Мотивированное 

решение

 изготовлено 27 сентября 2019 года

Дело № 2-1143/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2019 года ЗАТО г. Североморск

Североморский районный суд Мурманской области в составе:

председательствующего судьи Курчак А.Н.

при секретаре Алещенко О.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании компенсации морального вреда, указав в обоснование, что 12 февраля 2019 года между ними заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, в соответствии с которым с учетом изменений, внесенных в договор 25 марта 2019 года, истец обязалась продать принадлежащее ей на праве собственности данное жилое помещение в срок до 1 июля 2019 года, а ответчик – уплатить 1 500 000 руб. При заключении договора истец передала ФИО4 ключи от квартиры, а ответчик в качестве задатка 13 февраля 2019 года передала ФИО3 денежные средства в размере 100 000 руб. и 25 марта 2019 года – 250 000 руб. 

ФИО4 15 апреля 2019 года направила истцу уведомление с требованием о возврате задатка из-за имеющихся долгов по оплате коммунальных услуг и непредставления полной и достоверной информации о состоянии квартиры. В свою очередь ФИО3 22 апреля 2019 года в ответном уведомлении предложила в срок до 29 июня 2019 года подписать договор купли-продажи.

Решением Североморского районного суда от 20 мая 2019 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО3 о взыскании суммы задатка в двойном размере.

ФИО4 23 мая 2019 года направила истцу требование о расторжении названного договора, возвращении задатка в сумме 350 000 руб. и возмещении убытков в размере 291 920 руб., на что ФИО3 вновь направила ответчику предложение заключить договор купли-продажи, приложив к нему проект этого договора и акта приема-передачи. Несмотря на личную встречу с представителем ответчика ФИО4 29 июня 2019 года, указанный договор подписан не был.

Полагая действия ответчика недобросовестными и направленными к вынуждению ее заключить договор на кабальных для себя условиях, истец с учетом произведенных уточнений своих требований просила обязать ФИО4 заключить с ней договор купли-продажи трехкомнатной квартиры общей площадью 60 кв.м с кадастровым номером 51:06:0030105:5207 по адресу: *** – в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, а также взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере *** руб.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить их в полном объеме. 

Ответчик ФИО4, надлежаще извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

Представитель ответчика ФИО4 в судебное заседание не прибыл, в возражениях на иск и в предыдущем судебном заседании просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Сослался на наличие долгов по оплате коммунальных услуг по адресу спорной квартиры в общем размере 800 000 руб., отключение в связи с этим электроснабжения, нахождение жилого помещения под арестом, его ненадлежащее санитарно-техническое состояние, в частности, провисание потолков в двух комнатах, оценить которое ответчик своевременно не имела возможности из-за захламленности квартиры и только после вывоза мусора смогла определиться с объемом необходимых ремонтных работ. При этом восстановление потолочных балок перекрытия и ремонт потолка затрагивают общее имущество многоквартирного дома и относятся к дорогостоящим видам работ. Поскольку ФИО3 вопреки достигнутой договоренности долги по оплате коммунальных услуг не выплатила, при заключении предварительного договора умолчала о недостатках жилого помещения и впоследствии после их обнаружения ответчиком отказалась соразмерно стоимости работ по восстановлению потолка уменьшить цену квартиры, ФИО4 неоднократно в устной и письменной форме уведомляла истца о намерении расторгнуть договор и требовала возврата задатка в размере 350 000 руб. ФИО3, сославшись на финансовые трудности, отказалась возвращать задаток, а затем настаивала на заключении договора на согласованных ранее условиях. Кроме того истец впоследствии изменила свое мнение и заявила о расторжении предварительного договора и наличии иного покупателя, а также предпринимала действия по отчуждению спорного жилого помещения по договору дарения. По мнению представителя ответчика, в связи с выявлением новых обстоятельств, связанных с наличием задолженности и ненадлежащим состоянием квартиры, заключение основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, противоречит требованиям Гражданского кодекса РФ, влечет нарушение прав ФИО4 и получение ФИО3 несоизмеримой выгоды.

Заслушав представителя истца, свидетеля ФИО1., исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 2-731/2019, материалы проверки КУСП 5001 от 11.05.2019, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

По смыслу ч. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании ч. 4 данной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В ч. 5 этой статьи указано, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 данного кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Из частей 1, 4 и 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные и прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.Судом установлено, что 12 февраля 2019 года между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в который внесены изменения договором от 25 марта 2019 года, по условиям которого продавец выразила намерение продать покупателю, а покупатель – купить у продавца квартиру, расположенную по адресу: ***, определив ее цену в размере 1 500 000 руб., из которых 350000 руб. покупатель внесла в качестве задатка двумя платежами: 13 февраля 100 000 руб. и 25 марта 2019 года 250000 руб., что подтверждается расписками ФИО3 на данных договорах, пояснениями свидетеля ФИО6, о том, что денежные средства поступали на ее расчетный счет и потом передавались ФИО3, историей операций по дебетовой карте ФИО6 (л.д. 73-76). Согласно расписке покупателя ФИО4 на договоре от 12 февраля 2019 года она при передаче задатка 13 февраля 2019 года получила у ФИО3 ключи от указанной квартиры.

