Дело № 2-342/2023 

26 RS0007-01-2023-000728-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Белая Глина 14 ноября 2023 года

Белоглинский районный суд Краснодарского края в составе судьи Азовцевой Т.В. с участием секретаря ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО5 о расторжении договоров аренды земельного участка,

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4 и ФИО5 о расторжении договоров аренды земельного участка.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО2 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 75 018 кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: 

<

адрес>. ФИО3 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 150 025 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, ЗАО «Кулешовское» бригада 4, поле 10, клетка 2. 10 апреля 2013 года истцы передали вышеуказанные земельные участки в аренду ФИО4, заключив с ним договор аренды сроком на 10 лет. В нарушение условий договора аренды 16 марта 2022 года между ответчиком и ФИО5 заключено соглашение о передаче права арендатора на вышеуказанные земельные участки, которое не предусмотрено договором аренды от 24.04.2013 г.

Согласно уточненных исковых требований истцы просят расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 75 018 кв.м. с кадастровым номером № и договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 150 025 кв.м. с кадастровым номером 23:03:0302000:789 заключенный с ФИО4, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать записи о регистрации договоров аренды вышеуказанных земельных участков, признать недействительными соглашения о передаче прав арендатора от 13.03.2022 г., заключенные между ФИО4 и ФИО5, а так же обязать ФИО4 возвратить истцам земельные участки в том состоянии, в котором они были получены.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3 и ФИО2 ФИО6 исковые требования поддержал в полном объеме, пояснив, что согласия арендодателей на предоставление земельных участков субаренду не имелось. О сдаче участков в субаренду их никто не уведомлял. Данной обстоятельство является существенным условием нарушения договоров аренды, в связи с чем они подлежат расторжению.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения требований иска возражал.

Представитель ответчика ФИО5 Ситливый С.А. в судебном заседании требования иска не признал в полном объеме и пояснил, что арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора после направления письменного требования. В адрес Огаджанян таких требований не направлялось, в связи с чем исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения. Арендатор вправе без согласия арендодателя передавать участки в субаренду с уведомлением его в разумный срок. Если такое уведомление в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требование о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд находит требования иска подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 75 018 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес> 

ФИО3 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 150 025 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

24 апреля 2013 года между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков. 

Согласно п. 1.3 указанных договоров они заключены сроком на 10 лет и вступают в силу с момента регистрации в Белоглинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. Согласно имеющихся на договорах отметках они зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствует записи о регистрации договоров № от 07.05.2013 г. и № от 07.05.2013 г. 

Соответственно, 10-летний срок аренды установлен до 07.05.2023.

Из имеющихся в материалах дела дополнительных соглашений от 02.03.2022 следует, что стороны изменили условия п. 1.3 договоров аренды в части срока действия договоров, установив его равным 20 годам (л.д. 121, 123). 

П. 4 указанных дополнительных соглашений следует, что они вступают в силу с момента государственной регистрации в Белоглинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Из материалов дела также следует, что между ответчиками ФИО4 и ФИО5 16.03.2022 г. заключены соглашения о переходе прав арендатора по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения от 24.04.2013, согласно которым ФИО4 переуступил ФИО5 права и обязанности арендатора в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №, принадлежащих истцам ФИО2 и ФИО3

Из п. 5 указанных соглашений следует, что они вступают в силу со дня регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В соответствии с ч.2 ст. 16 указанного закона датой государственной регистрации прав является дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости.

Таким образом, каждое из указанных соглашений от 02.03.2022 и от 16.02.2022, изменяющих условия первоначального договора от 24.04.2013, подлежало государственной регистрации.

Между тем, из выписках из ЕГРН в отношении земельных участков в графе 5.1 не усматриваются сведения о государственной регистрации дополнительных соглашений от 02.03.2022: в выписках отсутствует соответствующая запись о регистрации дополнительных соглашений от 02.03.2022, продляющих срок действия договоров (л.д. 36,41).

В выписках усматривается лишь наличие записи о государственной регистрации соглашений от 16.03.2022 о переходе прав арендатора в пользу ФИО5

Так, в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеется запись о государственной регистрации соглашения о переходе прав в пользу ФИО5 за №, а в отношении земельного участка с кадастровым номером № имеется запись №.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что дополнительное соглашение № от 02.03.2022 к договору аренды от 24.04.2013 между ФИО2 и ФИО4, а также дополнительное соглашение № от 02.03.2022 к договору аренды от 24.04.2013 между ФИО3 и ФИО4 не прошли государственную регистрацию, соответственно, не вступили в законную силу, а потому не порождают никаких правовых последствий.

Соответственно, срок действия договоров аренды от 24.04.2013 г. истек 07.05.2023.

