Дело № 2-498/2017г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 мая 2017 года ст. Ессентукская

Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Поливанова Д.А.,

при секретаре судебного заседания ФИО4,

с участием:

истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ФИО5, действующей на основании п.6 ст.53 ГПК РФ,

представителя третьего лица Управления образования администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> ФИО10, действующей на основании доверенности от 09.01.2017г.,

заместителя прокурора 

<

адрес> ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и выселении нанимателя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, выселения нанимателя.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что является собственником квартиры расположенной по адресу: СК, 

<

адрес>, право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ года истицей была выдана расписка, согласно которой она обязалась не продавать квартиру по адресу: 

<

адрес>, и не повышать стоимость оговоренной суммы в размере одного миллиона пятьсот тысяч рублей.

В тот же день ответчицей ФИО2 была так же дана расписка, согласно которой она обязуется выкупить квартиру по адресу: 

<

адрес>, в течение пяти лет.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО2 был заключен договор найма, согласно которого она предоставила квартиру для проживания.

Согласно п. 3 указанного договора указанная квартира передается сроком на 5 лет с оплатой ежемесячно в сумме 

<

данные изъяты> рублей не позднее 28 числа текущего месяца. Согласно п. 5 указанного договора наниматель обязуется содержать указанную квартиру в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, оплачивать коммунальные и иные расходы.

Истицей была выдана доверенность ФИО7, серии №, согласно которой она имела право управлять и пользоваться квартирой по адресу: 

<

адрес>.

В настоящее время указанная доверенность отозвана, что подтверждается распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ года.

В данное время ответчиком ФИО2 нарушены условия договора найма, в частности допущена просроченная задолженность по оплате за жилое помещение в размере 

<

данные изъяты> рублей, имеется задолженность по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается выписками из лицевых счетов.

Из- за задолженности отключена поставка газа и электроэнергии. Истцу стало известно о том, что ответчик самовольно пользуется газом и электричеством, что является противозаконным действием, за которое установлена административная ответственность, ей так же известно о том, что вместе с ответчицей проживает мужчина, что так же является нарушением условий указанного выше договора найма.

В настоящее время считает необходимым расторгнуть договор найма заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, из-за выше указанных обстоятельств.

Истица обратилась к ответчице ФИО2, подготовив заранее соглашение о расторжении Договора найма от ДД.ММ.ГГГГ года. Однако ответчица не стала даже слушать, наотрез отказавшись от всякого общения.

В качестве досудебного порядка ФИО1 составила досудебное требование ( претензию) ответчику ФИО2 и в присутствии участкового - ФИО8 зачитала ей данную претензию, что подтверждается подписью участкового.

Согласно данной претензии истица предложила ответчику ФИО2 в течение 7 дней с момента получения претензии по акту передать ей квартиру по адресу: 

<

адрес>, свободной от каких либо лиц ( членов семьи или третьих лиц) а так же от личного имущества; в течение 15 дней с момента получения претензии погасить задолженность по оплате за жилое помещение в размере 

<

данные изъяты> рублей, погасить задолженность по коммунальным платежам в размере 

<

данные изъяты> рублей, оплатить стоимость нового подключения газа и электроэнергии в сумме, которую предъявят соответствующие службы, в том числе и возместить штрафные санкции за несанкционированное потребление коммунальных услуг. Однако данная претензия не дала положительного результата.

В данное время ответчиком ФИО2 имеются задолженности по оплате за коммунальные услуги. Считает это обстоятельство достаточным для расторжения договора найма.

Являясь собственником жилья, а именно квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>, она не имеет возможности зайти в свое жилье.

При обращении к ответчику с требованием освободить ее имущество в виде указанной выше квартиры ответчик ответила отказом.

По данному факту она обратилась к ст. УУП ОУУП и ПДН Отдела МВД России по 

<

адрес>, однако он в данном вопросе оказался бессилен и разъяснил о том, что ей необходимо обратиться в суд за защитой своих прав и интересов.

Ответчик все ее неоднократные просьбы уйти из ее жилья игнорирует полностью и продолжает проживать в спорной квартире.

Просит расторгнуть договор найма заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года, на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Выселить ФИО2 из занимаемой ею квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ответчика ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задолженности в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет долга по оплате за жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме. Пояснила, что ответчица условия договора не выполняет, в связи с чем образовалась задолженность в размере 

<

данные изъяты> рублей по арендной оплате за квартиру, и кроме этого имеется задолженность за коммунальные услуги. Она пыталась урегулировать спор в досудебном порядке, вручив ответчику соглашение о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ и досудебную претензию в присутствии старшего УУП ФИО9, однако ФИО2 от получения претензии отказалась.

Ответчик ФИО2 представила письменные возражения на исковое заявление, в которых указала, что с исковыми требованиями не согласна, поскольку ФИО1 требовала съехать со спорной квартиры, при этом расторгать договор найма намерена не была. Ею спорная квартира приобреталась в счет выкупа по 

<

данные изъяты> рублей ежемесячно в течение 5 лет, что отражено в данной ею ФИО1 расписке. На основании этого, считает, что сумма 

<

данные изъяты> рублей не может считаться задолженностью по оплате за жилое помещение, поскольку она не нанимала квартиру, а выкупала ее, а пятилетний срок предоставленной ей рассрочки еще не истек. Она была намерена «активировать» материнский капитал и погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, однако истица стала ее шантажировать и требовать немедленно съехать с квартиры.

Считает, что истица ввела ее в заблуждение при заключении договора на выкуп квартиры, как и нотариус в присутствии которого заключен договор найма и выдана доверенность на распоряжение квартирой. 

Поскольку спорная квартира на основании расписки является выкупной, а не арендованной, ее права и права ее несовершеннолетних детей нарушены.

В судебном заседании доводы, изложенные в возражении на исковое заявление поддержала, пояснила, что с исковыми требованиями о расторжении договора найма жилого помещения и выселении согласна, но только после того, как истица вернет ей уплаченные в счет выкупа квартиры деньги.

Представитель третьего лица – Управления образования администрации Предгорного муниципального района 

<

адрес> ФИО10, оставила разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что в случае удовлетворения исковых требований несовершеннолетние дети ответчицы могут остаться без жилья.

Выслушав мнение сторон, заключение прокурора, полагавшей иск подлежащим удовлетворению, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит трехкомнатная 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество серии №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор найма, в соответствии с которым ФИО1 передала ФИО2 во временное владение и пользование 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> сроком на 5 лет при этом ФИО2 обязалась выплачивать ФИО1 ежемесячно арендные платежи по 

<

данные изъяты> руб. не позднее 28 числа текущего месяца, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, оплачивать коммунальные и иные расходы.

В соответствии с п.8 указанного договора, договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора (квартиры), отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Договор составлен в простой письменной форме в соответствии с требованиями действующего на момент заключения договора законодательством.

Кроме указанного договора, для подтверждения полномочий ответчику ФИО2 была выдана доверенность для управления и пользования спорной квартирой. 

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается (ст. 421 ГК РФ). Договор вступает в силу, и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК РФ).

Поскольку договором найма от ДД.ММ.ГГГГ. все ранее достигнутые между сторонами соглашения считаются недействительными, суд исходя из требований закона о свободе договора, полагает иск подлежащим удовлетворению. 

Кроме того, все ранее достигнутые между сторонами соглашения, указанные в расписках, в части выкупа квартиры, ничтожны в силу закона, поскольку сделки по продаже недвижимости подлежат обязательной регистрации и считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

Как установлено в судебном заседании и не оспорено ответчиком, с момента заключения договора найма ДД.ММ.ГГГГ. нанимателем ФИО2 допускались просрочки по арендной плате, арендная плата ни разу не вносилась в полном объеме, установленном договором, а с ДД.ММ.ГГГГ года на счет истца денежные поступления по договору найма прекращены, в результате чего образовалась задолженность перед наймодателем в размере 

<

данные изъяты> рублей, согласно представленного истцом расчета.

Согласно справки управляющей компании 

<

данные изъяты> за № от ДД.ММ.ГГГГ., общая задолженность по управлению и содержанию общего имущества собственника 

<

адрес> составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно справки 

<

данные изъяты> за собственником 

<

адрес> числится задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 

<

данные изъяты> рублей, последняя оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 648 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком ФИО2 не представлено допустимых доказательств, подтверждающих факт отсутствия задолженности по оплате за пользование жилым помещением. 

Поскольку ответчик допустил нарушение обязательств по оплате жилого помещения, суд считает требования истца о расторжении договора найма, взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору найма в размере 

<

данные изъяты> рублей подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 35 ч. 1 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 192-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и выселении нанимателя, удовлетворить.

Расторгнуть договор найма, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>

Выселить ФИО2 из занимаемой ею квартиры, расположенной по адресу

<

адрес>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по оплате за жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Решение суда может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 29 мая 2017 года.

Судья: