ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 44г-62

президиума Оренбургского областного суда

25 июня 2018 года г. Оренбург

Президиум Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего – Емельянова В.А.,

членов президиума: Белинской С.В., Чернявской С.А., Ушакова В.М., Черновой С.А., 

при секретаре Самохиной И.В.,

рассмотрев кассационную жалобу администрации города Орска Оренбургской области на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 28 сентября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 10 января 2018 года по делу по иску ФИО1 к администрации города Орска Оренбургской области о признании незаконным постановления,

заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Кисловой Е.А., объяснения представителей ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности 56 АА 2074054 от 24 июня 2018 года, ФИО3, действующей на основании ордера № 001179 от 25 июня 2018 года, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации города Орска Оренбургской области о признании незаконным постановления.

В обоснование исковых требований ссылался на то, что является собственником четырехкомнатной квартиры площадью 72,4 кв.м., расположенной на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи от 01 декабря 2015 года. В квартире отсутствуют проживающие в ней лица и дальнейшее использование жилого помещения под аптеку требует перевода в нежилое помещение, в связи с чем был изготовлен проект переоборудования квартиры, утвержденный комитетом архитектуры и градостроительства г. Орска, получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества, включая земельный участок под входную группу. Ответчику он представил все необходимые документы для решения данного вопроса.

Постановлением администрации г. Орска от 26 июля 2017 года № 4288-п ему отказано в переводе жилого помещения в нежилое со ссылкой на несоблюдение требований пункта 4 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Полагает, что проект и выполненные им фактические работы по переоборудованию соответствуют требованиям законодательства. 

Просил суд признать незаконным данное постановление администрации г. Орска в части отказа в переводе в нежилое помещение квартиры, расположенной по адресу: (адрес) обязать администрацию г. Орска устранить нарушенное право на перевод жилого помещения в нежилое.

Решением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 28 сентября 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 10 января 2018 года, исковые требования ФИО1 удовлетворены. 

Суд признал незаконным пункты 2.2.1 постановления администрации города Орска № 4288-п от 26 июля 2017 года в части отказа в переводе в нежилое помещение квартиры по адресу: (адрес) обязал администрацию города Орска устранить нарушенное право ФИО1 на перевод жилого помещения в нежилое путем принятия решения о ее переводе в нежилое помещение под аптеку.

В кассационной жалобе, поступившей в Оренбургский областной суд 20 марта 2018 года, администрация города Орска Оренбургской области просит отменить решение и апелляционное определение, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д. от 31 мая 2018 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда.

ФИО1, представитель администрации города Орска Оренбургской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Оренбургского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие. 

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему. 

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела такие нарушения были допущены. 

Судами предыдущих инстанций установлено, что ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 72,4 кв. м, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу: (адрес). 

13 июня 2017 года истец обратился в Комитет по управлению имуществом г. Орска с заявлением о переводе принадлежащей ему квартиры в нежилое помещение для его использования в качестве аптеки. 

Постановлением администрации г. Орска от 26 июля 2017 года № 4288-п в удовлетворении данного заявления ФИО1 отказано по основаниям несоблюдения требований пункта 4 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации ( пункты 2, 2.1.).

В силу части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения (пункт 3); несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (пункт 4).

В уведомлении КУИ администрации г. Орска от 27 июля 2017 года, направленному истцу указано, что причинами отказа являются:

- в соответствии с пунктом 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории. Загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со стороны магистралей; 

- представлен технический паспорт жилого помещения от 05 сентября 2016 года квартиры №1 общей площадью 72,4 кв.м, расположенной на первом этаже многоквартирного девятиэтажного жилого дома, однако на данный момент указанной квартиры не существует; 

- согласно представленного технического паспорта квартира находится в перепланированном состоянии без получения какой либо разрешительной документации, что в силу пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации является несоблюдением предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

- представленный проект предусматривает переоборудование балкона для обустройства отдельного выхода. Согласно Постановления Госстроя Российской Федерации от 29 сентября 2003 года №170 «Об утверждении «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению. Входная группа, а именно-крыльцо находится в охранной зоне водовода.

Таким образом, комиссия установила, что представленный проект перепланировки жилой квартиры под нежилое помещение - размещение аптеки не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации. 

В материалы дела истцом представлен проект, выполненный МУП «Центр подготовки документов «застройщик», который предусматривает перепланировку и переустройство четырехкомнатной квартиры истца под аптеку посредством перепланировки помещений, смены назначения комнат, внутренней отделки помещений, а также устройства входных групп (основной и служебный) на месте существующих оконных проемов с выполнением крыльца, входной двери на месте существующего оконного проема, козырька и благоустройства прилегающей территории, демонтаж перегородок и возведение новых.

Протоколом № 4 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 19 апреля 2017 года, проведенного по инициативе ФИО1, подтверждается 100% согласие собственников помещений многоквартирного (адрес) на перевод принадлежащей истцу квартиры в нежилое помещение, использование земельного участка и ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома под устройство отдельных входов в помещение на месте оконных проемов, 2-х крылец при переустройстве помещения, разборку кирпичной кладки подоконной части для устройства входных дверей, уменьшение доли общего имущества в связи с использованием плиты балкона под площадку крыльца входной группы. 

Признавая незаконным постановление администрации г. Орска № 4288-п от 26 июля 2017 года об отказе в переводе в нежилое помещение квартиры истца и обязывая администрацию г. Орска устранить нарушенное право ФИО1 на перевод жилого помещения в нежилое путем принятия решения о переводе в нежилое помещение под аптеку, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, руководствуясь положениями главы 3, пункта 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, абзацев 4, 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в отношении спорного помещения истцом в рамках приведенного проекта произведена перепланировка, фактически выполненные работы соответствуют проекту и проектной документации, с учетом положений статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации возможно сохранение помещения в перепланированном виде. Помещение находится в кирпичном доме, поэтому нарушения правил, запрещающих расширение и пробивку проемов в крупнопанельных и крупноблочных зданиях истцом не допущено, проект согласован с Комитетом архитектуры и градостроительства администрации г.Орска, с ООО «Орск Водоканал». 

Принимая во внимание заключение эксперта Союза Торгово-промышленной палаты Оренбургской области от 27 января 2017 года, суд указал, что демонтаж несущих стен проектом не предусмотрен, работы указанные в проекте соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, жизни и здоровью граждан не угрожают, не нарушают положения Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», в том числе, в части переустройства лоджии под входную группу и ее использования по назначению. Отвергая доводы ответчика о нарушении истцом требований пункта 3.7. СанПиН 2.1.2.2645-10, суд ссылался на пояснения директора МУП «ЦПД «Застройщик» ФИО4, являющегося разработчиком проекта, согласно которым данные требования учитывались, в связи с чем для выполнения погрузочно-разгрузочных работ для аптеки в проектной документации предусмотрено использование второго входа, расположенного со стороны двора жилого дома, в торцевой части, где отсутствуют окна жилых помещений.

Суд посчитал, что ответчик не представил доказательств, подтверждающих несоответствие переводимого жилого помещения проекту переустройства и перепланировки требованиям законодательства. 

С изложенными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия.

Выражая несогласие с обжалуемыми судебными актами, заявитель ссылается на то, что проект не соответствует требованиям законодательства, нарушен пункт 3.7. СанПиН 2.1.2.2645-10, изменено функциональное назначение лоджии, она путем присоединения стала частью квартиры, тем самым используется не по назначению, это изменение, учитывая, что балконная плита является несущей конструкцией, входит в состав общедомового имущества, привело к изменению площади квартиры и изменению параметров площадей всего жилого дома, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого дома. Поскольку произошла реконструкция жилого помещения, его сохранение в реконструированном состоянии в судебном порядке невозможно. Разрешение на реконструкцию, на ввод объекта в эксплуатацию не представлено. Поскольку квартира реконструирована до принятия оспариваемого решения ответчика, она требует легализации с фактическими характеристиками, в связи с чем принять решение о переводе жилого помещения в нежилое невозможно, такие действия законом не предусмотрены.

С выводами судебных инстанций нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).

Согласно пункту 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170 (далее - Правила N 170) переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

В силу части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. 

Из содержания частей 5 - 9 названной статьи следует, что переводу жилого помещения в нежилое помещение сопутствует необходимое переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения для обеспечения испрашиваемого использования такого помещения. В частности в случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе. Завершение указанных в части 8 настоящей статьи переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. 

Отказывая ФИО1 в переводе жилого помещения в нежилое, администрация г.Орска ссылалась на пункт 4 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства).

Решение данного вопроса законом отнесено к компетенции органа местного самоуправления. Понуждение ответчика к переводу жилого помещения в нежилое помещение является ограничением права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов местного значения в пределах предоставленных законодательством полномочий и нарушает установленный статьей 10 Конституции Российской Федерации принцип разделения властей.

