№ 2-3064/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2018 года г. Рубцовска

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего Волошенко Т.Л.,

при секретаре Шукшиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Представитель Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее по тексту - МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай) обратился в суд к ФИО1 с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени. В обоснование требований указано, что *** между Территориальным управлением Федерального агентства по правлению государственным имуществом в Алтайском крае и ООО « компания» был заключен договор аренды земельного участка № ***, находящийся в Федеральной собственности. По договору аренды, ООО « компания» был предоставлен - земельный участок с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенный по адресу: г. Рубцовск, ул. ... (далее - Участок), на земельном участке расположено одноэтажное здание № *** – склад ГСМ. *** ООО « компания» был составлен протокол разногласий. *** между Территориальным органом и ООО « компания» был составлен протокол согласования разногласий к договору аренды от *** № ***. Срок аренды установлен на *** лет. Арендная плата подлежит внесению ежемесячно не позднее *** числа текущего месяца. В соответствии с пунктом 3 Приложения № 2 к Договору от *** № *** (в редакции протокола согласования от ***) размер арендной платы за участок составляет: в год 110 482 руб. 19 коп.; в месяц 9 206 руб. 85 коп. *** ФИО1 приобрела по договору купли-продажи у ООО « компания» объект недвижимости - здание склада ГСМ, общей площадью *** кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ***. В связи с чем, обязательства по договору от *** ООО « компания» перешли ФИО1 По прилагаемому к исковому заявлению своду начисления и платежей по обязательству от *** за период с *** по *** задолженность ФИО1 по внесению арендной платы составила 443 710 руб.78 коп. В случае невнесения платежей в установленный срок, арендаторы уплачивают пеню в размере *** ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком. За период с *** по *** была начислена пеня в размере *** руб. *** коп. В целях досудебного порядка урегулирования споров, *** Территориальным органом в адрес ФИО1 была направлена претензия о погашении долга по арендной плате. Однако требования Территориального органа исполнены не были. Таким образом, истец просит взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды от *** № *** в размере 531 103 руб. 31 коп., в том числе по арендной плате 443 710 руб. 78 коп. (за период с *** по ***), пеню за несвоевременную уплату в сумме 87 392 руб. 53 коп. (за период с *** по ***).

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании ответчик ФИО1 возражала против удовлетворения исковых требований, просила применить срок исковой давности к периоду взыскания суммы арендной платы с *** по ***, предоставив расчет задолженности по арендной плате, по которому сумма составляет 257 791 руб. 80 коп. (28 мес. х 9206 руб. 85 коп. = 257 791,80). Кроме того, ответчик просила суд применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить сумму неустойки. По мнению ФИО1 общая сумма задолженности по арендной плате и пени должна составлять не более 288 678 руб. 80 коп. 

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

Суд, выслушав ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 606, ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу положений ст. 608, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно с п. 4 приказа Росимущества № *** от *** «О реорганизации территориальных управлений Федерального агентства по управлению государственным имуществом» Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае переименовано в Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, о чем *** внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

В соответствии с Положением, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от *** № ***, Территориальный орган от имени Российской Федерации осуществляет права собственника в отношении расположенного на территории Алтайского края федерального имущества, в том числе, в отношении земельных участков. 

Судом установлено, что *** между Территориальным управлением Федерального агентства по правлению государственным имуществом в Алтайском крае (арендодатель) и ООО « компания» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ***, находящийся в Федеральной собственности (далее по тексту – Договор аренды).

Согласно п. 1.1. Договора аренды, арендодатель предоставляет арендатору во владение и пользование на возмездном условии земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Рубцовск, ул. ..., на земельном участке расположено одноэтажное здание № *** – склад ГСМ. Общая площадь участка составляет *** кв.м. (п. 1.2.). Данный участок предоставлен в аренду для производственной базы (п. 1.3.). На участке расположено здание склада ГСМ, площадью *** кв.м., закрепленное на праве собственности за ООО « компания» (п. 1.4.). Данные сведения также имеют указание в кадастровом паспорте земельного участка от ***.

Ознакомившись с условиями Договора аренды, *** ООО « компания» был составлен протокол разногласий. 

*** между Территориальным органом и ООО « компания» был составлен протокол согласования разногласий к Договору аренды от *** № ***. 

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды срок аренды установлен на 49 лет. 

На основании договора купли-продажи от *** ФИО1 приобрела у ООО « компания» объект недвижимости - здание склада ГСМ, находящееся по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, улица ..., назначение: нежилое, этажность: ***, общей площадью *** кв.м., кадастровый номером № ***, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ***. 

В пункте 3 договора купли-продажи от *** имеется указание на то, что отчуждаемое здание распложено на земельном участке категории земли населенных пунктов, разрешенное использование – для производственной базы, площадью *** кв.м., с кадастровым № ***, место расположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка по адресу: Алтайский край, город Рубцовск, улица ..., на земельном участке расположено одноэтажное здание № *** – склад ГСМ. Данный земельный участок был предоставлен продавцу на праве аренды сроком на *** лет, на основании Распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае № *** от ***, что следует из договора аренды № *** земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от ***, зарегистрированным в ЕГРП *** № ***. Продавец передал, а покупатель принял все права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка по договору аренда № *** земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от ***. 

В соответствии с ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса российской Федерации при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016, из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).Таким образом, приобретая недвижимое имущество – здание склада, расположенного на спорном земельном участке, обязательства по Договору аренды перешли от ООО « компания» к ФИО1 

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как указано в п. 3.3 Договора аренды (в редакции протокола согласования от ***) арендная плата исчисляется с момента государственной регистрации настоящего договора.

