дело № 3а-628/2025

16OS0000-01-2025-000553-52

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 19 декабря 2025 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаповаловой Т.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан», государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., ...., расположенных в городе 

<

адрес>.

Ссылаясь на нарушение своих прав собственника объектов недвижимости, административный истец просит определить их кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2023 года в размере:

5 115 900 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ...., 6 327 300 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером .....

ФИО2, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель административного истца ФИО3 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дне, времени и месте рассмотрения дела. Направил в суд письменное ходатайство, в котором административные исковые требования уточнил, просил определить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта (том № 2, л.д. 152-153).

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО4, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО5 в судебном заседании административный иск не признали, просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Выслушав участников процесса, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации помещения, расположенные в пределах муниципального образования, отнесены к объектам налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Налогоплательщиками данного налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных этой же статьей (пункт 1).

Согласно пункту 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также – Федеральный закон) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определённой на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., .... (том № 1, л.д. 236-245, 246-253).

Результаты государственной кадастровой оценки в отношении указанных объектов недвижимости утверждены распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р ««Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», а именно:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 7 925 295,38 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 9 647 596,11 рублей, по состоянию на 1 января 2023 года. Работа по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости методом массовой оценки проведена государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» (том № 1, л.д. 217, 218, 220-223, 224, 230-231).

В последующем кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., .... была пересчитана государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (акт определения кадастровой стоимости АОКС -16/2024/000094 от 29 февраля 2024 года) в связи с изменением каталога координат. Кадастровая стоимость после перерасчета составила:

9 269 713,05 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ....,

11 284 178,49 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером .... (том №1, л.д. 220-223, 225, 230-231).

Далее кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., .... была пересчитана государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (акт определения кадастровой стоимости АОКС -16/2024/000584испр от 28 октября 2024 года) в связи с исправлением ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость после перерасчета составила:

7 857 707,26 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ....,

9 473 414,64 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ...., (том №1, л.д. 220-223, 226, 230-231, 232, 234).

В последующем кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами ...., .... была пересчитана государственным бюджетным учреждением «Центр государственной кадастровой оценки» в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (акт определения кадастровой стоимости АОКС -16/2025/000305испр от 19 мая 2025 года) в связи с исправлением системной ошибки, допущенных при определении кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость после перерасчета составила:

7 925 295,38 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ....,

9 647 596,11 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером .... (том №1, л.д. 220-223, 227, 230-231, 233, 235).

7 октября 2025 года публично-правовой компанией «Роскадастр» была исправлена техническая ошибка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в дате применения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ...., ..... Дата применения кадастровой стоимости исправлена с «

<

данные изъяты>» на «

<

данные изъяты>» (том № 2, л.д. 176-177, 178-179).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости объектов недвижимости административный истец представил суду отчет об оценке от 

<

дата> года № ...., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью ФИО1», согласно которому по состоянию 1 января 2023 года рыночная стоимость определена в отношении:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 5 115 900 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 6 327 300 рублей (том № 1, л.д. 34-188).

Представителем Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан было заявлено ходатайство о назначении по административному делу судебной экспертизы. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта № .... от 

<

дата> года величина рыночной стоимости объектов недвижимости в представленном административным истцом отчете об оценке определена неверно. Эксперт определил рыночную стоимость:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 6 119 070 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 6 476 002 рубля (том № 2, л.д. 74-134).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Вывод эксперта о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости в отчете об оценке определена неверно мотивирован допущенными оценщиком недостатками в расчетной части отчета, которые могут привести к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов, влияющими на обоснованность итоговой стоимости.

Заключение эксперта содержит подробное описание объектов, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, описание процесса оценки нежилых помещений в части применения подходов к оценке. Выводы эксперта сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке и доходного подхода на основе метода прямой капитализации, применение которых, а также отказ от использования затратного подхода суд находит обоснованными, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по основным ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировки на торг, площадь, расположение относительно красной линии).

По мнению суда подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, приведено обоснование отказа от использования иных корректировок, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При выборе итоговой стоимости объектов оценки экспертом использован метод средневзвешенного значения с присвоением результату каждого из примененных методов весового коэффициента и их сопоставления с результатами оценки, полученными с применением соответствующих подходов.

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Стороны ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли, каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Возражения административных ответчиков относительно использования экспертом не всех объектов в качестве аналогов для сравнения при наличии у административного ответчика сведений о 49 объявлениях по продаже помещений коммерческого назначения являются необоснованными.

