов капитального строительства в ЕГРН не вносилось.

Объект капитального строительства с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: Российская Федерация, [адрес], вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011. Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 9 039 630,34 рублей.

Согласно ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в ЕГРН соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В ЕГРН внесены изменения в характеристики вышеуказанного объекта капитального строительства, что повлекло 08.04.2016 изменение кадастровой стоимости в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Постановлением от 07.06.2012 № 331: актуальная кадастровая стоимость определена в размере 12 589 014,82 рублей (л.д.203-207 т.1).

Следовательно, юридически значимой датой, по состоянию на которую подлежит установлению кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, является: для объектов недвижимости с кадастровыми номерами [номер], [номер], [номер] - 22 июня 2020 года; для объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] – 11 марта 2014 года; для объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] – 08 апреля 2016 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ, далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в ст.3 (статья 3).

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке ООО «Инновационно-внедренческая компания «Время» [номер] от 26.08.2020 и отчет об оценке (уточнен) [номер] от 26.08.2020, составленные оценщиком ФИО6

Судом установлено, что представленный административными истцами Отчет об оценке оценщика ООО «Инновационно-внедренческая компания «Время» ФИО13 № [номер] от 26.08.2020 и отчет об оценке (уточнен) № [номер] от 26.08.2020, соответствуют требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 № 145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объектов оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, имеющей необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода, метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, применение которых суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка (неспециализированная недвижимость, производственно-складского и вспомогательного административного назначения), сопоставимы с ними по ценообразующим факторам.

При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости методом метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода Оценщик определил затраты на воспроизводство по формуле (табл.16 на стр.86-87 Отчета (уточнен) – л.д.104 оборот – 105 т.2), использовав при этом данные сборников «Укрупненных показателей стоимости строительства» (УПСС) и «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений» (УПВС) фирмы «КО-Инвест»; произвел расчет прибыли предпринимателя (на основании исследований, приведенных в «Справочниках оценщика недвижимости»).

Также произвел расчет физический, функциональный и экономический износы – по формулам на стр.88, 92-93 Отчета (уточнен) (табл.19 на стр.93 Отчета (уточнен) – л.д.108 т.2). 

Подробный расчет стоимости объекта оценки при применении затратного подхода представлен в разделе 6.1 Отчета (уточнен) (стр.83-93 Отчета (уточнен) л.д.103-108 т.2).

Для расчёта стоимости объекта оценки Оценщиком методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, были выбраны: 5 объектов-аналогов (недострой) (табл.31 на стр.103-106 Отчета (уточнен) – л.д.113-114 оборот т.2), 3 объекта-аналога (ангары) (табл.32-33 на стр.107-112 Отчета (уточнен) – л.д.115-117 оборот т.2), 5 объектов-аналогов (заводоуправление) (табл.34 на стр.113-117 Отчета (уточнен) – л.д.118-120 т.2), 4 объекта-аналога (материальный склад) (табл.35 на стр.118-120 Отчета (уточнен) – л.д.120 оборот – 121 оборот т.2) и применены корректировки: на торг (табл.20 на стр.96 Отчета (уточнен) – л.д.109 оборот т.2); на местоположение (рассчитано по формуле на стр.97 Отчета (уточнен); табл.21-22 на стр.97 Отчета (уточнен) – л.д.110 т.2), на земельный участок – табл.23 на стр.98 Отчета (уточнен) (л.д.110 т.2): полный расчет стоимости 1 кв.м. земельного участка в Приложении 5 Отчета (уточнен) – стр.246-264 Отчета (уточнен) – л.д.184 оборот – 193 т.2), на наличие отопления – на основании исследований, приведенных в «Справочниках оценщика недвижимости» (табл.24 на стр.99 Отчета табл.23 на стр.98 Отчета (уточнен) - л.д.110 т.2; на материал стен – табл.25 Отчета (уточнен) – л.д.111 т.2; на состояние объекта (физический износ) – по формуле на основании шкалы оценок физического состояния (табл.26-27 на стр.99-100 Отчета (уточнен) – л.д.111-111 оборот т.2), на этажность – по формуле (табл.28) на стр.101 Отчета (уточнен) – л.д.112 т.2; на масштаб (площадь) – табл.29-30 на стр.101 Отчета (уточнен) - л.д.112 т.2. 