Согласно пункту 3.4. Договора аренды, арендная плата вносится ежемесячно не позднее *** числа текущего месяца. 

Размер арендной платы за участок устанавливается в соответствии с действующим законодательством. Порядок расчета и размер арендной платы определен в приложении № 2 «Расчет арендной платы» к Договору, являющемся его неотъемлемой частью (п. 3.1. Договора аренды).

Так, в соответствии с Приложением № 2 к Договору аренды (в редакции протокола согласования от ***) размер арендной платы по настоящему договору определен на основании оценки передаваемого в аренду участка (п. 1). В соответствии с отчетом от *** № ***, выполненным Независимой оценочной компаний «Недвижимость и инвестиции», размер арендной платы за участок в год составляет: 110 482 руб. 19 коп. (из расчета: 1339178 х 8,25% = 110482,19); в месяц 9 206 руб. 85 коп. (из расчета: 1339178 х 8,25% / 12=9206,85).

В соответствии с п. 3.6 Договора аренды, размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год, осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка. Уровень инфляции в этом случае не применяется.

Пунктом 6.1 Договора аренды установлено, что изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением пункта 3.6 настоящего договора.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п. 4.4.12. Договора аренды арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном Договором. 

Арендная плата исчисляется с *** – с момента государственной регистрации права собственности на участок (п. 3.3. Договора аренды). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее *** числа текущего месяца (п. 3.4). 

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено в суде, ответчик надлежащим образом не исполнил обязанности по внесению арендной платы за пользование переданным ему имуществом, а именно, ответчиком не производилась арендная плата за период с *** по ***.

Из представленного истцом свода начислений и платежей по обязательству от *** за период с *** по ***, у ФИО1 перед МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай образовалась задолженность по внесению арендной платы, которая составила 443 710 руб.78 коп. 

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (п. 5.1. Договора аренды). 

На основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.5. Договора аренды установлено, что в случае невнесения платежей в установленный срок, арендаторы уплачивают пеню в размере *** ставки рефинансирования Центрального банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня за установленным сроком уплаты.

В связи с тем, что обязательства ответчиком исполнялись не надлежащим образом, за период с *** по *** истцом была начислена пеня в размере 87 392 руб. 53 коп.

*** истцом в адрес ответчика направлена претензия, содержащая требование о погашении долга по арендной плате, которая ответчиком была оставлена без внимания. 

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В ходе рассмотрения дела, ответчик заявила ходатайство о применении срока исковой давности к начислениям, производимым до ***. Предоставив контррасчет, с указанием на период, подлежащей оплате взносов по арендной плате с ***, считая, что сумма задолженности по арендной плате составляет 257791 руб. 80 коп. (28 мес. х 9206 руб. 85 коп. = 257791,80). Кроме того, ответчиком представлен расчет пени: 257791 руб. 02 коп. х 1/600 х 881 день (2 года 4 мес. 29 дней) х 8 (ставка рефинансирования, согласно протоколу разногласий) : 100 = 30 887 руб. Таким образом, ответчиком, с учетом срока исковой давности представлен расчет, согласно которому общая сумма обязательств перед истцом составляет 288 678 руб. 80 коп. 

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч. 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации (действующей в период возникновения правоотношений), по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Положения статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В соответствии с п. 24, 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, в случае предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки продолжает течь.

Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с *** по *** и пени за период с *** по ***, исковое заявление направлено в адрес суда ***. 

Доказательств внесения платежей ФИО1 в счет оплаты аренды в заявленный истцом период, материалы дела не содержат. 

Таким образом, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о взыскании задолженности по Договору аренды за период до ***, в связи с чем, суд, соглашается с доводом ответчика о пропуске срока исковой давности и полагает, что в удовлетворении требований истцу о взыскании суммы задолженности по арендной плате за период с *** по *** необходимо отказать, поскольку исковое заявление направлено истцом в адрес суда ***, что следует из оттиска печати на почтовой конверте. 

В связи чем, с ФИО1 подлежит взысканию сумма задолженности по договору аренды от *** № *** за период с *** по *** в размере 257791 руб. 80 коп. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Учитывая вышеуказанное, суд также полагает подлежащими применению к требованиям по штрафным санкциям положения о сроке исковой давности, соответственно определяет задолженность по пене за период с *** по *** и общая ее сумма составляет 71 425 руб. 91 коп. 

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом пени последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Учитывая последствия нарушения обязательств, сумму задолженности по арендной плате из расчета с применением срока исковой давности, суд считает необходимым уменьшить сумму штрафных санкций за просрочку уплаты аренды до 30 000 руб.

В ходе рассмотрения дела, ответчиком не представлено доказательств исполнения последним обязательств или его части в счет погашения образовавшейся задолженности по арендной плате, в связи с чем, ввиду ненадлежащего исполнения заключенного договора аренды суд полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию вышеуказанные суммы. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай задолженность по арендной плате по договору аренды № *** от *** в сумме 257 791 рубль 80 копеек за период с *** по ***, пеню в сумме 30 000 рублей за период с *** по ***, всего взыскать 287 791 рубль 80 копеек.

В удовлетворении остальной части требований Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Рубцовский городской суд.

Председательствующий Т.Л. Волошенко

Решение в окончательной форме вынесено ***