Дело № 2-1711/2020

УИД № 61RS0009-01-2020-001948-77

Решение

Именем Российской Федерации

21 октября 2020 года г. Азов

Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Нижникова В.В. при секретаре Севостьяновой Е.В., с участием адвоката истца Куц О.А., представителя истца ФИО1, представителя ответчиков ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО9 к Яновенко ФИО10 и администрации Задонского сельского поселения Азовского района Ростовской области о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился ФИО4 ФИО11 с иском к Яновенко ФИО12 о государственной регистрации права перехода права собственности на жилой дом, 

<

адрес>

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Яновенко ФИО13, проживающим по адресу: 

<

адрес>, именуемым в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и ФИО4 ФИО14, проживающим по адресу: 

<

адрес>, именуемым в дальнейшем Покупатель, был заключен договор купли-продажи, удостоверенный ФИО5 ФИО15, нотариусом 

<

адрес>, зарегистрировано в реестре №. 

В соответствии с п. № настоящего договора купли-продажи Продавец продал, а Покупатели купил домовладение, находящееся по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>». Указанное домовладение состоит из жилого дома 

<

адрес>

Указанное домовладение принадлежит продавцу на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного МПТИ 

<

адрес>.

Указанное домовладение Продавец продал Покупателю за 

<

данные изъяты>. При этом согласно п№ Договора купли-продажи расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. 

Передача указанного домовладения Продавцом и принятие его Покупателем произведена до подписания настоящего договора. (п№ Договора купли-продажи)

Таким образом, стороны исполнили взятые на себя обязательства в соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении здания 

<

адрес> 

Однако указанный договор не прошел регистрацию в МПТИ Азовского района Ростовской области в соответствии со ст. 551 ГК РФ. 

В настоящее время истец, в лице своего представителя ФИО1 ФИО16, обратился за государственной регистрацией права собственности в отношении Жилого дома, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 44 части 1 статьи 26 ФЗ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» я был уведомлен о приостановлении начиная с ДД.ММ.ГГГГ осуществления действий по государственной регистрации права собственности в отношении Жилого дома, 

<

адрес> документы на который были представлены ДД.ММ.ГГГГ с заявлением под номером № 

Осуществление действий по регистрации права собственности приостанавливается до ДД.ММ.ГГГГ (копия уведомления о приостановлении государственной регистрации прилагается).

ДД.ММ.ГГГГ на основании статьи 27 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истцу было отказано в регистрации права собственности на жилой дом 

<

адрес>

Таким образом, истец лишен возможности произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателям на жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, так как место нахождения ответчика ему не известно. По адресу, указанному в договоре купли-продажи, Яновенко ФИО17 не проживает. По указанному адресу расположен многоквартирный жилой дом.

В связи с чем, истец обратился в суд с данным иском.

Впоследствии истец уточнил свои исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, изложив их в следующей редакции: признать за истцом право собственности на жилой дома, 

<

адрес>

Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца ФИО1. действующая по доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования просила удовлетворить.

Представитель истца адвокат Куц О.А., действующая по ордеру, в судебное заседание явилась, иск просила удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель ответчика ФИО2, действующий по доверенности, в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований. К материалам дела приобщен письменный отзыв на исковое заявление.

Представитель ответчика администрации Задонского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, изучив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Основания возникновения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 550 ГК РФ предусматривает письменную форму договора продажи недвижимости, договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и иные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно пунктам 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. До 1 января 1999 г. государственную регистрацию прав на недвижимость осуществляли органы технической инвентаризации и земельные комитеты.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1).

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3).

Статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть государственный акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из смысла закона (статьи 550, 551 ГК РФ), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа.

Пунктом 3 статьи 165 и пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В пункте 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны разъяснения применения пункта 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которым если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Верховный Суд Российской Федерации в постановлении от 25 марта 2008 года по делу N 6-В08-4 указал, что суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию перехода права собственности к приобретателям, по независящим от воли данной стороны причинам.

Между тем, переход права собственности на объект недвижимого имущества – это одновременное прекращение в ЕГРН права собственности на недвижимое имущество отчуждателя и регистрация права приобретателя.

Прекратить право отчуждателя с последующей регистрацией в ЕГРН права приобретателя (то есть осуществить переход) возможно лишь при наличии у отчуждателя зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.

