Судья: Бобылева Е.В. 

Состав СК: ФИО1 (предс. и докл.)

ФИО2

ФИО3 

жалоба поступила 13.07.2018 г. 

дело истребовано 23.07.2018 г.

дело поступило 21.08.2018 г.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 44г – 85/ 2018 г.

ПРЕЗИДИУМА САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

11 октября 2018 года г. Самара 

Президиум Самарского областного суда в составе:

Председательствующего – Дроздовой Л.П.

Членов президиума: Шкурова С.И., Сказочкина В.Н., Моргачевой Н.Н., Горбуль Н.А., Бондаревой Л.М., 

при секретаре – Егоровой А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе представителя ООО «Сфинкс» на решение Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. по материалам истребованного гражданского дела по иску ООО «Сфинкс» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве и встречному иску ФИО4 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки, по которому судьей Самарского областного суда Улановой Е.С. вынесено определение от 21.09.2018г. о передаче дела для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Улановой Е.С., объяснения представителя ООО «Сфинкс» ФИО5, возражения ФИО4, президиум 

у с т а н о в и л:

ООО «Сфинкс» обратилось в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, мотивируя следующим. 03.12.2014г. между ООО «Сфинкс» и ФИО4 заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №. Согласно п. 3.1 договора, цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства объекта) на момент его заключения составляет 2 452 590 руб. 00 коп., исходя из стоимости одного квадратного метра 51 000 руб.. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по договору сторонами принимается общая проектная площадь 40,48 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом - 1), - 7,61 кв.м., а всего - 48,09 кв.м.. Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м. по данным органа технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. По данным технической инвентаризации произошло изменение площади объекта в сторону увеличения на 2,21 кв.м., площадь составила 41,6 кв.м. (без учета балкона, лоджий), общая площадь - 50,30 кв.м., сумма доплаты составила 112 710 руб.. Уведомление было получено нарочно и подписано ответчиком 28.02.2017г.. ООО «Сфинкс» просило суд взыскать с ФИО4 задолженность по договору долевого участия в строительстве № № от 03.12.2014 г. в сумме 112 710 руб., расходы по уплате госпошлины.

ФИО4 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства. В обоснование встречных исковых требований указал, что согласно условиям договора долевого участия в строительстве от 03.12.2014г. № № застройщик ООО «Сфинкс» обязуется построить жилой дом по адресу: 

<

адрес>, и после получения решения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - однокомнатную квартиру № № в секции № № жилого дома. Цена договора 2 452 590 руб. оплачена ФИО4 полностью. Объект должен быть передан участнику долевого строительства не позднее 3 квартала 2016 года. Согласно п. 8.5 договора, в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В указанные сроки строительство жилого дома не было закончено. На просмотр готового объекта ФИО4 пригласили 28.02.2017 г., таким образом, просрочка передачи объекта составила 151 день. Претензия о выплате неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства оставлена ответчиком без удовлетворения. ФИО4 просил суд взыскать с ООО «Сфинкс» неустойку за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства за период с 01.10.2016г. по 28.02.2017г. в размере 246 894,06 руб..

Решением Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. в удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс» о взыскании с ФИО4 задолженности по договору долевого участия в строительстве № № от 03.12.2014 г. в сумме 112 710 руб. отказано. Встречный иск ФИО4 к ООО «Сфинкс» о взыскании неустойки удовлетворен частично, с ООО «Сфинкс» взысканы неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 30 000 руб., штраф за нарушение прав потребителя в размере 15 000 рублей, а всего взыскать 45 000 руб..

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. решение Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ООО «Сфинкс» просит отменить указанные судебные постановления в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве № № от 03.12.2014 г. в сумме 112 710 руб., вынести в этой части новое решение об удовлетворении исковых требований.

По запросу судьи Самарского областного суда гражданское дело, истребованное для проверки в кассационном порядке 23.07.2018 г., поступило в областной суд 21.08.2018 г.. 

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум приходит к выводу, что решением Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. подлежат отмене в обжалуемой части, как постановленные с существенным нарушением норм материального права. 

В силу со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный в договоре срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что 03.12.2014г. между ООО «Сфинкс» (застройщик) и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор № № долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома: однокомнатную квартиру № № (строительный) на 9 этаже, секция № №, общей площадью ( без учета балкон/лоджии) - 40,48 кв.м., жилой площадью – 16,10 кв.м., площадью балкона и/или лоджии (с учетом коэффициента 1) – 7,61 кв.м. Участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно п. 1.2 указанного договора площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов сторонами принимается общая проектная площадь объекта 40,48 кв.м., площадь балконов и/или лоджий (с коэффициентом 1) – 7,61 кв.м., а всего 48,09 кв.м.. 

Площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 48,09 кв.м. с учетом лоджии. Участник долевого строительства уведомлен, что оплата лоджии осуществляется исходя из ее фактической площади. По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г.Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом (п. 1.3 договора). 

Согласно п. 3.1 договора цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства объекта) на момент его заключения составляет 2 452 590 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м. 51 000 руб. (51 000 руб. х 48,09 кв.м.). 

В случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., по данным органа технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м., застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости 1 кв.м. площади объекта на дату последнего платежа, произведенного участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного органом технической инвентаризации г.Самары. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади объекта по данным органа технической инвентаризации г.Самары в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 дней с момента получения уведомления застройщика (п. 3.4 договора).

ФИО4 исполнил обязательства по договору долевого участия в строительстве, оплатил застройщику ООО «Сфинкс» обусловленную договором цену в размере 2 452 590 руб., платежное поручение от 24.12.2014 г.. 

ООО «Сфинкс» осуществило строительство объекта: Трехсекционного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.

20.01.2017г. ООО «Сфинкс» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

28.02.2017г. ООО «Сфинкс» направило ФИО4 уведомление, в котором указало, что на основании технической инвентаризации произошло увеличение общей площади квартиры на 2.21 кв.м.. Истец предложил ответчику произвести доплату в соответствии с п. 1.3 договора долевого участия в размере 112 710 руб..

Как усматривается из технического паспорта на жилое помещение, квартира 59 имеет следующие площади: коридор - 6,0 кв.м., санузел – 5,6 кв.м., кухня – 12,6 кв.м., жилая – 17, 4 кв.м., лоджия – 8,7 кв.м. а всего 50,3 кв.м. При этом общая площадь квартиры с учетом коэффициента составляет 46,0 кв.м., общая площадь квартиры (без учета размера лоджии) составляет 41,6 кв.м..

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс», суд первой инстанции исходил из того, что общая площадь спорного объекта не увеличилась, а уменьшилась, следовательно, для взыскания доплаты оснований не имеется. При этом суд сослался на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016г. № 854/пр, которым установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения применяется понижающий коэффициент для лоджий - 0,5. 

С таким выводами согласился суд апелляционной инстанции, оставив решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Сфинкс» без удовлетворения.

Президиум находит выводы судебных инстанций не соответствующими требованиям закона.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

ФИО4 добровольно заключил с истцом договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры.

Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.

Суды не учли, что сведения, указанные в техническом паспорте, применяются для целей государственного технического учета. В то время как порядок расчетов участников долевого строительства и застройщика регулируются договором долевого участия в строительстве. 

При этом, п.п. 1.2 и 1.4 договора устанавливают, что для расчета площади лоджии применяется коэффициент 1,0, а не 0,5. При подписании договора ФИО4 согласился с такими условиями договора.

Кроме того, приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016г. № 854/пр, на который сослались суды первой и второй инстанций, не применим к спорным правоотношениям, поскольку издан после заключения сторонами договора участия в долевом строительстве. 

При таких обстоятельствах суд первой и суд второй инстанций при вынесении судебных актов в обжалуемой части допустили существенное нарушение норм материального права, повлекшее нарушение прав и охраняемых законом интересов истца. В связи с изложенным, решение Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. подлежат отмене в части отказала в удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, как постановленные с существенным нарушением норм материального права.

Поскольку все юридически значимые обстоятельства установлены, президиум считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве и постановить в этой части новое решение, которым удовлетворить исковые требования ООО «Сфинкс» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, взыскав с ФИО4 в пользу ООО «Сфинкс» 112 710 рублей (2.21 кв.м. х 51 000 рублей).

В связи с изложенным апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. также подлежит отмене в части взыскания с ООО «Сфинкс» государственной пошлины в доход государства в размере 3 000 рублей, от уплаты которой при подаче апелляционной жалобы ООО «Сфинкс» был освобожден определением Промышленного районного суда г.Самары от 27.12.2017г..

Руководствуясь статьями 387 - 391 ГПК РФ, президиум 

п о с т а н о в и л :

Решение Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Сфинкс» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве отменить.

Постановить в указанной части новое решение, которым удовлетворить исковые требования ООО «Сфинкс» к ФИО4 о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «Сфинкс» задолженность по договору долевого участия в строительстве от 03.12.2014г. в размере 112 710 рублей. 

Отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. в части взыскания с ООО «Сфинкс» государственной пошлины в доход государства в размере 3 000 рублей.

В остальной части решение Промышленного районного суда г.Самары от 22.11.2017г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 28.02.2018г. оставить без изменения.

Председатель президиума Л.П. Дроздова