РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1079/19 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратилась в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ей на праве собственности объектов недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 259 082 кв.м., 

<

данные изъяты> площадью 196 618 кв.м.

В судебном заседании представители административного истца поддержали ранее представленные письменные возражения на заключение эксперта. После допроса эксперта в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнили требования и просили определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) поддержала ранее представленные письменные пояснения на заключение эксперта. Вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Эксперт ФИО2 в судебном заседании экспертное заключение поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО2, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости, в отношении которых установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает их рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на нее обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представила отчет, составленный оценщиком 

<

данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту 

<

данные изъяты>

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектами оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и виду разрешенного использования земель. 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объектов экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Доводы представителя административного ответчика о том, что заключение эксперта ФИО2 является недопустимым доказательством, являются надуманными, противоречат содержанию экспертного заключения, подробный анализ которого приведен в настоящем решении.

В судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы на все возражения представителей сторон.

Пояснения эксперта понятны, последовательные и в полной мере подтверждают выводы, содержащиеся в экспертном заключении. 

Вопреки доводам представителя административного ответчика обоснование применения сравнительного подхода представлено на стр. 31 заключения.

Согласно ст. 9 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт самостоятелен в выборе средств, методов и методик исследования.

Согласно п. 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Эксперт в судебном заседании пояснила, что исследуемыми объектами являются два земельных участка площадью 259 082 кв.м и 196 618 кв.м. Большая площадь исследуемых земельных участков не застроена, в частности, на территории земельных участков имеются строения в неудовлетворительном состоянии (подлежащие сносу), в материалах дела, отсутствует проектно-сметная документация на планируемую застройку. Любое прогнозирование планировки территории и возможных способов ее комплексной или индивидуальной застройки на дату исследования не имеет под собой каких-либо обоснованных оснований. Поэтому попытка применения в отношении рассматриваемых земельных участков методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельного участка, приведет к низкому уровню достоверности результатов.

Также в результате анализа рынка данные о величине рыночной арендной платы земельных участков, аналогичных исследуемым, расположенных в Московской области, в открытых источниках экспертом выявлены не были. Однако, было выявлено достаточное количество предложений по продаже земельных участков сопоставимого назначения на дату близкую к дате исследования, что позволило эксперту применить метод корректировок для определения рыночной стоимости исследуемых земельных участков в рамках сравнительного подхода. Данный подход дает максимально-достоверные результаты при определении рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Кроме того, эксперт пояснила, что представитель административного истца ошибочно трактует расчет, представленный в заключении, и искажает логику эксперта. Все указанные в возражениях характеристики исследуемых участков были проанализированы экспертом. Все замечания, указанные представителем административного истца не были исследованы в отчете об оценке, оценщик в расчетах не учитывал данные характеристики земельных участков. В то же время, эксперт проанализировал особенности исследуемых земельных участков и аналогов с помощью Градостроительного плана городского округа Домодедово, Карты с особыми зонами использования территории земельных участков, а также данным Росреестра.

Согласно данным Росреестра, зарегистрировано:

1. Охранная зона инженерных коммуникаций (ЛЭП, площадью 100 кв.м) - влияние данного фактора отражено в заключении на стр. 20, 42,51-52.

2. Расположение земельных участков в пределах приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово) - зона распространяется на весь городской округ Домодедово. Данный фактор был учтен экспертом при подборе аналогов (расположение относительно аэропортов Московской области). Аналоги №1 и №2 также полностью расположены в пределах приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово), аналог №3 расположен в зоне с особыми условиями использования территории аэродрома Внуково. Все остальные особенности земельных участков, по данным Росреестра, не зарегистрированы. Также в Градостроительном плане, представленном административным истцом в материалы дела, имеется отметка: «*приведено в информационных целях, подлежит учету при проектировании» (л.д.159). Эксперт проанализировал влияние каждого фактора на величину рыночной стоимости исследуемых земельных участков.

3. Расположение земельных участков частично в зоне шумового дискомфорта от автомобильного транспорта - влияние данного фактора отражено на стр. 14,20-21,42,44,47-48 заключения и введены соответствующие корректировки.

4. Особенности рельефа земельных участков, связанные с нахождением по границе земельного участка ручья без названия второго притока р.Северка - влияние данного фактора отражено на стр. 14,20-21,42,44,49-50 заключения и введена соответствующая корректировка в размере -17%. Величина корректировки принималась на основании данных ассоциации СтатРиелт (https://statrielt.ru) по состоянию на 01.10.2018 г.

5. Расположение земельных участков частично в водоохраной зоне. Утверждение представителя административного истца о невозможности застройки данной территории, а также об исключении из расчетов площади, находящейся в границах водоохраной зоны, не имеет никаких оснований. В Градостроительном плане, представленном в материалах дела, указано, что земельный участок частично расположен в границах водоохраной зоны поверхностных водотоков и водоемов. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства допускается при наличии письменного согласования с территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству» (л.д.157).

Эксперт отметила, что общая площадь земельных участков (455 700 кв.м) предусматривает возможность комплексной застройки территории и часть площади участков, находящуюся в границах водоохраной зоны, можно использовать под рекреационную деятельность, что подтверждается планировкой территории земельных участков, представленной представителем собственника, в объявлении о продаже.

6. Расположение земельного участка с кадастровым номером 50:28:0040120:9 частично в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов (коровник) также было учтено в заключении эксперта. 

Согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 «О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», на данной территории земельных участков: «Допускается размещать нежилые помещения для дежурного аварийного персонала, помещения для пребывания работающих по вахтовому методу (не более двух недель), здания управления, конструкторские бюро, здания административного назначения, научно- исследовательские лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей».

Таким образом, на части земельного участка, расположенной в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов, имеется возможность строительства вспомогательных зданий, что не противоречит условно разрешенным видам использования земельного участка, представленным в материалах дела Градостроительном плане (л.д. 150).

7. Фактор расположения земельных участков полностью в зоне ночного авиационного шумового воздействия был учтен экспертом при подборе аналогов. Согласно Правилам землепользования и застройки территории (карта с границами зон с особыми условиями использования территорий) аналоги также расположены в зоне ночного авиационного шумового воздействия.

Также эксперт отметила, что обязанность выезда эксперта на осмотр не прописана процессуальными нормами. Дата, по состоянию на которую проводится исследование, ретроспективная. В материалах дела представлена подробная информация о текущем использовании земельных участков и подробные характеристики, которые не опровергаются сторонами в материалах дела. Выезд на осмотр никакой дополнительной информации получить не позволил бы.

Эксперт пояснила, что с помощью сайтов https://pkk5.rosreestr.ru/, https://yandex.ru/maps/) было проанализировано окружение исследуемых земельных участков и аналогов №1, 2 и 3. Исследуемые объекты и аналоги расположены вблизи населенных пунктов, обеспеченных всеми инженерными коммуникациями, следовательно, сопоставимы по данному фактору, корректировка составила 0% (стр.42,45,50-51 заключения эксперта).

С помощью сайта https://pkk5.rosreestr.ru/ у эксперта имелась возможность анализа расположения газопроводов, учтенных в Росреестре. Например, в ближайшем населенном пункте от исследуемых земельных участков - д.Данилово имеется газопровод, введенный в эксплуатацию в 2017г., что говорит о газификации данного населенного пункта. С помощью сайта https://yandex.ru/maps/ эксперт просмотрел инженерные сети, подведенные к объектам капитального строительства. Таким образом, некорректно говорить об отсутствии информации на сайтах, указанных в заключении эксперта.

Эксперт отметила, что в отчете оценщик на стр.71, 74 также указывает на возможность подключения к исследуемым земельным участкам инженерных коммуникаций: «инженерные коммуникации по границе участка». Кроме того, в объявлении о продаже исследуемых земельных участков с датой публикации - 20 января 2018 г. указано, что «в 60 метрах от границы участка проходит газовая магистраль». Источник информации: Архив сайта Авито.

Также эксперт в судебном заседании указала, что в объявлении о продаже аналога №3, стоимость указана за гектар в размере 21 000 000 рублей. Кроме того, указан кадастровый номер земельного участка: 77:18:0191305:1, согласно данным сайта https://pkk5.rosreestr.ru/, точная площадь земельного участка составляет 109 381 кв.м. Общая стоимость земельного участка была получена путем умножения: 21 000 000 руб.* 10,9381 га = 229 700 100 руб.

Сторонами не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО2, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости следует считать 22 августа 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 22 августа 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 31 декабря 2018 года, расположенных по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровыми номерами: 

<

данные изъяты>, площадью 259 082 кв.м., в размере 259833300 (двести пятьдесят девять миллионов восемьсот тридцать три тысячи триста)

<

данные изъяты>, площадью 196 618 кв.м., в размере 211816600 (двести одиннадцать миллионов восемьсот шестнадцать тысяч шестьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунов

Мотивированное решение составлено 24 декабря 2019 года