Дело №2-875/2019

УИ 61RS0006-01-2018-006500-31

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

09 июля 2019 года Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону 

в составе: председательствующего судьи Сокиркиной Т.И., 

при секретаре Головиной Я.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, Администрации Первомайского района г.Ростова-на-Дону, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, 3-и лица: Управление Росреестра по РО, ПАО «Сбербанк России», нотариальная палата Ростовской области о признании сделок недействительными; по встречному иску ФИО7 к ФИО4, 3-и лица: Управление Росреестра по РО, ПАО «Сбербанк России» о признании недействительным договора купли-продажи, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО4 обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование своих требований на следующие обстоятельства.

В ДД.ММ.ГГГГ в районе 

<

адрес> истица прочитала объявление о продаже 2-комнатной квартиры, расположенной на 

<

адрес>. Позвонив по указанному в объявлении телефону, истица договорилась о встрече с продавцом и встретилась с продавцом и его представителем. До ее сведения довели, что имеются судебные постановления по квартире, принятые в пользу продавца, с учетом этого квартира продавалась по сниженной цене. Она осмотрела квартиру в присутствии ФИО1 в квартире не было ремонта, ей сообщили, что продавец обратился в суд с иском об исключении из числа собственников квартиры лица, которое неправомерно завладело его имуществом.

Продажная цена квартиры истицу устроила, она решила приобрести квартиру, а после вступления решения суда в законную силу зарегистрировать свое право собственности. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 в лице его представителя ФИО5, действующей по доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому ФИО1 продавал, а истица покупала квартиру № общей площадью 50,2кв.м. по адресу: 

<

адрес> Основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ Цена сделки 1300000,00 руб. В качестве задатка истица передала продавцу 100000,00 руб., а остальные 1200000,00 руб. должна была оплатить при подписании основного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ФИО1 в лице его представителя ФИО5, был заключен письменный договор купли-продажи, по которому ФИО1 продал, а истица купила квартиру 

<

адрес>, расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора.

В ДД.ММ.ГГГГ стороны должны были обратиться в Управление Росреестра по РО о подаче заявления на регистрацию перехода права собственности. Когда истица решила встретиться с продавцом и договориться о подаче документов, то узнала от представителя продавца о том, что ФИО1 умер.

На основании ст.ст.160,161,218,454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) ФИО4 просит суд признать недействительным зарегистрированное право ФИО6 и зарегистрированное право ФИО7 на квартиру 

<

адрес>, площадью 50,2 кв.м.; признать за ней право собственности на указанную квартиру.

Впоследствии ФИО4 уточнила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.148-149) и с учетом того, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.02.2018г. был признан недействительным договор залога № квартиры 

<

адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ то у ФИО6, который достоверно знал о принятом судом решении, не было законных оснований заключать сделку купли-продажи квартиры, а значит и все последующие сделки купли-продажи являются недействительными в силу их ничтожности. ФИО4 просит суд: признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, площадью 50,2 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6 и ФИО8; признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, площадью 50,2 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО8 и ФИО7; признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> площадью 50,2 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9, ФИО10; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру №, площадью 50,2 кв.м., расположенную по 

<

адрес> за ФИО4

ФИО7 подан встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи квартиры 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 в лице его представителя ФИО5 и ФИО4 (л.д.209-214), ссылаясь на то, что на момент совершения указанной сделки ФИО1 не был собственником указанной квартиры. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.02.2018г. стороны не были приведены в первоначальное положение. Истица проявила недобросовестность и неосмотрительность при подписании договора купли-продажи. Договор залога был признан недействительным в связи с тем, что у ФИО1 имелись нарушения способности к целостной оценке юридически значимых ситуаций, нарушение способности оценки юридических последствий совершаемой им сделки, эти факторы ограничивали его способность понимать характер совершаемых действий и руководить ими. ФИО4 не представлены доказательства того, что после ДД.ММ.ГГГГ и до момента выдачи доверенности на имя ФИО5, ФИО1 проходил какое-либо лечение по рекомендации врачей, что дает основание полагать, что его психический статус до момента выдачи доверенности на имя Гаспарян не изменился. Поэтому доверенность является недействительной, т.к. он не понимал характера своих действий, а поэтому доверенность не соответствует требованиям закона. Истица избрала неправильный способ защиты нарушенного права, она вправе с ФИО5 взыскивать денежные средства, которые она передала по договору купли-продажи.

В судебном заседании представитель истицы ФИО11, действующий по доверенности, уточненные исковые требования поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО12, действующий по доверенности, иск истицы не признал, встречные исковые требования поддержал.

Представитель ответчиков ФИО9, ФИО10- ФИО13, действующий по доверенности, исковые требования истицы не признал, встречный иск считает обоснованным и подлежащим удовлетворению, показал суду, что его доверители приобрели спорную квартиру за счет кредитных средств и средств материнского капитала. Банком при проверке было установлено, что квартира не находилась под арестом, право собственности продавца было зарегистрировано в Управлении Росреестра по РО и не вызывало сомнений. 

Представитель 3-го лица ПАО «Сбербанк России» ФИО14, действующий по доверенности, иск истицы не признал, встречный иск считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Ответчики Администрация Первомайского района г.Ростова-на-Дону, ФИО5, ФИО9, ФИО10 в суд не явились, о дне слушания дела извещены.

Ответчики ФИО6, ФИО8, ФИО7 в суд не явились, телеграммы возвращены, ими представлены письменные отзывы на иск. В силу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед судом, неявка лица в суд при возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений с отметкой «за истечением срока хранения», есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела. Суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие по правилам ст.165.1 ГК РФ, ст.167 ГПК РФ.

3-и лица: Управление Росреестра по РО, нотариальная палата Ростовской области в суд не явились, о дне слушания дела извещены.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 1 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:…3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что между ФИО6 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор займа, по которому ФИО6 занял ФИО2 1200000,00 руб. В обеспечение обязательства по возврату долга ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ФИО6 и ФИО1 договор залога №, по которому ФИО1 предоставил в залог недвижимое имущество – квартиру 

<

адрес> Данное обстоятельство установлено решением Первомайского райсуда г.Ростова-на-Дону от 20.03.2017г., которым взыскан с ФИО2 в пользу ФИО6 долг, проценты за пользование чужими денежными средствами, всего 1780249,00 руб. и обращено взыскание на предмет залога – квартиру 

<

адрес> площадью 50,2 кв.м. (л.д.128-135 гр.дела №2-1020/17).

В порядке исполнения решения суда спорная квартира была передана ФИО6 и он зарегистрировал право собственности на свое имя (л.д.53-65).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.02.2018г. отменено решение Первомайского райсуда г.Ростова-на-Дону 20.03.2017г. в части обращения взыскания на предмет залога по договору залога № от ДД.ММ.ГГГГ – кв.

<

адрес> и в части отказа ФИО1 в иске к ФИО6 о признании недействительным договора залога квартиры. Принято в отмененной части новое решение, которым признан недействительным договор залога № квартиры № площадью 50,2 кв.м., расположенной по 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ В остальной части решение суда оставлено без изменения (л.д.217-226).

В апелляционном определении не указано на приведение сторон в первоначальное положение, однако законом – ст.167 ГК РФ, прямо предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Поэтому суд считает несостоятельными доводы ФИО6, изложенные в возражении, и доводы представителя ответчика ФИО7 о том, что коль скоро не указано в судебном решении о приведении сторон в первоначальное положение, то ФИО6 являлся собственником квартиры и мог ею распоряжаться. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 подал в суд иск к ФИО6 о признании недействительным его зарегистрированного права на спорную квартиру, а ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице его представителя ФИО5, действующей по доверенности, и ФИО4 был заключен предварительный договор, по которому продавец обязался продать, а ФИО4 купить квартиру № площадью 50,2 кв.м., находящуюся по адресу: 

<

адрес> по цене 1300000,00 руб. Основной договор должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ В качестве задатка истица передала ФИО5 100000,00 руб., что отражено в договоре (л.д.8).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице его представителя ФИО5, и истицей был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. В договоре указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществлена до подписания сторонами договора. Стороны согласились, что факт передачи имущества подтвержден условиями настоящего договора и данный пункт носит силу передаточного акта. Продавец передал покупателю квартиру, а также относящуюся к ней документацию –пункты 3-6 (л.д.9-10).

Договор купли-продажи заключен в письменной форме, в нем указаны все существенные его условия.

Регистрация перехода права собственности не произошла, т.к. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер (л.д.129- запись акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.).

Из обозренного в судебном заседании гр.дела №2-1020/17 видно, что ФИО6 присутствовал в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ и знал достоверно о принятом судом апелляционной инстанции решении. С момента вынесения судебного постановления ФИО6 не являлся собственником спорной квартиры, не сменен был только титул.

И вместо того, чтобы возвратить ФИО1 квартиру, ФИО6 ее продал по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 (л.д.66-67).

Через полтора месяца – ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 продает спорную квартиру ФИО7 (л.д.68-70), а ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи между ФИО7 и ФИО9, ФИО10, последние приобрели в совместную собственность квартиру за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк России» (л.д.126-127).

В настоящее время по правоустанавливающим документам квартира 

<

адрес>, площадью 50,2 кв.м. принадлежит на праве совместной собственности ФИО9, ФИО10, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.195-197). 

Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика ФИО7 о том, что доверенность на имя ФИО5 является недействительной. Так, ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО3 была удостоверена доверенность, по которой ФИО1 уполномочил ФИО5 управлять и распоряжаться всем его имуществом в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, получать причитающиеся деньги – зарегистрирована в реестре за № (л.д.132). Из содержания доверенности видно, что она подписана самим ФИО1 в присутствии нотариуса, личность подписавшего доверенность нотариусом установлена, его дееспособность проверена.

Согласно заключению амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ которая была положена в основу апелляционного определения судебной коллегии (т.1 л.д.215-225 гр.дела №2-1020/17), у ФИО1 на момент заключения договора залога квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не выявлено такого состояния, при котором он был не способен понимать значение своих действий и руководить ими, а по своему психическому состоянию на юридически значимый период времени ФИО1 мог понимать значение своих действий и руководить ими.

ФИО1 в момент совершения сделки находился в состоянии социальной дезадаптации, что определялось рядом факторов: алкоголизация, отсутствие социальной поддержки со стороны родственников, которые умерли, отсутствие постоянной работы, которые в сочетании и изменениями его психических процессов и личности, связанными с выявленным у него алкоголизмом, ограничивали его способность понимать значение своих действий и руководить ими.

Это заключение о поведении ФИО1 дано по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Ответчиком ФИО7 не представлено суду никаких допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО1 продолжал злоупотреблять спиртными напитками, а эти доказательства должен представить именно ответчик, поэтому судом было отклонено ходатайство, заявленное представителем ФИО7 о назначении по делу судебной посмертной психиатрической экспертизы. Никаких объективных данных для этого суду не представлено.

Суд полагает, что иск ФИО4 подлежит удовлетворению.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались соответствии с п.п.1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ, согласно которой гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и н предусмотренных законом, но не противоречащих ему- пункт 59.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом – пункт 60.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом – пункт 61.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом – пункт 63.

Из разъяснений, содержащихся в п.62 постановления следует, что покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

Договор купли-продажи, заключенный между истицей и ФИО1 соответствует требованиям ст.432 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Право собственности у ФИО1 на спорную квартиру возникло на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.115 гр.дела №2-1020/17), его право на квартиру восстановлено судебным постановлением – п.2 ст.8 ГК РФ и он мог распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

В связи со смертью ФИО1 не мог явиться вместе с истицей в Управление Росреестра по РО для регистрации перехода права собственности, а поэтому суд полагает возможным удовлетворить иск истицы о регистрации перехода права собственности за ней на спорную квартиру.

Наследников на имущество ФИО1 нет, поэтому судом в качестве ответчика была привлечена Администрация Первомайского района г.Ростова-на-Дону.

Поскольку договор залога, на основании которого ФИО6 стал собственником спорной квартиры, признан недействительным, то является и недействительной как сделка, заключенная между ним и ФИО8, так и все последующие сделки купли-продажи. 

В силу ст.167 ГК РФ стороны должны быть приведены в первоначальное положение и при удовлетворении требования истицы о регистрации перехода права собственности к ней спорной квартиры, ФИО9 и ФИО10 должны быть исключены из числа собственников. По мнению суда, это не будет являться выходом за пределы исковых требований.

Так как иск истицы подлежит удовлетворению, то в удовлетворении встречного иска ФИО7 суд полагает необходимым отказать.

подлежат взысканию с ответчика судебные расходыРФ подлежит удовлетворению требоване истца о взыскании судебных расходоРуководствуясь ст.ст.12,194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> площадью 50,2 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО6 и ФИО8

Стороны привести в первоначальное положение.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, площадью 50,2 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ФИО8 и ФИО7

Стороны привести в первоначальное положение.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры 

<

адрес>, площадью 50,2 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и ФИО9, ФИО10

Стороны привести в первоначальное положение.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № площадью 50,2 кв.м., расположенную по 

<

адрес> за ФИО4, исключив из числа собственников указанной квартиры ФИО9, ФИО10

ФИО7 в удовлетворении встречного иска – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента окончательного изготовления решения суда.

Окончательная форма решения суда изготовлена 12.07.2019г.

Судья: