Дело № 2а-2435/2021

26RS0029-01-2021-004993-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 июня 2021 года город Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края

в составе

председательствующего судьи Суворовой С.М.,

при секретаре судебного заседания Амвросовой А.К.,

с участием:

представителя административных истцов ООО «Университи-Молл», ФИО1, ООО «ЭГА Альянс» по доверенности ФИО2, 

представителя административного ответчика администрации города Пятигорска по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда административное дело по административному исковому заявлению ООО «Университи-Молл», ФИО1, ООО «ЭГА-Альянс» к администрации города Пятигорска о признании незаконным решения об отказе во внесении изменения в разрешение на строительство, обязании внести изменения в разрешение на строительство,

установил:

В обоснование заявленных требований истцы пояснили, что 31.05.2021 года ООО «Университи-Молл» обратилось с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство № №. от 08 августа 2013г., к заявлению приложена проектная документация в полном объеме. Заявление административного истца было зарегистрировано 31.05.2021года Администрацией города Пятигорска с присвоением ему регистрационного номера б/н. 03.06.2021 года административным ответчиком было принято решение об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство по основаниям изложенным ниже. Административные истцы считают решение от 03.06.2021 года №№ об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство незаконным, поскольку оно противоречит ч. 21.15. ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы административного истца. Администрация города-курорта Пятигорска в ответ на обращение 03.06.2021 года отказала во внесении изменений в разрешение на строительство, мотивируя отказ следующим: заявителем не сформирован единый участок, реконструкция производится на трех земельных участках; процент застройки для каждого участка превышает установленный предел – максимальный предел, отклонение от разрешенных параметров по площади застройки составляет 75%, в том числе при застройке земельного участка № составит 75%, на земельном участке № составит 100%, на земельном участке № составит 100%; не допускается строительство объектов во второй санитарной –охранной зоне, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов; в предоставленной документации для внесения изменений в разрешение на строительство не указаны параметры этажности и высоты застройки, так как эти критерии оба определены в соответствии с п.2.3. Формы приложения Приказа Минстроя России от 25.04.2017 N №/пр (ред. от 27.02.2020), зарегистрировано в Минюсте России 30.05.2017 N 46880 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения, что в соответствии с п.4 ч.21.15 ст. 51 ГрК РФ не позволяет рассмотреть положительно обращение; несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничением, установленным в соответствии с Земельным и иным законодательство Российской Федерации на дату принятия решения о выдаче разрешения на строительство. Истцы полагают, что отказ во внесении изменений в разрешение на строительство незаконен, не основан на нормах материального права и действующих нормативно-правовых актах, по основаниям, изложенным ниже. Реконструкция зданий (литер А, А1, Б, В) и здания литер А под Торгово-развлекательный центр производится на основании разрешения №, выданного в 2013 г. Администрацией города Пятигорска (срок действия до 08.08.2016 г.). О начале строительства направлено извещение в мае 2016 года. Разрешение на строительство продлено до 21.03.2022 г. При получении разрешения на строительство не может быть сформирован единый участок, так как один из участков №, предоставлен ООО «УНИВЕРСИТИ-МОЛЛ» на праве аренды, предоставление в собственность земельных участков на территории города-курорта Пятигорска приостановлено, имеется мораторий. В соответствии с п.п. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. Отнесение спорного земельного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) свидетельствует о невозможности его предоставления в собственность в связи с отнесением его к земельным участкам, ограниченным в обороте (п.п. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Закона о приватизации).Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен п. 8 ст. 28 Закона о приватизации, а также ст. 58 ФЗ от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а следовательно и объединить земельные участке, принадлежащие на разных правах в единый не представляется возможным. Действующее земельное и градостроительное законодательство норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство нет, правовой режим застраиваемых земельных участков одинаковый. То есть в случае, если бы приобретение земельного участка было бы возможно, то при объединении земельных участков кадастровые № площадью 15653 кв.м., № площадью 115 кв.м., № площадью 84 кв.м., площадь земельного участка составила бы 15852 кв.м., а площадь застройки составляет11890,5кв.м., следовательно, процент застройки составил бы 75 %. В связи с ограничениями, существующими в городе-курорте Пятигорске, объединение земельных участков (один из которых принадлежит на праве аренды) невозможно в силу прямого запрета, а, следовательно, соблюдение требований к формированию единого земельного участка невозможно по обстоятельствам, за которые не ответственен административный истец. При расчете максимального процента застройки нужно учитывать законодательные ограничения права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником, также в рамках реконструкции. То есть не могут применяться ограничения по максимальному проценту застройки к каждому из земельных участков при реконструкции здания, которое расположено на нескольких земельным смежных участках и не приведенных в единый в силу правовой неурегулированности данного вопроса, следовательно, считаем исходя из общего принципа единства судьбы земельного участка и здания, что в указанном случае невозможно применить нормы, определяющие минимальные отступы от границ каждого из земельных участков, соблюдение строительных норм и правил, соблюдение максимального процента его застройки на каждом из них, пожарные отступы, которые могли быть устранены в случае приобретения земельного участка № в собственность и объединении земельных участков. Администрация считает, что основанием для отказа внесения изменений в разрешение на строительство является несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка с кадастровым номером № и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство в случае поступление заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения. Но ООО «УНИВЕРСИТИ-МОЛЛ» осуществляет реконструкцию существующих зданий и сооружений, которые эксплуатируются на момент обращения с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство/реконструкцию. ГПЗУ на земельный участок № выдан в установленном порядке. В рамках представленной документации, демонтаж и перенос трансформаторной подстанции (ТП),расположенной на земельном участке с кадастровым номером №, реализуется в рамках процесса реконструкции, приведение разрешенного использования до момента демонтажа и переноса ТП, приведет к нарушению положений пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, в силу которых арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением, то есть исходя из того, что на момент обращения с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство ТП как объект функционирует, а законодательством не предусмотрены ограничения периода, когда должны быть внесены изменения в разрешенное использование при осуществлении реконструкции объекта, если такой объект существует и эксплуатируется на момент обращения, то и применение положения о необходимости приведения в соответствии с проектом строительства нарушает права и обязанности арендатора земельного участка под существующим объектом. Тем более что изменение разрешенного использования после реконструкции с учетом действующего ПЗЗ допустимо на данном участке и не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, считаем, что реконструкция объекта на участке с разрешенным использованием до момента преобразования объекта с другим назначением, не является нарушением п.5 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. Исходя из назначение земельного участка и строительство торгово-развлекательного центра, исходя из перечня запрещенных к возведению во второй санитарно-охранной зоне объектов, данное положение не относится к реконструкции Объекта, а, следовательно, прямого запрета на реконструкцию здания, существовавшего до 1985 года, в соответствии с положением п. 13 Постановления Правительства РФ от 07.12.1996 г. №1425, не имеется. В перечне документации, предоставляемой для внесения изменений в разрешение на строительство согласно положениям ч.ч.21.10.- 21.14 ГрК РФ предоставлением информации о связи проектируемого объекта непосредственно с созданием и развитие сферы курортного лечения и отдыха, не входит. Административный ответчик указывает, что в предоставленной документации для внесения изменений в разрешение на строительство не указаны параметры этажности и высоты застройки, так как эти критерии оба определены в соответствии с п.2.3. Формы приложения Приказа Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр (ред. от 27.02.2020), зарегистрировано в Минюсте России 30.05.2017 N 46880 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения. Но в соответствии с п.2.3. Формы приложения Приказа Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр (ред. от 27.02.2020) "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения" (Зарегистрировано в Минюсте России 30.05.2017 N 46880), в графе «Предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений», указывается Предельное количество этажей и(или)предельная высота зданий, следовательно, из буквального содержания данной графы следует, что указывается или предельное количество этажей или предельная высота здания, информация о количестве этажей в представленной документации имеется и не превышает предельное количество. Иных ограничений Приказ Минстроя и прямого запрета не содержит.

В связи с вышесказанным административные истцы просят иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании полномочный представитель административных истцов заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила их удовлетворить полностью.

