УИД 61OS0000-01-2025-000764-40

Дело № 3а-224/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 октября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000123 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» (далее ООО «АгроАльянс», общество) обратилось в Ростовский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором находящегося в федеральной собственности земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, представил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 20 декабря 2024 года. Решением государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО, бюджетное учреждение) от 23 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000123 отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, нарушает его права, в связи с чем просил указанное решение признать незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 66 106 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2024 года.

После уточнения требований представитель административного истца по доверенности ФИО3 просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 76 734 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ РО, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», территориальное управление Федерального агентства по управлению государственными имуществом в Ростовской области, администрация г. Каменск-Шахтинского Ростовской области.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

До объявления перерыва в судебном заседании по ходатайству представителя административного ответчика от представителя административного истца ФИО3 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Административным ответчиком поданы возражения на административное исковое заявление, возражения на экспертное заключение, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, представили суду возражения и отзыв на административное исковое заявление, просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Извещения о дате судебного заседания получены заинтересованными лицами территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственными имуществом в Ростовской области, администрацией г. Каменск-Шахтинского Ростовской области. Ходатайств, заявлений от указанных лиц в суд не поступало.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 19 сентября 2025 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 6 октября 2025 года с объявлением перерыва на 9 октября 2025 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года №42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены, соответственно административный истец вправе заявить требования об оспаривании решения ГБУ РО и требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. При этом вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 28 апреля 2025 года по административному делу № 3а-137/2025 установлены обстоятельства, которые являются предметом доказывания по данному делу, в частности, право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в пользовании административного истца.

Судом установлено, что ООО «АгроАльянс» на основании договора аренды № 1672 от 17 апреля 2018 года, заключенного по результатам аукциона, соглашения об уступке права аренды от 7 мая 2018 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 14 840 802 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена Постановлением минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 152 563 444, 56 рублей, применяется для целей предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2023 года (том 1 л.д. 38).

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 12 февраля 2025 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2024 года. С заявлением в ГБУ РО представлен отчет от 20 декабря 2024 года № 18/1-11/24 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «Интер-Эксперт» ФИО1, рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 20 декабря 2024 года в размере 66 106 482, 44 рубля.

23 июня 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2025/000123 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка от 20 декабря 2024 года отмечены нарушения ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.3 п.2, пп.7 п.7, п.8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Оспариваемое решение № ОРС-61/2025/000123 от 23 июня 2025 года принято ГБУ РО с нарушением срока, установленного частью 10 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ. Заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подано в ГБУ РО 12 февраля 2025 года, уведомление о поступлении заявления направлено представителю заявителя 2 июня 2025 года. Определение суда о подготовке дела к судебному разбирательству от 29 июля 2025 года в части предоставления пояснений относительно срока рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, административным ответчиком не исполнено.

Судом в рамках настоящего дела установлено, что вступившим в законную силу решением Ростовского областного суда от 28 апреля 2025 года по ранее рассмотренному административному делу № 3а-137/2025 признано незаконным возвращение государственным бюджетным учреждением Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» 18 февраля 2025 г. без рассмотрения поступившего 12 февраля 2025 г. заявления общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

Следовательно, в данном случае суд установил, что принятие ГБУ РО оспариваемого решения с пропуском установленного срока обусловлено первоначальным возвратом заявления, признанным судом незаконным. При этом судом не установлено, что данное нарушение является существенным и могло повлиять на исход дела. В связи с этим отсутствуют правовые основания для признания оспариваемого решения незаконным по причине пропуска срока его принятия.

Настоящий административный иск подан 28 июля 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 13 августа 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Экспертиза и право» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 17 сентября 2025 года № 18-Э/2025. 

Согласно выводам эксперта при составлении отчета от 20 декабря 2024 года об определении рыночной стоимости земельного участка была допущена ошибка, которая может быть расценена как нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также частично подтверждаются нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО.

Эксперт пришел к выводу, что оценщик произвел неверный расчет части земельного участка, используемого под пашни.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере 76 734 000 рублей по состоянию на 20 декабря 2024 года.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования эксперт исходил из анализа фактического и предполагаемого его использования в соответствии с категорией и видом разрешенного использования, и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков «для ведения сельского хозяйства».

При определении рыночной стоимости объекта экспертом был применен сравнительный подход методом сравнения продаж, основанный на ценовой информации об аналогах. От применения затратного и доходного подходов эксперт обоснованно отказался. Экспертом отобрано 5 объектов-аналогов наиболее сопоставимых с объектом исследования, применены корректировки исходя из имеющихся различий между объектами-аналогами и объектом исследования.

Административным ответчиком представлены возражения на заключение эксперта ООО «Экспертиза и право» ФИО2

Доводы и возражения административного ответчика были тщательно проверены судом. Экспертом представлены суду мотивированные пояснения эксперта по возникшим вопросам.

Довод о том, что эксперт не учел объем и качество информации о предложениях с объектами, аналогичных оцениваемому, объективно ничем не подтвержден и не конкретизирован ГБУ РО. Экспертом проведен анализ объекта исследования и рынка, к которому относится объект исследования, выявлена доступность достоверной и достаточной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, обоснована возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, были учтены необходимые ценообразующие факторы, на основании которых определена степень сопоставимости аналогов с объектом исследования. 

В заключении экспертом отражена информация о том, что объекты – аналоги № 3 и №5 представляют собой совокупность земельных участков. Данное обстоятельство не исключает возможность их совместного использования и не оказывает влияния на стоимость этих объектов. Согласно условиям объявления, предполагается совместная продажа объектов аналогов № 3 и №5. Оснований утверждать, что указанные объекты-аналоги отличаются по условиям совершения сделки от оцениваемого объекта, не имеется.

Ссылки административного ответчика на то, что при описании характеристик объекта – аналога №5 экспертом отражено неверное значение площади земельного участка подтверждения не нашли. Так, площадь земельного участка указана экспертом на основании информации, опубликованной в объявлении о продаже объекта.

Применение экспертом одновременно корректировок на функциональное назначение и на конфигурацию, форму, рельеф земельного участка не противоречит требованиям Федерального стандарта оценки (ФСО V), поскольку при расчете указанных корректировок учитываются различные по своей сути факторы, не заменяющие друг друга. Эксперт обязан рассматривать эти группы факторов отдельно и последовательно: сначала определить стоимость на основе правового режима (функционального назначения), а затем скорректировать ее с учетом физических характеристик.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 20 декабря 2024 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Заключение эксперта в части определения рыночной стоимости объекта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов, мотивировано, не вводит в заблуждение, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000123.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 12 февраля 2025 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем, судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Экспертиза и право» представило в суд экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 150 000 рублей (том 1 л.д. 159).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ООО «АгроАльянс» внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 250 000 рублей (платежное поручение № 765 от 11 августа 2025 года). Сумму в размере 150 000 рублей необходимо перечислить ООО «Экспертиза и право» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ). 

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «АгроАльянс» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 июня 2025 года № ОРС-61/2025/000123 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью – 14 840 802 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, местоположение АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 20 декабря 2024 года в размере 76 734 000 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 12 февраля 2025 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «АгроАльянс» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-224/2025 (платежное поручение № 765 от 11 августа 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертиза и право» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля