Дело №2-132(2)/2018 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 сентября 2018 г. п. Дубки

Саратовский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Судоплатова А.В., 

при секретаре Галишниковой А.С., 

с участием: истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, представителя третьего лица ФИО5, по доверенности ФИО6, 

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО7, мотивируя заявленные требования тем, что ему принадлежали на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., а также расположенных на нем: четырехэтажный кирпичный дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственных построек 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м. находящихся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Желая продать указанное выше недвижимое имущество в сентябре 2010 г. истец оформил нотариальную доверенность с правом продажи на своего знакомого ФИО4 Однако, на его просьбу подобрать вариант продажи недвижимости, ФИО4 сообщил ему об отсутствии выгодных предложений. После чего, ФИО1 продолжил проживать в своем загородном доме, когда в ходе оформления лицевых счетов в конце 2017 года узнал о зарегистрированном праве собственности ответчика на спорные объекты недвижимости. Из текста договора купли-продажи от 02.10.2010 г. истцу стало известно, что ФИО4 от его имени заключил договор купли-продажи домовладения получив по сделке от ФИО7 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. Утверждает, что совершенная сделка была заключена со злоупотреблением права и введении его в заблуждение, в связи с чем, должна быть признана недействительной. ФИО4 заключив оспариваемую сделку от имени ФИО1 по цене 2% от справедливой стоимости недвижимости нарушил права последнего и фактически лишил объектов недвижимости. Истец просил суд признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.09.2010 г. заключенного между ФИО8 и ФИО9 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., а также расположенными на нем: четырехэтажным кирпичным домом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственными постройками 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м. находящимися по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. ФИО1 Также просил суд восстановить ему срок исковой давности по оспариванию сделки, т.к. узнал, что был обманут, только в конце 2017 года. 

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали заявленные исковые требования. Кроме того, сообщили, что об оспариваемой сделке истец узнал только в конце 2017 года, когда получил платежные документы на оплату коммунальных услуг оформленные на имя сына. Полагают, что если бы ответчик действовала добросовестно, то сразу же после заключения оспариваемого договора переоформила лицевые счета в ресурсоснабжающих организация на свое имя. Истец по настоящий момент единолично пользуется своим домовладением, регулярно оплачивая все расходы с его содержанием. 

Ответчик ФИО7 и ее представитель ФИО10 в судебное заседание не явились. Представили письменный отзыв, в котором исковые требования не признали. Указывают, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.04.2018 г. было удовлетворено заявление ФИО5 о признании ответчика несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества до 11.09.2018 г. Финансовым управляющим утверждена кандидатура ФИО11 В настоящий момент на рассмотрении Арбитражного суда Саратовской области находится спор по заявлению ФИО11 к ФИО12 о признании недействительным договора дарения от 18.06.2015 г. Полагая вероятным признание недействительным договора дарения, ФИО1 обратился с настоящим иском с целью изъятия спорного имущества из конкурсной массы должника. Несмотря на то, что между сторонами 23.07.2002 г. был расторгнут брак, они продолжили совместно проживать до 2017 года, фактически оставаясь супругами. Ответчиком оплачивались налоговые платежи за спорное имущество за 2010-2015 годы. Истец с 2010 года не мог не знать о наличии необходимости оплаты земельного налога и налога на имущества. В спорном доме продолжительное время проживала мать ответчика – ФИО21, являющаяся гражданкой республики Казахстан. 

Представитель ответчика ФИО3 иск не признал просил в иске отказать, сообщил, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи ФИО1 проявил свою волю, ни в чем не заблуждался, без чего либо принуждения принял соответствующее решение о продаже недвижимости. Спорный договор был подписан представителем истца и с его согласия, зарегистрирован в УФРС по Саратовской области. Доводы ФИО1 о неосведомленности о сделке на протяжении столь длительного времени не соответствуют действительности. Просил суд применить срок исковой давности, который по его мнению следует исчислять с момента оспариваемой сделки. 

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования. Указал, что с супругами А-выми его связывает долгие дружеские отношения, у которых имеется дом в с. Чардым. Осенью 2010 года ФИО1 оформил на него нотариальную доверенность и попросил найти покупателя на его дом. Также осенью 2010 г. он по просьбе ФИО7 оформил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Он не вникал в суть сделки и каких-либо денежных средств по ней от ответчика не получал. Только в мае 2018 года ФИО1 стал его расспрашивать о состоявшейся сделке. 

Представитель третьего лица ФИО13 по доверенности ФИО14 в судебном заседании просил суд в удовлетворении исковых требований отказать, полагая необходимым применить срок исковой давности. 

Представитель администрации Октябрьского района ФИО15 действующая в интересах третьего лица несовершеннолетнего ФИО12 в судебное заседание не явилась представила заявление о проведении разбирательства в ее отсутствие. 

Финансовый управляющий ФИО11 и его представители в судебное заседание не явились. 

Третье лицо – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о дате слушания дела извещено надлежащим образом, в суд представитель не явился. Представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя регистрирующего органа.