Согласно Методическим рекомендациям федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы» при Министерстве юстиции Российской Федерации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз (далее – Методические рекомендации) анализ в целях определения стоимости включает в себя выбор трех и более аналогов, максимально сопоставимых с исследуемым объектом, и максимальное приведение их ценообразующих характеристик к характеристикам исследуемого объекта, что и было сделано в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Методические рекомендации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. Экспертом подобраны 3 объекта-аналога в соответствующем диапазоне стоимости за 1 квадратный метр, что не противоречит Методическим рекомендациям.

Использование экспертом при применении доходного подхода величины коммунальных расходов, полученной от собственника, не свидетельствует об ошибочности выводов о размере рыночной стоимости объекта, поскольку эксперт обоснованно принял эти величины как рыночные расходы.

Несогласие представителя административного ответчика с тем, что эксперт произвел корректировку на расположение относительно красных линий не может быть принято во внимание, поскольку экспертом в обоснование этого приведена соответствующая мотивировка исходя из подробного анализа расположения объектов оценки и объектов-аналогов.

Относительно письменных возражений государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» экспертом даны мотивированные письменные пояснения, исследованные судом в судебном заседании (том № 2, л.д. 164-167, 171-175).

Возражения представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Татарстан относительно несогласия с применением корректирующего коэффициента на торг не могут быть приняты во внимание, поскольку применение указанного корректирующего коэффициента экспертом обосновано со ссылкой на данные сайта СтатРиэлт, в котором указаны соответствующие скидки на торг применительно к офисным помещениям и правильно применены экспертом. Поэтому нарушений пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» по доводам возражения представителя административного ответчика суд не усматривает.

Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить уточненные требования административного истца и установить кадастровую стоимость объектов равной рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта, а именно:

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 6 119 070 рублей,

нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 6 476 002 рубля по состоянию на 1 января 2023 года.

С учетом даты обращения с административным исковым заявлением в суд датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 8 июля 2025 года (том № 1, л.д. 3).

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей (том № 1,л.д. 6).

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, составила 269 610 рублей (по 134 805 рублей за каждое нежилое помещение). Оплата работы эксперта до настоящего времени не произведена (том № 2, л.д. 70, 135).

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса).

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, при рассмотрении дел, связанных с оспариванием результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и ее установлением в размере рыночной стоимости этого объекта, правоприменители исходят из того, что административный истец, чье требование удовлетворено судом, может рассчитывать на возмещение понесенных им судебных расходов лишь в тех случаях, когда его право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной оспаривается административным ответчиком по основаниям возникновения или по содержанию (в том числе по размеру рыночной стоимости). Между тем в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.

Положения статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации, в той мере, в какой этими положениями фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

В названном постановлении Конституционного Суда Российской Федерации также отмечено, что этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, – к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной по методу массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований.

Превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .... (7 925 295 рублей 38 копеек) относительно установленной судом рыночной стоимости (6 119 070 рублей) в 1,3 раза (отклонение на 22,8%) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... (9 647 596 рублей 11 копеек) превышает установленную судом рыночную стоимость (6 476 002 рубля) в 1,5 раза (отклонение на 32,9%), что не позволяет сделать вывод о приемлемом с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазоне отклонений, а свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости и о нарушении прав административного истца.

Следовательно, расходы в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером .... на уплату государственной пошлины возмещению не подлежат, а расходы на проведение судебной экспертизы в размере 134 805 рублей подлежат взысканию с ФИО2

Расходы на производство судебной экспертизы в размере 134 805 рублей, а также судебные расходы административного истца на уплату государственной пошлины в размере 3 000 рублей подлежат взысканию с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», определившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости в отношении данного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений удовлетворить.

Определить по состоянию на 1 января 2023 года кадастровую стоимость объектов недвижимости:

нежилого помещения №№ 

<

данные изъяты> с кадастровым номером .... площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 6 119 070 рублей,

нежилого помещения № 

<

данные изъяты> с кадастровым номером .... площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 6 476 002 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 июля 2025 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 134 805 рублей.

Взыскать с государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» в пользу федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение судебной экспертизы в размере 134 805 рублей, в пользу ФИО2 расходы на уплату государственной пошли в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: мотивированное решение, выполненное в форме электронного документа, составлено 30 декабря 2025 года.

Судья Трошин С.А.