Полномочный представитель административного ответчика администрации города Пятигорска против удовлетворения требований возражали, считая отказ во внесении изменений в разрешение на строительство законным и обоснованным. В удовлетворении административного иска просили отказать полностью.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об относимости, допустимости и достоверности, а также их значимости для правильного разрешения заявленных требований, суд считает, что требования, заявленные административными истцами, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании достоверно установлено, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества ООО «ЭГА Альянс» является собственником нежилых помещений общей площадью 899,4 кв.м. в здании литер А с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО1, являясь единственным участником ООО «Университи-Молл», в целях увеличения чистых активов по акту №01 приема-передачи недвижимого имущества 23.12.2011 года передал принадлежащее ему на праве собственности имущество в собственность ООО «Университи-Молл», а именно: нежилые помещения общей площадью 4464,0 кв.м. с кадастровым номером №; нежилое помещение площадью 78,4 кв.м. с кадастровым номером №; нежилые помеения площадью 635,2 кв.м. с кадастровым номером №; нежилые помещения площадью 880,3 кв.м. с кадастровым номером 26:33:130303:0079:07:427:002:000000230:А1:20085-20092. 20092а, 20093, 20093а, 20094-200100; нежилые помещения площадью 242,3 кв.м. с кадастровым номером №; нежилые помещения площадью 882,4 кв.м. с кадастровым номером №; нежилые помещения площадью 814,8 кв.м. с кадастровым номером №; нежилые помещения площадью 1406 кв.м. с кадастровыми номерами №; торговый зал площадью 1525,1 кв.м. с кадастровым номером № торговый зал площадью 122,5 кв.м. с кадастровым номером №; земельный участок под нежилыми зданиями и сооружениями площадью 15622 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: Ставропольский рай, 

<

адрес>. Также ФИО1 передано ООО «Университи-Молл» в целях увеличения чистых активов общества торговое здание площадью 60,30 кв.м. по адресу: Ставропольский рай, 

<

адрес> и земельный участок под этим объектом недвижимости площадью 104 кв.м. с кадастровым номером №. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № площадью 84 кв.м., земли населенных пунктов, под нежилым зданием на праве собственности принадлежит ООО «Университи-Молл». Земельный участок с кадастровым номером № площадью 36 кв.м., земли населенных пунктов, земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, на праве собственности также принадлежит ООО «Унивесити-Молл». Земельный участок с кадастровым номером № площадью 115 кв.м., земли населенных пунктов, под трансформаторной подстанцией на праве собственности принадлежит муниципальному образованию город-курорт Пятигорск и с 04.02.2019 года находится на праве аренды у ООО Университи-Молл». Земельный участок с кадастровым номером № площадью 15653 кв.м., земли населенных пунктов, земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, под нежилым зданием (торговое) также на праве собственности принадлежит ООО «Университи-Молл». 

Администрацией города Пятигорска ООО «Университи-Молл» и ООО «ЭГА Альянс» выдано разрешение на строительство №Ru№ на реконструкцию здания литер А,А1,Б,В и здания литер А под торгово-развлекательный центр площадью застройки 11353, 5 кв.м., количество этажей 4;5, строительный объем 230400 м3. Действие разрешения на строительство продлено до 21.03.2022 года. 

31.05.2021 года Общество в ограниченной ответственностью «Университи-Молл» обратилось с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство № Ru26308000-0171-2013г. от 08 августа 2013г., к заявлению приложена проектная документация в полном объеме.

Заявление административного истца было зарегистрировано 31.05.2021года Администрацией города Пятигорска с присвоением ему регистрационного номера б/н.

03.06.2021 года административным ответчиком было принято Решение об отказе во внесении изменений в разрешение на строительство по следующим основаниям: заявителем не сформирован единый участок, реконструкция производится на трех земельных участках; процент застройки для каждого участка превышает установленный предел – максимальный предел, отклонение от разрешенных параметров по площади застройки составляет 75%, в том числе при застройке земельного участка № составит 75%, на земельном участке № составит 100%, на земельном участке № составит 100%; не допускается строительство объектов во второй санитарной –охранной зоне, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов; в предоставленной документации для внесения изменений в разрешение на строительство не указаны параметры этажности и высоты застройки, так как эти критерии оба определены в соответствии с п.2.3. Формы приложения Приказа Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр (ред. от 27.02.2020), зарегистрировано в Минюсте России 30.05.2017 N 46880 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения, что в соответствии с п.4 ч.21.15 ст. 51 ГрК РФ не позволяет рассмотреть положительно обращение; несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничением, установленным в соответствии с Земельным и иным законодательство Российской Федерации на дату принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

Суд не может согласиться с доводами администрации города по следующим основаниям. 