Суд, выслушав истца, его представителя, представителей ответчика и третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п.1 ст.160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

На основании ст.164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Статья 558 ГК РФ предусматривает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенной статьи, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Как установлено в судебном заседании ФИО1 03.09.2010 г. срок на один год оформил нотариальную доверенность на ФИО4, наделяя последнего полномочиями оформить все необходимые документы, заключить и подписать договор купли-продажи жилого дома с хозяйственными строениями и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, за цену и на условиях по своему усмотрению, зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности по нему. (т.1 л.д. 149-150) 

21.09.2010 г. между ФИО1 в лице своего представителя ФИО4 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи четырехэтажного кирпичного дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственных построек 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. (т.1 л.д. 151-155) Договор купли-продажи был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> на основании заявлений продавца и покупателя и представленных правоустанавливающих документов на недвижимость. Указанные объекты недвижимости принадлежали истцу на основании договора купли-продажи незавершенного строительством жилого дома с земельным участком от 19.08.2008 г., разрешения на ввод в эксплуатацию от 31.08.2009 г., выданного отделом строительства и архитектуры администрации Воскресенского муниципального района, постановления администрации Воскресенского муниципального района № от 02.09.2009 г. 04.10.2010 г. право собственности ФИО7 на жилой дом, земельный участок и две хозяйственных постройки зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области. В настоящий момент, на основании договора дарения от 18.06.2015 г. принадлежит третьему лицу ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (т.1 л.д. 232-234)

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи четырехэтажного кирпичного дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственных построек 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> четырехэтажного кирпичного дома, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственных построек 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> кв.м., расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящихся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, заключенный 21.09.2010 г. между ФИО1 и ФИО7 был зарегистрирован в установленном порядке и соответствует требованиям закона. Данная сделка сторонами полностью исполнена, оснований для ее расторжении не имеется. 

Доказательств несовпадения воли и волеизъявления ФИО1, а также отсутствия передачи денежных средств при заключении договора стороной истца не представлено. Так, из п. 1 договора купли-продажи от 18.05.2012 г. следует, что ФИО1 продал и передал ФИО7, а последняя купила и приняла в собственность четырехэтажный кирпичный дом, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., хозяйственные постройки 

<

данные изъяты> кв.м. и 

<

данные изъяты> кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящиеся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. Пунктом 6 договора купли-продажи установлено, что продавец и покупатель пришли к соглашению о цене вышеуказанного домовладения в сумме 

<

данные изъяты> руб., данную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Истцом и его представителем не было представлено доказательств того, что ФИО1 заблуждался относительно природы сделки при заключении договора. Неграмотность истца и его неосведомленность не относятся к основаниям признания недействительной сделки в силу ст.178 ГК РФ.

Не подтверждает версию истца выводы судебной экспертизы проведенной ООО «Департамент судебных экспертиз и оценок». Так, согласно экспертного заключения №140 от 06.08.2018 г. рыночная стоимость земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № составляет 

<

данные изъяты> руб., жилого дома общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. – 

<

данные изъяты> руб., хозяйственного строения площадью 

<

данные изъяты> кв.м. – 

<

данные изъяты> руб., хозяйственного строения площадью 

<

данные изъяты> кв.м. – 

<

данные изъяты> руб. Между тем, в силу положений ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является в том числе его условие о цене недвижимости, в противном случае договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Данное условие сторонами сделки при заключении оспариваемого договора купли-продажи было соблюдено. В данном случае размер стоимости имущества с учетом конкретных обстоятельств дела и заявленных истцом требований не влияет на выводы суда об отсутствии оснований для признания сделки недействительной.

Суд, применяя к спорным правоотношениям приведенное выше законодательство, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности в порядке ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска и отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных им исковых требований.

Самостоятельным основанием для отказа ФИО1 в иске является применение к его требованиям срока исковой давности согласно положениям главы 12 ГК РФ.

В соответствии со ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец должен был узнать о совершенной его представителем сделки в момент заключения сделки, поскольку выдал нотариально удостоверенную доверенность своему представителю в соответствии со ст. 185 ГК РФ. В установленном законом порядке доверенность не отменил (ст. 188 ГК РФ) и знал, о том, что передал свои полномочия по отчуждению спорных объектов недвижимости своему представителю. Более того, платежные документы об уплате налогов на спорное имущество приходили на имя ответчика. Соответственно срок обращения ФИО1 с иском истек в конце сентября 2013 г. Таким образом, у суда отсутствуют основания для восстановления истцу пропущенного срока исковой давности. 

На основании ст.103 ГПК РФ с истца в пользу ООО «Департамент судебных экспертиз и оценок» подлежат взысканию расходы по оплате судебной экспертизы в размере 22000 руб.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, судья 

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО7, третьи лица: ФИО12, ФИО4, Управление Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, финансовый управляющий ФИО11, ФИО5, администрация Октябрьского района муниципального образования «Город Саратов» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, отказать в полном объеме. 

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Департамент судебных экспертиз и оценок» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 22000 (двадцать две) тысячи руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Саратовский районный суд в течение одного месяца. 

Судья подпись А.В. Судоплатов 

Копия верна: судья А.В. Судоплатов 

Секретарь А.С. Галишникова