УИД 61OS0000-01-2021-000173-03 

Дело № 3а-213/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 сентября 2021 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

при секретаре Магомедовой Р.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равной рыночной жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 75,7 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 3 декабря 2013 года в размере 1 971 531 рублей.

В обоснование заявленных требований указала, что являлась собственником указанного объекта недвижимости до заключения договора купли-продажи от 14 июля 2018 года. С целью налогообложения на доход, полученный от продажи квартиры, налоговый орган исходил из кадастровой стоимости объекта по состоянию на 3 декабря 2013 года в размере 4 558 975, 73 руб. По мнению административного истца, кадастровая стоимость превышает ее рыночную стоимость. Согласно отчету об оценке недвижимого имущества рыночная стоимость квартиры по состоянию на 3 декабря 2013 г. составляет 1 971 531 руб.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость квартиры, ставшей архивной, равной рыночной стоимости в размере 2 647 000 руб. по состоянию на 3 декабря 2013 года на период с 3 декабря 2013 года по 24 декабря 2017 года.

Также административный истец заявил ходатайство о восстановлении срока подачи настоящего административного искового заявления.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц- ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону, ФИО4 

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО5 поддержал уточненные административные исковые требования, просил восстановить срок подачи административного искового заявления.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Правительство Ростовской области просило рассмотреть дело в отсутствие представителя, в письменном ходатайстве не возражало против установления кадастровой стоимости квартиры равной ее рыночной стоимости, определенной по итогам проведения судебной оценочной экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

От Администрации города Ростова-на-Дону и ФИО4 отзывы и ходатайства в суд не поступали. Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону о месте и времени рассмотрения дела извещен (т. 2 л.д. 220). В связи с истечением срока хранения в суд возвращены конверты с извещением о месте и времени рассмотрения дела ФИО4

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на жилой дом, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Из взаимосвязанных положений статей 207, 208, 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость может оказывать влияние на величину подлежащего уплате налога на доходы физических лиц при отчуждении этими лицами принадлежащих им объектов недвижимости.

Судом установлено, что ФИО3 в период с 25 июля 2016 года по 23 июля 2018 года являлась собственником жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

По сведениям ЕГРН объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН поставлен на государственный кадастровый учет 3 декабря 2013 года.

До 2 марта 2019 г. определение кадастровой стоимости осуществлялось в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113 (далее- Порядок № 113) с применением утвержденных в результате государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства удельных показателей кадастровой стоимости.

2 февраля 2014 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена Филиалом в соответствии с п. 3.2 Порядка № 113 по состоянию на 3 декабря 2013 г. (дата определения кадастровой стоимости – дата постановки помещения на кадастровый учет в ЕГРН) в размере 4 558 975, 725 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости для жилых помещений, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 05.07.2012 № 572 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ростовской области».

Действующие результаты определения кадастровой стоимости зданий, строений, сооружений утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 г. № 881 по состоянию на 1 января 2016 года. Однако объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не был включен в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, поскольку в ЕГРН отсутствовали сведения о кадастровом номере здания или сооружения, в котором оно расположено. 25 декабря 2017 года такие сведения были внесены в ЕГРН и 19 февраля 2019 года кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена Филиалом в соответствии с п. 4.1 Порядка № 113 по состоянию на 25 декабря 2017 года (дата установления связи со зданием, в котором расположена квартира), в размере 2 519 755, 50 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости для жилых помещений, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 27.12.2016 г. № 881.

В связи с внесением 19.02.2019 года изменений в сведения ЕГРН о спорном жилом помещении его прежняя кадастровая стоимость, определённая по состоянию на 3 декабря 2013 года в размере 4 558 975, 725 руб., приобрела статус архивной. 

Административный истец полагает архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости по состоянию на 3 декабря 2013 года завышенной.

Поскольку с целью налогообложения на доход административного истца от продажи в 2018 году указанной квартиры налоговый орган исходил из кадастровой стоимости квартиры в размере 4 558 975, 725 руб., определенной по состоянию на 3 декабря 2013 года, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении архивной кадастровой стоимости квартиры в соответствие с рыночной стоимостью и вправе инициировать ее пересмотр в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, ставшей архивной, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 10 июня 2021 года обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением, представив в обоснование заявленных требований отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры № 19, подготовленный оценщиком ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» ФИО1, в котором рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 1 971 531 руб.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области по доверенности о назначении судебной оценочной экспертизы, заявленному в связи с наличием возражений относительно выводов о рыночной стоимости жилого помещения, содержащихся в отчете об оценке, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости квартиры, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения на 3 декабря 2013 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ФИО2

Согласно заключению эксперта ООО «Бета консалтинг» ФИО2 от 24.08.2021 года № 10СЭ/76-2021 рыночная стоимость жилого помещения на 3 декабря 2013 года составляет 2 647 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. 

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, являются аргументированными и убедительными. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте экспертизы; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. 

В заключении судебной экспертизы проведен достаточно полный анализ рынка квартир г. Ростова-на-Дону. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Для определения рыночной стоимости квартиры эксперт использовал сравнительный подход, метод сравнения продаж. Для применения сравнительного подхода экспертом был осуществлен сбор информации о выставленных на продажу 3-х комнатных квартирах на вторичном рынке, расположенных в ближайшем окружении объекта исследования на период, предшествовавший дате исследования. Для расчета стоимости в качестве единицы сравнения оцениваемого объекта и аналогов эксперт использовал стоимость 1 кв.м. общей площади. Отобранные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС Российской Федерации. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений Правительства Ростовской области относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 3 декабря 2013 года в размере ее рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Часть 3 статьи 245 КАС Российской Федерации предусматривает, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно выписке из ЕГРН сведения об оспариваемой кадастровой стоимости жилого помещения внесены в кадастр 2 февраля 2014 года. ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением 10 июня 2021 года, то есть с пропуском 5-летнего срока, предусмотренного приведенной выше нормой.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Суд считает возможным удовлетворить ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока, принимая во внимание, что редакция статьи 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, ранее устанавливавшей, что государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет, претерпела изменения; минимальная периодичность действия ранее установленной кадастровой стоимости актуальной редакцией нормы не установлена; в ЕГРН не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска в уточненной редакции сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта недвижимости, ставшей архивной, в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик жилого помещения. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости (41,9%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административным ответчиком не оспаривалась. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административным ответчиком, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы относятся на административного истца. 

ООО «Бета консалтинг» представило в суд счет и финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 25 000 рублей.

Размер оплаты в сумме 25 000 руб., по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

восстановить ФИО3 срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Установить кадастровую стоимость жилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 3 декабря 2013 года в размере 2 647 000 руб. на период с 3 декабря 2013 года по 24 декабря 2017 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения считать 10 июня 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО3 в пользу ООО «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 25 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Мотивированное решение изготовлено 22 сентября 2021 года.

Судья Е.В. Шикуля