Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 января 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Подольской А.А.,

при секретаре Усенко А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-368/2018 по административному исковому заявлению ООО «ВАШЕ ПРАВО» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ВАШЕ ПРАВО» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 182,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта капитального строительства определена по состоянию на 06.06.2011 г. на основании Постановления Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» №118 от 14.03.2012 г. и она составляет 5 332 752,63 рублей.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 09.12.2017 года, выполненный независимым оценщиком ФИО9 по определению рыночной стоимости объекта оценки. 

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись указанные выше нежилые помещения и, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 2 403 869 рублей.

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «ВАШЕ ПРАВО» просило суд установить кадастровую стоимость спорного нежилого здания, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости и установить кадастровую стоимость спорного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

Представитель Правительства Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2, действующая на основании доверенностей просила в требованиях отказать.

Иные лица, участвующие в деле – ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в суд своих представителей, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. При этом, Администрация г.о. Тольятти представила письменный отзыв, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Правительство Самарской области представило письменный отзыв, в котором просило отказать в удовлетворении заявленных требований. ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда. Министерство имущественных отношений Самарской области представило письменные возражения, в которых просило в удовлетворении требований отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что требования ООО «ВАШЕ ПРАВО» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Судом установлено, что ООО «ВАШЕ ПРАВО» является собственником нежилого помещения на основании свидетельства о государственной регистрации права от 14.04.2016г., площадь 182,3 кв.м., этаж 1, комнаты №№ 15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27, кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия № от 14.04.2016г. /л.д.9/.

Вышеуказанный объект поставлен на государственный кадастровый учет - 01.07.2010 года.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства определена по состоянию на 06.06.2011 г. в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и она составляет 5 332 752,63 рубля.

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

ООО «ВАШЕ ПРАВО» не согласилось с кадастровой стоимостью нежилого здания и обратилось для определения его рыночной стоимости к независимому оценщику ФИО8.

Согласно отчету об оценке № от 09.12.2017 года, выполненного независимым оценщиком ФИО7, итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № составляет 2 403 869 рубля без учета НДС.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец 12.12.2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Согласно ответу Комиссии № № от 18.12.2017 года заявление ООО «ВАШЕ ПРАВО» срок подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № в комиссию истек 15.04.2017 г., в связи с чем документы возвращены без рассмотрения.

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Самарской области утверждены Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года.

Сведения о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № внесены в реестр объектов недвижимости 15.04.2012 г., что подтверждается соответствующей Выпиской из ЕГРН от 13.11.2017 г. (л.д.9).

Административный истец обратился в суд с исковым заявлением - 25.12.2017 г.

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Самарской области в срок, установленный ст. 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд считает возможным восстановить ООО «ВАШЕ ПРАВО» срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В силу ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете. 

Пунктами 3-5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, определено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка спорного объекта выполнена по состоянию на 06.06.2011 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

В отчете об оценке в соответствии с требованиями ст. 11 Закона N 135-ФЗ указаны дата проведения оценки спорного нежилого здания, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта недвижимости, анализ факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Из отчета следует, что объект оценки был оценщиком осмотрен, в ходе осмотра установлено, что он представляет собой нежилые помещения, площадью 182,3 кв.м., 1 этаж, комнаты №№ 15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27, номера на поэтажном плане, этаж 1 помещения с 15 по 27. Фактически объект оценки на дату осмотра частично не эксплуатируемый, частично используемый для офисной деятельности и для работы кинологической службы по дрессировке собак, расположенный на бульваре Ленина. В непосредственной близости от объекта оценки расположены жилые дома, коммерческие объекты. Здание оборудовано всеми инженерными коммуникациями, системой видеонаблюдения, системой пожаротушения, системой вытяжной вентиляцией. Оцениваемое здание оборудовано системой отопления, водоснабжения, канализацией, водостоком, электроосвещением, системой телефонизацией. Потолок подвесной выполнен из потолочной плитки «армстронг» с точечной подвеской. Двери внутренних помещений деревянные. Все оцениваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии. 

Рынок аренды торгово-офисных помещений в районе достаточно развит. Разброс средних значений в районе расположения объекта оценки составляет по минимальному показателю 1000 руб./кв.м. Верхний ценовой диапазон представлен незначительным количеством объектов, которые не влияют на общую картину арендных ставок торговых помещений в городе. Средне значение – 443 руб./кв.м. Большинство значений входит в диапазон – от 200 руб. за кв.м. до 500 руб. за кВ.м. 

В отношении всего сегмента в целом можно сказать, что стоимость квадратного метра торговой площади выше, чем стоимость квадратного метра офисной площади на 14 %. Стоимость торговой площади тем выше, чем выше посещаемость в данном торговом центре. У стоимости офисов больше критериев: состояние зданий, парковка, наличие коммуникаций, удобство подъезда, расположение и т.д. 

Производя анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, оценщик пришел к выводу о том, что наилучшим видом использования данного нежилого здания является использование его в качестве нежилых помещений, торгового, офисного и универсального назначения, что отражено на стр. 11 отчета.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Из содержания отчета усматривается, что для расчета стоимости объект оценщиком применены сравнительный и доходный подход. 

Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно вязана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенных различий между сравниваемыми объектами. При использовании сравнительного подхода оценщиком были проведены: сбор данных, фотографирование объекта оценки, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу, проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках объектов – аналогов, их местоположение и иных условиях сделки, анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи, корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки, согласование на скорректированных цен аналогов и вывод итоговой стоимости объекта. 

Доходный подход оценки применялся оценщиком только к доходным объектам, то есть к таким, единственной целью владения которых является получение дохода. Стоимость объекта, определенная при помощи доходного подхода, отражает цену, ориентированную на получение будущих доходов от эксплуатации объекта, он основан на данных об арендных ставках по объектам аналогам.

Округленная величина рыночной стоимости нежилых помещений составила без учета НДС - 2 403 869 рублей.

Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. 

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы, изложенные в представленном отчете и свидетельствующих об ином размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. С учетом изложенного, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого здания подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке № от 09.12.2017 года, выполненного независимым оценщиком ФИО10 в размере 2 403 869 рублей, а требования ООО «ВАШЕ ПРАВО» - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 12.12.2017 года, в суд-25.12.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ :

Требование ООО «ВАШЕ ПРАВО» - удовлетворить.

Восстановить ООО «ВАШЕ ПРАВО» процессуальный срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером: №

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером №, площадью 182,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 2 403 869 рублей.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области - 12.12.2017 года, в суд – 25.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 29.01.2018 г.

Председательствующий : подпись Подольская А.А. 

Копия верна.

Судья

Секретарь