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода подробно изложен в разделе 6.2 Отчета (уточнен) на стр.94-121 Отчета (уточнен) (л.д.108 оборот – 122 т.2).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации (по формуле на стр.122 Отчета (уточнен) – л.д.122 оборот т.2), определены: расчет чистого операционного дохода – по формуле (табл.37 на стр.123, табл.42 на стр.125, табл.44 на стр.126 Отчета (уточнен) – л.д.123-124, 126 т.2); действительный валовый доход – по формуле (табл.38-39 на стр.124 Отчета (уточнен) – л.д.123 оборот т.2); операционные расходы – табл.40-41 на стр.124-125 т.2. 

Определена ставка капитализации объектов оценки (табл.43 на стр.126 Отчета (уточнен) – л.д.124 оборот т.2), рассчитана стоимость земельных участков, застроенных объектами капитального строительства (табл.45 на стр.127 Отчета – л.д.125 т.2). 

Подробный расчет стоимости объектов оценки, определенные с применением критериев доходного подхода, представлен в разделе 6.3 на стр.122-127 Отчета (уточнен) (л.д.122 оборот – 125 т.2).

Согласование результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и итоговое заключение величины рыночной стоимости объекта оценки представлены в разделе 7 Отчета (уточнен) на стр.128-131 Отчета (уточнен) (л.д.125 оборот – 127 т.2).

Оценщик пришел к выводу, что:

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 1 610 000 (один миллион шестьсот десять тысяч) рублей по состоянию на 22 июня 2020 года;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 540 000 (пятьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 22 июня 2020 года;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 540 000 (пятьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 22 июня 2020 года;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 3 580 000 (три миллиона пятьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 11 марта 2014 года;

- рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер] составляет 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 08 апреля 2016 года.

Отчет об оценке (уточнен) [номер] от 26.08.2020, составлен с учетом всех замечаний, изложенных в позиции Правительства Нижегородской области на административное исковое заявление ФИО1 и ФИО2 Каких-либо замечаний по уточненному Отчету об оценке от заинтересованного лица не поступило.

При таких обстоятельствах оснований не доверять уточненному отчету об оценке оценщика ООО «Инновационно-внедренческая компания «Время» ФИО6 [номер] от 26.08.2020, соответствующему требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ, и установив по результатам такой оценки, что уточненный отчет об оценке оценщика ООО «Инновационно-внедренческая компания «Время» ФИО6 [номер] от 26.08.2020, отвечает применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что он подтверждает достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости объектов капитального строительства по состоянию на юридически значимые даты, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования административного истца ФИО1 ФИО14 и ФИО2 ФИО15 об установлении кадастровой стоимости вышеназванных нежилых зданий равной их рыночной стоимости по состоянию на юридически значимые даты, в заявленном размере подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 ФИО16 и ФИО2 ФИО17 об оспаривании кадастровой стоимости нежилых зданий, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: административное здание со столовой, общей площадью 697,7 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости – 1 610 000 (один миллион шестьсот десять тысяч) рублей по состоянию на 22 июня 2020 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: хозяйственный склад торгово-бытовой базы (ангар), общей площадью 440 кв.м., этажность – 1, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости - 540 000 (пятьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 22 июня 2020 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: хозяйственный склад торгово-бытовой базы (ангар), общей площадью 440 кв.м., этажность – 1, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости - 540 000 (пятьсот сорок тысяч) рублей по состоянию на 22 июня 2020 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: здание заводоуправления, общей площадью 754,8 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости - 3 580 000 (три миллиона пятьсот восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 11 марта 2014 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером [номер], назначение: нежилое, наименование: материальный склад, общей площадью 2015,3 кв.м., этажность – 2, расположенного по адресу: [адрес], в размере его рыночной стоимости - 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей по состоянию на 08 апреля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Председательствующий Н.В. Гущева

В окончательной форме решение принято 23 декабря 2020 г.