Следовательно, государственная регистрация перехода права собственности возможна только при наличии зарегистрированного в ЕГРН права продавца на объект недвижимости.

Как установлено в ходе судебного заседания, ДД.ММ.ГГГГ между Яновенко ФИО18, проживающим по адресу: 

<

адрес>, именуемым в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и ФИО4 ФИО19, проживающим по адресу: 

<

адрес> именуемым в дальнейшем Покупатель, был заключен договор купли-продажи, удостоверенный ФИО3, нотариусом 

<

адрес>, зарегистрировано в реестре №. 

В соответствии с п№ настоящего договора купли-продажи Продавец продал, а Покупатели купил домовладение, находящееся по адресу: 

<

адрес> Указанное домовладение состоит из жилого дома 

<

адрес>

Указанное домовладение принадлежит продавцу на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного МПТИ 

<

адрес>.

Указанное домовладение Продавец продал Покупателю за 

<

данные изъяты>. При этом согласно № Договора купли-продажи расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. 

Передача указанного домовладения Продавцом и принятие его Покупателем произведена до подписания настоящего договора. (п. № Договора купли-продажи)

Таким образом, было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор купли-продажи исполнен, имущество передано от продавца к покупателю, денежные средства продавцом получены, что подтверждается нотариально удостоверенным договором купли-продажи. Истец полностью осуществляет права владения и пользования указанным домовладением, проживает и зарегистрирован в нем, оплачивает коммунальные платежи и налоги, однако до настоящего времени договор не зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

У суда отсутствуют какие-либо законные основания сомневаться в достоверности данного договора, так как в ходе судебного заседания обозревался подлинник данного договора, который также содержит отметку о его регистрации в Задонской сельской администрации ДД.ММ.ГГГГ. Замечаний со стороны Яновенко ФИО20 о том, что денежные средства ему не переданы до подписания договора купли-продажи, договор не содержит.

Также в материалы дела представлена Выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок № от ДД.ММ.ГГГГ, выданная администрацией Задонского сельского поселения, согласно которой гражданину истцу принадлежит на праве пользования земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства 

<

адрес>

Со стороны ответчика не представлено относимых и допустимых доказательств того, что недвижимое имущество по договору купли-продажи не передавалось, а также не опровергнут факт передачи денежных средств.

С учетом установленных обстоятельств (заключение между сторонами в установленной законом форме договора купли-продажи, содержащего все существенные условия договора, и его исполнение, а также отсутствие препятствий для отчуждения жилого дома) и вышеуказанных норм права, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворении исковых требований о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом к истцу, как покупателю, поскольку в досудебном порядке государственная регистрация права собственности на земельный участок не произведена в связи с уклонением стороны продавца от соответствующих действий.

При этом, суд исходит из того, что в силу нормативных предписаний, государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества проводится по заявлению двух сторон, в связи с чем, обращения только одной из сторон договора недостаточно для осуществления такой государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущества, то другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Уклонение стороны договора от государственной регистрации перехода права собственности не означает необходимости соблюдения обязательного досудебного или претензионного порядка урегулирования спора.

Если покупатель обратился с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а продавец в процессе рассмотрения дела занимает позицию о том, что у него отсутствует соответствующая обязанность, либо вообще не является в судебные заседания и не предоставляет каких-либо возражений, это свидетельствует об уклонении продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

В данном случае обстоятельством, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности на жилой дом в установленном порядке, явилось самоустранение ответчика от совершения необходимых действий.

Также суд не может согласиться с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности. 

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ). 

Согласно статье 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

До момента обращения в суд с данным иском со стороны ответчика не поступало каких-либо возражений относительно регистрации перехода права собственности на жилой дом. Суд также принимается во внимание, что истец пользуется и владеет спорным недвижимым имуществом, каких-либо претензий со стороны ответчика или третьих лиц к нему в отношении данного имущества предъявлено не было, оснований полагать, что имущество будет изъят, у истца не имелось. 

Таким образом, судом установлено, что о нарушении своего права истцу стало известно только после обращения в суд с данным иском.

Остальные доводы, изложенные в письменном отзыве, судом не принимаются во внимание, так как основаны на неправильном толковании закона.

На основании вышеизложенного суд считает возможным удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 ФИО21 к Яновенко ФИО22 и администрации Задонского сельского поселения Азовского района Ростовской области о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО4 ФИО23 право собственности на жилой дом 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 28.10.2020 года.