В судебном заседании установлено, что по истечении срока действия договора ответчиком ФИО4 не приняты меры по возврату земельных участков истцам ФИО2 и ФИО7

Более того, из материалов дела следует, что земельные участки на основании соглашений о переходе прав арендатора от 16.03.2022 переданы в поднаем ФИО5

В силу части 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ ( в ред. от 16.02.2022) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

В судебном заседании достоверно установлено, что истцы не были уведомлены о заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.04.2013 г.

Кроме того, как следует из первоначального искового заявления, истцы даже не располагали информацией о сдаче имущества в субаренду, узнав об этом при ознакомлении в ходе судебного разбирательства с истребованными судом сведениями из ЕГРН.

В предоставлении выписок из ЕГРН ФИО2 отказано (л.д. 19-20).

Тот факт, что ответчик ФИО4 надлежащим образом не уведомил с 2022 г. по настоящее время истцов о сдаче имущества в субаренду, он не отрицал, что явствует из его адресованного суду заявления от 09.11.2023, в котором он указывает о том, что он устно уведомил истцов о передаче прав и обязанностей по договорам (л.д. 133).

Кроме того, из п. 10 соглашений № 1 от 16.03.2022 к договорам от 24.04.2013 следует, что оно составлено в 4 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, в т.ч. 1 экземпляр – для Арендодателя.

Таким образом, стороны соглашения о переуступке предусмотрели направление одного экземпляра соглашения арендодателю, однако доказательств направления предусмотренного соглашением экземпляра арендодателю суду не представлено.

Помимо нарушения закона в части неуведомления истцов о состоявшейся переуступке прав, суд также усматривает основания для признания данных соглашений недействительными.

Так, в силу прямого указания ст. 22 ЗК РФ, ст. 615 ГК РФ передача арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу допустима только в пределах срока действия договора аренды.

Суд приходит к выводу, что в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительных соглашений о продлении срока действия договора срок действия основного договора устанавливается до 07.05.2023 и, соответственно, соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды, устанавливающее срок его действия 20 лет, то есть на срок, превышающий срок действия основного договора аренды, является не соответствующим закону, что в силу ст. 168 ГК РФ является основанием для признания сделки недействительной.

При таких обстоятельствах соглашения между ФИО4 и ФИО5 подлежат признанию недействительными, так как заключены в нарушение закона на срок, превышающий действие основных договоров, и в отсутствие последующего уведомления истцов.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу прямого указания ст. 131 ГК РФ право аренды считается возникшим либо прекратившимся только после соответствующей государственной регистрации.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Из выписок из ЕГРН в отношении земельных участков следует, что записи о регистрации договоров аренды в ЕГРН не погашены. В судебном заседании также установлено, что земельные участки фактически не возращены истцам, то есть обязательства ответчика ФИО4 по истечении сока действия договора не исполнены надлежащим образом и в установленный срок. 

Соответственно, в целях соблюдения прав истцов в судебном порядке необходимо разрешить вопрос о прекращении договорных отношений путем расторжения договоров.

В связи с существенным нарушений условий договоров ответчиком ФИО4 договоры подлежат расторжению, а записи в ЕГРН о регистрации договоров аренды исключению.

После расторжения договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендованное имущество, в связи с чем на ответчика ФИО4 возлагается обязанность произвести возврат истцам принадлежащих им земельных участков.

Доводы представителя ответчика ФИО5 о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора по той причине, что досудебная претензия направлялась только в адрес ответчика ФИО4, а в адрес ФИО5 не направлялась, не могут быть приняты судом во внимание, так как основаны на неверном толковании норм права.

Так, в силу прямого указания ст. 222 ГПК РФ суд оставляет исковое заявление в случае несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора в том случае, если таковой порядок предусмотрен законом. В соответствии со ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен при изменении или расторжении договора. Претензия в адрес ответчика ФИО4 направлялась истцами, так как именно к указанному ответчику предъявлено требование о расторжении договоров. К ответчику ФИО5 требования о расторжении или изменении договора не предъявлялись, к ней предъявлено требование о признании сделки недействительной. По указанным требованиям досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен, в связи с чем оснований для оставления искового заявления без рассмотрения не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

р е ш и л:

Исковое заявление ФИО2 и ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № плщадью 75018 кв.м., заключенный 24.04.2013 между ФИО2 и ФИО4.

Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды №.

Расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью 150025 кв.м., заключенный 24.04.2013 между ФИО3 и ФИО4.

Обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды №.

Признать недействительным соглашение от 16 марта 2022 года о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.04.2013 года, заключенное между ФИО4 и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Признать недействительным соглашение от 16 марта 2022 года о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.04.2013 года, заключенное между ФИО4 и ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №

Обязать ФИО4 возвратить ФИО2 земельный участок с кадастровым номером № и ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № в первоначальном состоянии.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белоглинский районный суд Краснодарского края.

Мотивированное решение составлено 16 ноября 2023 г.

Судья Т.В.Азовцева