Срок заключения основного договора определен до 1 июля 2019 года. Однако основной договор купли-продажи спорной квартиры в установленный предварительным договором срок заключен не был, что не оспаривалось сторонами.

На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры 12 февраля 2019 года ФИО3 (продавец) не являлась собственником спорного объекта, в связи с чем предварительный договор заключен под условием предстоящего оформления надлежащим образом всех документов после вступления в наследство продавцом, а покупатель ФИО4 принимает обязательство купить до 01 июля 2019 года спорную квартиру за 1500000 рублей при наличии всех документов, что нормам действующего законодательства не противоречит.

Право собственности ФИО3 на спорный объект зарегистрировано 13 марта 2019 года, после чего 25 марта 2019 года между ФИО3 (продавец) и ФИО4 (покупатель) повторно подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***.

После заключения первоначального договора ответчику ФИО4 переданы ключи от спорной квартиры с целью предоставления возможности проведения ремонтных работ. На имя представителя ФИО4 ФИО4 ФИО3 выдана доверенность с правом управлять и пользоваться квартирой, быть представителем в различных организациях, в том числе в жилищно-эксплуатационных органах и управляющих компаниях.

Как следует из материалов дела, 28.03.2019 между ФИО4 и ИП ФИО2. заключен договор № 2659 на выполнение ремонтных работ в квартире, расположенной по адресу: *** срок проведения работ по договору с 08.04.2019 по 08.05.2019 (л.д. 51-55).

Вместе с тем, согласно извещения подрядчика от 10.08.2019 после проведения начальной части работ по освобождению жилого помещения от бытового мусора выявлены значительные конструктивные деформации потолочных перекрытий и их ветхость, которые невозможно было выявить на стадии составления проектной документации, в связи с чем исполнение условий договора и проведение ремонтных работ были приостановлены (л.д 57).

26 апреля 2019 г. Договор № 2659 от 28.03.2019 между ФИО4 и ИП ФИО2 расторгнут (л.д. 58).

Из сообщения управляющей компании ООО «УК «Авиагородок» от 11.06.2019, акта комиссионного обследования от 05.06.2019 следует, что в квартире *** выявлено провисание потолка и потолочной балки вследствие залития с кровли. Работы по усилению потолочных балок включены в план текущего ремонта на 2019 год (л.д.37-38).

По результатам дополнительного обследования жилого помещения от 30.08.2019 установлено, что в одной из комнат потолок имеет незначительный прогиб и разрушение штукатурного слоя, в другой комнате потолок имеет провисание и разрушение штукатурного слоя, причинами которых является длительное неоднократное воздействие воды (л.д. 193-194).

В связи с выявленными конструктивными недостатками квартиры, а также неисполнением п. 2.5 предварительного договора о погашении задолженности по коммунальным платежам до 01.04.2019 и приостановлением в связи с этим электроснабжения жилого помещения в период с 19.03.2019 по 09.04.2019 (л.д. 133-137), ФИО4 в адрес истца 15 апреля 2019 года направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи и возвращении задатка (л.д. 60).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при подписании предварительных договоров купли-продажи квартиры ФИО3 12 февраля 2019 года и 25 марта 2019 года данные обстоятельства ФИО4 известны не были, ссылки на подобное техническое состояние объекта недвижимости предварительные договоры не содержали. Доказательств обратного суду не представлено.

Доводы представителя истца ФИО5 о том, что до подписания предварительного договора квартира надлежащим образом осматривалась ФИО4 объективно ничем не подтверждены.

Таким образом, судом установлено, что предварительный договор купли-продажи квартиры подписан сторонами без предоставления продавцом всей существенной информации об объекте недвижимого имущества, в том числе о дефектах потолочных перекрытий (конструкций).

23 мая 2019 года в адрес ФИО3 также направлялась претензия с требованием возвратить суммы задатков по договору, а, кроме того, 19.04.2019 ФИО4 подан иск в суд о взыскании суммы задатка в двойном размере.

Вступившим в законную силу решением Североморского районного суда Мурманской области от 20 мая 2019 года требования ФИО4 оставлены без удовлетворения в связи с тем, что срок исполнения обязательств по предварительному договору (до 1 июля 2019 года) еще не наступил.

В ответ на претензии ФИО3 лишь направляла ФИО4 уведомления с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, оценив представленные сторонами доказательства и учитывая, что до заключения основного договора купли-продажи квартиры ответчиком были обнаружены существенные недостатки объекта недвижимого имущества, а также учитывая, что основной договор не был заключен сторонами в срок, установленный в предварительном договоре, суд приходит к выводу, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, в силу положений ст. 429 Гражданского кодекса РФ прекратились, а предусмотренных законом оснований для понуждения ответчика ФИО4 заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора не имеется, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Иные доводы сторон правового значения для рассмотрения спора не имеют.

Суд рассматривает спор на основании представленных сторонами доказательств, с учетом требований ст. 56 ГПК РФ.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Североморский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.Н. Курчак