РЕШЕНИЕ

по делу № 2-2129/2019

Именем Российской Федерации

20 ноября 2019г.

Ленинский районный суд г.Тамбова в составе:

председательствующего судьи Изгарёвой И.В.,

при секретаре Морозове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к Администрации г.Тамбова о сохранении нежилого помещения в перепланированном и реконструированном состоянии и признании права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 и ФИО2 обратились с иском к Моршанской табачной фабрике о признании права собственности на здание. Впоследствии ответчик был заменен на Администрацию г.Тамбова, истцы уточнили свои требования, просили о сохранении нежилого помещения в перепланированном и реконструированном состоянии и признании права собственности на здание.

В обоснование иска заявители указали, что 9 января 2019 года между ООО «Маршанская табачная фабрика» в лице генерального директора Б. Р. В. и истцами были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, по которому покупатели (истцы) приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый следующее имущество:

- помещение № 1, назначение нежилое помещение площадью 68.5 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: ***, кадастровый (или условный) номер: ***;

- помещение № 2, назначение нежилое помещение, площадью 93.6 кв.м., количество этажей 1, расположенное по тому же адресу.

- помещение № 3, назначение нежилое помещение, площадью: 4,9 кв.м., количество этажей 1, расположенное по тому же адресу. Иных помещений в здании по указанному адресу не было.

Истцы, как собственники указанных нежилых помещений, на свои средства провели реконструкцию и перепланировку, объединив отдельные помещения в единый объект капитального строительства - здание магазина, общей площадью 246,2 кв.м., этажность - 2, в том числе подземный - 1.

06.08.2019 года кадастровым инженером К. О.А. был подготовлен технический план о местоположении, площади, количестве этажей, наименовании здания с кадастровым номером *** в результате его реконструкции и перепланировки (договор на выполнение кадастровых работ № 028КР-2019 от 06.08.2019г.). Согласно техническому заключению ООО «***» дальнейшая эксплуатация задания после перепланировки допускается в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, в том числе санитарными и пожарной безопасности. Все имущество, указанное в техническом плане, было фактически передано истцам как единый комплекс (первый этаж и подвал).

Истцы просили сохранить указанные нежилые помещения в реконструированном и перепланированном виде, признать за ними право общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым на здание в целом по адресу: *** ***. 

В судебном заседании истцы поддержали свои требования и пояснили, что при покупке нежилых помещений они представляли собой единый объект (здание), расположенный на 1 этаже. При осмотре здания и составлении технического плана истцами был обнаружен подвал, забитый мусором, вход в который располагался с улицы и был закрыт. Данный подвал был расчищен от мусора и осмотрен кадастровым инженером. Моршанская табачная фабрика своих прав на подвал не заявляла. Приобретенные истцами нежилые помещения вкупе с подвалом представляют собой единый объект – здание, право на которое истцы просили признать в судебном порядке.

Представитель Администрации г.Тамбова ФИО3 иск не признала, указав на самовольный характер перепланировки спорного здания.

Допрошенный судом в качестве свидетеля кадастровый инженер К. О.А. пояснил, что делал обмеры спорного здания и составлял его технический план. Подземный этаж был обнаружен в ходе разборки мусора в здании, обмерен и включен в технический план. Площадь здания увеличилась как за счет помещения подвала, лестницы, так и за счет сноса перегородок между помещениями надземного этажа. Площадь здания составила 246,2 кв.м.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает возможным удовлетворить исковые требования.

Судом установлено, что 9 января 2019 года между ООО «Маршанская табачная фабрика» и истцами были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества, по которому покупатели (истцы) приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый следующее имущество:

- помещение № 1, назначение нежилое помещение площадью 68.5 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: ***, кадастровый (или условный) номер: ***;

- помещение № 2, назначение нежилое помещение, площадью 93.6 кв.м., количество этажей 1, расположенное по тому же адресу.

- помещение № 3, назначение нежилое помещение, площадью: 4,9 кв.м., количество этажей 1, расположенное по тому же адресу. Иных помещений в здании по указанному адресу не было, что подтверждается материалами инвентарного дела и договорами купли-продажи.

Истцы, как собственники указанных нежилых помещений, на свои средства провели реконструкцию и перепланировку, объединив отдельные помещения в единый объект капитального строительства - здание магазина, и очистив имеющийся подземный этаж – подвал, сломав существующие перегородки между помещениями 1 этажа. Общая площадью здания стала равна 246,2 кв.м. Согласно материалам инвентарного дела указанного здания подземного этажа в нем никогда не имелось.

06.08.2019 года кадастровым инженером К. О.А. был подготовлен технический план о местоположении, площади, количестве этажей, наименовании здания с кадастровым номером *** в результате его реконструкции и перепланировки (договор на выполнение кадастровых работ № 028КР-2019 от 06.08.2019г.). Согласно техническому заключению ООО «***» дальнейшая эксплуатация задания после перепланировки допускается в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, в том числе санитарными и пожарной безопасности. Произведенная реконструкция и перепланировка не нарушают права и интересы третьих лиц. Все имущество, указанное в техническом плане, было фактически передано истцам как единый комплекс (первый этаж и подвал) по договору купли-продажи..

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна только после получения разрешения на строительство. Вместе с тем, в силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 статьи 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абзац третий пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно - технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1 статьи 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абзац второй пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому (квартире) первоначальный объект права собственности изменяется, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

Названная правовая позиция высказана в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014г.

В силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Учитывая, что спорное здание, о сохранении которого в перепланированном состоянии просят истцы, является нежилым, и законом для такого помещения особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу п.1 ст.6 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.7 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным применить к данным правоотношениям положения Главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации, в частности ст.26, ч.4 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствие со ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

На основании указанных норм в их совокупности, учитывая, что действиями истцов не был создан новый объект, а изменен уже существующий, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 и ФИО2, следует сохранить нежилое здание, кадастровый номер ***, расположенное в ***, в перепланированном и реконструированном состоянии с учетом присоединения подвального помещения в границах и в составе помещений, определенных техническим планом здания, составленным кадастровым инженером К. О.А. 06.08.2019г. Следует считать общую площадь указанного здания равной 246,2 кв.м. Указанное здание соответствует существующим требованиям к эксплуатации подобных объектов, не нарушает права и законные интересы третьих лиц, не угрожает их жизни и здоровью.

На основании ст.218 ГК РФ следует признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности на указанное здание вцелом, по 1/2 доле за каждым.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Сохранить нежилое здание, кадастровый номер ***, расположенное в ***, в перепланированном и реконструированном состоянии с учетом присоединения подвального помещения в границах и в составе помещений, определенных техническим планом здания, составленным кадастровым инженером К. О.А. 06.08.2019г. Считать общую площадь указанного здания равной 246,2 кв.м.

Признать за ФИО1 и ФИО2 право собственности на указанное здание, по 1/2 доле за каждым.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд в течение месяца с момента его составления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 27.11.2019г.

Судья: