Дело № 2-500/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 24 марта 2017 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе: единолично судьи Хальчицкого А.С., 

при секретаре Федоровой В.Н., 

с участием:

- представителя истца ФИО1 ФИО2,

- представителя ответчика ФИО3 ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов.

Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец, ответчик) и ФИО1 (покупатель, истец) было заключено соглашение о выплате аванса по договору купли-продажи, то есть предварительный договор по правилам, установленным ст. 429 ГК РФ.

Так, истец и ответчик, намеревавшиеся на тот момент заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ подписали соглашение о выплате аванса по договору купли-продажи, согласно условиям которого:

1. стороны (истец и ответчик) намеревались заключить договор купли-продажи 2-х этажного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

2. покупатель (истец) принял на себя обязательство оплатить продавцу (ответчику) в качестве аванса в счет оплаты по вышеуказанному договору купли-продажи, который предполагалось заключить в будущем, 

<

данные изъяты>

3. указанная денежная сумма подлежала перечислению на указанные в соглашении реквизиты, в числе которых были указана карта №, открытая на имя ФИО3;

4. в случае не заключения договора между сторонами до ДД.ММ.ГГГГ переданный аванс подлежит возврату покупателю (истцу).

Во исполнение данного соглашения истец ДД.ММ.ГГГГ произвел выплату аванса (предоплату) безналичным переводом денежных средств на имя ФИО3 на карту № в размере 

<

данные изъяты>

За перевод денежных средств с истца была удержана комиссия в размере 

<

данные изъяты>.

Впоследствии, между ответчиком и истцом ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Однако, объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи, никогда из пользования ответчика не выходили, в пользование истца не переходили.

Впоследствии продавец был устно уведомлен покупателем об отказе в приобретении вышеназванного недвижимого имущества, а также предложено в добровольном порядке вернуть уплаченную покупателем сумму.

В силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, исполняя соглашение о выплате аванса, договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, подписанный истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, должен был быть передан сторонами на государственную регистрацию в срок до ДД.ММ.ГГГГ, этого сделано не было, а значит, данный договор в силу изложенных норм права является незаключенным.

Помимо этого, согласно и. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст.429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права па применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора. Данная позиция выражена в Определении Верховного Суда РФ от 08.09.2015 года № 38-КГ15-7.

Как уже указывалось ранее, истец, исполняя предварительный договор (соглашение о выплате аванса), ДД.ММ.ГГГГ произвел оплату аванса в установленном сторонами размере 

<

данные изъяты>.

В дальнейшем, ввиду утраты истцом заинтересованности в заключении основного договора, продавец (ответчик) был устно уведомлен покупателем (истцом) об отказе в приобретении вышеназванного недвижимого имущества, а также предложено в добровольном порядке вернуть уплаченную покупателем сумму, в том числе такое предложение было направлено ответчику в июне 2016. Ответа до настоящего времени не последовало.

Отсутствие требований ответчика об оплате денежных средств в размерах, порядке и сроки, предусмотренные подписанным сторонами ДД.ММ.ГГГГ спорном договоре купли-продажи, с момента его подписания и по настоящее время также, по мнению истца, свидетельствуют об утрате заинтересованности ответчика в заключении основного договора.

Следовательно, налицо невиновные действия в форме бездействия, обеих сторон относительно заключения основною договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора, выразившиеся со стороны истца в непроизведении дальнейших оплат по договору, а со стороны ответчика в отсутствие требований произведения таких оплат.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

На момент рассмотрения настоящего дела, срок, установленный предварительным договором для заключения основного договора, а именно ДД.ММ.ГГГГ истек. Требований о его заключении в указанный срок ни одна из сторон не предъявляла, указанные в предварительном договоре объекты недвижимости из собственности ответчика не выбывали, в собственность истца не переходили, в силу положений ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Таким образом, у ответчика отсутствуют законные основания для удержания выплаченного ему аванса в размере 

<

данные изъяты>., а значит денежные средства, внесенные истцом по предварительному договору, подлежат возврату как неосновательное обогащение в силу ст. 1102 ГК РФ.

Кроме того, при сложившемся положении, ответчик не несет каких-либо убытков от неисполнения обязательств, указанных в предварительном договоре, в связи с чем удержание им денежной суммы, внесенной истцом в счет исполнения обязательства покупателя недвижимого имущества, при прекращении встречного обязательства по заключению договора, влечет для ответчика неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах, у ответчика с момента прекращения действия предварительного договора, с учетом требований ст. 1102 ГК РФ, возникла обязанность по возврату истцу неосновательного обогащения в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ истец, направив претензию ответчику, предложил последнему в добровольном порядке возвратить уплаченные по соглашению о выплате аванса денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ денежные средства покупателю продавцом не были возвращены.

ФИО1 просит признать договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, подписанный ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО1 незаключенным; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 неосновательное обогащение - оплаченный ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 аванс по предварительному договору в размере 

<

данные изъяты>; взыскать с ответчика уплаченную при подаче настоящего иска государственную пошлину.

В ходе рассмотрения дела, с согласия истца, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено акционерное общество «Банк Уссури».

Также в ходе судебного разбирательства истец ФИО1 дополнил свои исковые требования. Полагал, что имеются основания для признания договора незаключенным еще и по тем основаниям, что стороны не пришли к соглашению по всем существенным условиям договора купли-продажи, а именно относительно объекта недвижимости, являющегося предметом договора. Дополнение исковых требований принято судом к производству.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки не сообщил, направил в суд своего представителя ФИО2

Представитель истца ФИО1 ФИО2 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме, по указанным в иске основаниям с учетом дополнения.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки не сообщил, направил в суд своего представителя ФИО4

Представитель ответчика ФИО3 ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, по указанным в возражениях на исковое заявление основаниям.

Представитель третьего лица акционерного общества «Банк Уссури» в судебное заседание не явился, третье лицо извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о причинах ненаправления представителя не сообщило, свою позицию по делу не высказало.

В силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1, ответчика ФИО3, представителя третьего лица АО «Банк Уссури».

Выслушав пояснения представителя истца ФИО1 ФИО2, представителя ответчика ФИО3 ФИО4, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключено соглашение о выплате аванса по договору купли-продажи. 

Согласно п.1 соглашения, стороны имеют намерение заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, предметом которого выступает: жилой дом, адрес (местоположение) 

<

данные изъяты>

В соответствии с п.2 соглашения, Покупатель обязуется оплатить Продавцу в качестве аванса 

<

данные изъяты> в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, который подлежит заключению между сторонами в будущем.

Согласно п.4 соглашения в случае, если договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, не будет заключен между сторонами до ДД.ММ.ГГГГ, переданный аванс подлежит возврату Покупателю.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произведено перечисление денежных средств ФИО3 в размере 

<

данные изъяты> на реквизиты, указанные Продавцом в соглашении о выплате аванса по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (назначение платежа: предоплата по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома.

Согласно п.п.1.1 п.1 договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

В соответствии с п.п.1.2.1 п.1 договора продаваемый земельный участок, жилой дом находятся в залоге у ОАО КБ «УССУРИ» 

<

адрес> (в настоящее время АО Банк «УССУРИ») на основании договора залога, договора последующего залога недвижимого имущества.

Согласно п.п.1.2.3 п.1 договора до момента полной оплаты по договору Продавец ФИО3 сохраняет право владения и пользования жилым домом для целей проживания.

Продавец обязуется осуществить действия связанные с прекращением залога в отношении земельного участка и жилого дома в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, при условии соблюдения Покупателем порядка и сроков оплаты по договору до указанной даты (п.п.1.2.4 п.1 договора).

Согласно п.п.2.1 п.2 договора цена жилого дома составляет 

<

данные изъяты>, цена земельного участка составляет 

<

данные изъяты>. Общая сумма, которую Покупатель обязуется оплатить Продавцу (цена недвижимого имущества) составляет 

<

данные изъяты>

Покупатель обязуется оплатить недвижимое имущество в рассрочку в следующие сроки: на момент подписания настоящего договора Покупатель уплачивает 

<

данные изъяты>; не позднее ДД.ММ.ГГГГ Покупатель уплачивает 

<

данные изъяты>; не позднее ДД.ММ.ГГГГ Покупатель уплачивает 

<

данные изъяты>; до полной оплаты по договору, Покупатель уплачивает по 

<

данные изъяты> ежемесячно в срок не позднее последнего числа каждого месяца, в котором осуществляется очередной платеж (п.п.2.3 п.2 договора).

Согласно п.п.2.4 п.2 договора за продавцом сохраняется право собственности до момента полного исполнения Покупателем обязательств по оплате имущества выступающего предметом данного договора.

В соответствии с п.п.3.1 п.3 договора недвижимое имущество передается Покупателю не позднее 2 дней с момента полной оплаты по договору.

Согласно п.п.3.7 п.3 договора стороны обязуются подать в компетентный орган документы для государственной регистрации перехода права собственности в течение 3 дней с момента полной оплаты по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Вместе с тем в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГУ РФ» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 302-ФЗ вступил в силу с ДД.ММ.ГГГГ (п. 1 ст. 2 указанного закона).

В соответствии со ст. 8.1. ГК РФ В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.

Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.

Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде.

Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, с учетом даты заключения спорного договора – ДД.ММ.ГГГГ правило о государственной регистрации, предусмотренное п. 2 статьи 558 ГК РФ, не подлежит применению к такому договору.

Действующим законодательством не предусмотрено правило о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка (п. 2 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор, являющийся предметом настоящего иска, заключен в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) и содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

С учетом условий договора купли-продажи, установленных сторонами, неисполнения своих обязанностей по договору со стороны ФИО3 не имеется.

В материалы дела представлено письменное согласие залогодержателя на заключение договора купли-продажи.

Аванс был получен ФИО3 в соответствии с условиями договора и не является неосновательным обогащением. Требование о расторжении договора купли-продажи сторонами не заявлено.

Предмет договора купли-продажи определен в договоре однозначно и недвусмысленно в соответствии со сведениями ЕГРПН на момент заключения договора купли-продажи, распоряжения Главы сельского поселения «

<

адрес>» Хабаровского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О присвоении адреса объекту недвижимости».

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома незаключенным, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в Президиум Хабаровского краевого суда в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что были исчерпаны иные, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации способы обжалования судебного постановления до дня вступления его в законную силу.

Судья А.С. Хальчицкий

<

данные изъяты>