Исходя из смысла закона последствия вынесенного судом решения о признании незаконным постановления органа местного самоуправления заключается в том, что он не может иметь юридической силы, следовательно у принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятии по нему нового решения.

Возлагая на ответчика обязанность принять решения о переводе жилого помещения в нежилое, суд предрешил существо решение, которое должно быть принято, а именно о переводе квартиры в нежилое помещение в соответствии с представленным истцом проектом, и при этом не учел, что ФИО1 выполнил работы, связанные с переустройством переводимого помещения самовольно, перечень работ, необходимых для проведения переустройства или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения, ответчиком не устанавливался, сведений об обращении истца в орган местного самоуправления за легализацией проведенного им переустройства или перепланировки, а также о том, что уполномоченный орган в выдаче соответствующего разрешения или акта приемочной комиссии отказал, в материалах дела не имеется. 

Проверка выполненных истцом работы на предмет их соответствия требованиям жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности органом местного самоуправления не проводилась, решение по данному вопросу им не принималось. 

Принимая решение, давая оценку соответствия фактически выполненных истцом работ проекту и требованиям жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, суд данные обстоятельства не учел.

В связи с этим выводы судебных инстанций о возможности возложения на ответчика обязанности осуществить перевод, так как закон не содержит запрета на проведение работ по переустройству помещения до принятия органом местного самоуправления решения о переводе и что фактическое выполнение таких работ в соответствии с проектом до обращения с заявлением о переводе положениями жилищного законодательства в качестве основания для отказа в переводе помещения в нежилое законом не предусмотрено, нельзя признать правильными.

Кроме того, как указано выше, представленный истцом проект предусматривает работы по перепланировке и переустройству квартиры под аптеку, которые должны осуществляться с соблюдением требований жилищного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности ( часть 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. 

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1.7.2. Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается (пункт 1.7.3.).

Делая вывод о том, что указанные в проекте работы соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, жизни и здоровью граждан не угрожают, не нарушают положения Постановления Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а также пункта 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», а выполненные фактически истцом работы соответствуют данному проекту, суд первой инстанции не учел следующее.

Проект предусматривает организацию основного и служебного входов в месте нахождения оконных проемов. Заключение эксперта, принятое судом в качестве доказательства, подтверждающего соответствие проекта градостроительным и строительным нормам и правилам, содержит исследования лишь по вопросу организации основного входа (ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома не затронуты (перекрытие лоджии, стены с двух сторон)) и не содержит исследований и выводов относительно того, будут ли затронуты несущие или ограждающие ненесущие конструкции при организации служебного входа на месте оконного проема в наружной стене дома, не угрожает ли это жизни и здоровью граждан.

На общем собрании собственников помещений 19 апреля 2017 года решался вопрос о даче ими согласия на использование истцом земельного участка и ограждающих несущих и ненесущих конструкций дома под устройство отдельных входов в помещение на месте оконных проемов, 2-х крылец при переустройстве помещения.

Таким образом, суд не проверил соответствие проекта в данной части установленным требованиям закона.

Без проверки указанных обстоятельств нельзя признать правильным вывод суда об отсутствии нарушений пункта 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» ввиду того, что проектная документация предусматривает использование для выполнения погрузочно-разгрузочных работ специально предусмотренного второго входа, выходящего в торцевую часть дома, где окна квартир отсутствуют. 

Кроме того, в решении суда не приведены суждения о том, являются ли произведенные истцом работы перепланировкой и переустройством или реконструкцией с учетом того, что в результате произведенных работ изменилась площадь квартиры, ее функциональное назначение, изменился также размер общего имущества - ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома и земельного участка.

Суды предыдущих инстанций не приняли во внимание указанные выше нормы жилищного законодательства и разрешили спор без установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения настоящего дела. 

В целях исправления судебных ошибок, допущенных при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций в применении норм материального права, президиум Оренбургского областного суда считает необходимым удовлетворить кассационную жалобу администрации г. Орска, отменить решение суда и апелляционное определение, направить дело новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу администрации города Орска Оренбургской области на решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 28 сентября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 10 января 2018 года по делу по иску ФИО1 к администрации города Орска Оренбургской области о признании незаконным постановления удовлетворить.

Отменить решение Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 28 сентября 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 10 января 2018 года по делу по иску ФИО1 к администрации города Орска Оренбургской области о признании незаконным постановления, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Емельянов