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в целях реконструкции объектов капитального строительства, для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы: к заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выданградостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса; 2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство; 3) результаты инженерных изысканий и материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации; 4) положительное заключение экспертизы проектной документации (в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса), в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства; 4.2) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 настоящего Кодекса, 4.3) подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса, 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса); 6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома; 7) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации; 8) документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия, в случае, если при проведении работ по сохранению объекта культурного наследия затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности такого объекта;

Согласно части 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в части 7 настоящей статьи документов.

Уполномоченный на внесение изменений в разрешение на строительство со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство в течение пяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство или об отказе во внесении изменений в такое разрешение с указанием причин отказа. 

Исчерпывающий перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство предусмотрен п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ: 1) отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13настоящей статьи, либо отсутствие документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения; 2) недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка; 3) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана образованного земельного участка, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи. При этом градостроительный план земельного участка должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи; 4) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство или для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения. В случае представления для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка, выданного после получения разрешения на строительство, такой градостроительный план должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство; 5) несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи, или в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения; 6) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения; 7) наличие у уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии "Росатом" или Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос" информации о выявленном в рамках государственного строительного надзора, государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факте отсутствия начатых работ по строительству, реконструкции на день подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с продлением срока действия такого разрешения или информации органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ, если направление такого извещения является обязательным в соответствии с требованиями части 5 статьи 52 настоящего Кодекса, в случае, если внесение изменений в разрешение на строительство связано с продлением срока действия разрешения на строительство. В этом случае уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления обязаны запросить такую информацию в соответствующих органе государственной власти или органе местного самоуправления, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия; 8) подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

Реконструкция зданий (литер А, А1, Б, В) и здания литер А под Торгово-развлекательный центр производится на основании разрешения RU№, выданного в 2013 г. Администрацией города Пятигорска (срок действия до 08.08.2016 г.). О начале строительства направлено извещение в мае 2016 года. Разрешение на строительство продлено до 21.03.2022 г.

При получении разрешения на строительство не может быть сформирован единый участок, так как один из участков26:33:130303:78, предоставлен ООО «Университи-Молл» на праве аренды, предоставление в собственность земельных участков на территории города-курорта Пятигорска приостановлено, имеется мораторий. В соответствии с п.п. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

Пунктом 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указом Президента Российской Федерации от 27 марта 1992 года №309 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации», району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта. Указом Президента РФ в целях обеспечения мероприятий по созданию и развитию особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод утверждено Постановление Правительства Российской Федерации от 06 июля 1992 года № 462 «Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации Кавказских Минеральных Водах», в соответствии с которым, установлены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод.

В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод входят: в Ставропольском крае - города Георгиевск, Минеральные Воды, Железноводск, Пятигорск, Ессентуки, Кисловодск, ФИО4, а также районы Минераловодский, Георгиевский и Предгорный. Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 января 2006 года №14 курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09 июля 1985 года №300. Утверждены положения о курортах федерального значения Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск. Из вышеизложенного следует, что земельные участки, расположенные на территории курорта Пятигорска (в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта) в силу закона являются землями особо охраняемых природных территорий.

Отнесение спорного земельного участка к числу земель особо охраняемых природных территорий (земель курортов) свидетельствует о невозможности его предоставления в собственность в связи с отнесением его к земельным участкам, ограниченным в обороте (п.п. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Закона о приватизации).Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен п. 8 ст. 28 Закона о приватизации, а также ст. 58 ФЗ от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а следовательно и объединить земельные участке, принадлежащие на разных правах в единый не представляется возможным. 

Действующее земельное и градостроительное законодательство норм, прямо запрещающих или ограничивающих такое строительство нет, правовой режим застраиваемых земельных участков одинаковый. 

Кроме того, ни в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГрК РФ), ни в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), ни в иных федеральных нормативных актах не содержится специальных правовых норм, регламентирующих вопрос о возможности (или невозможности) строительства здания, строения, сооружения, которые являются объектами капитального строительства на нескольких смежных земельных участках. 

Пункт 16 ст. 1 ГрК РФ указывает, что застройщик - это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. 

Кроме того, подпунктом 7 пункта 73 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42, установлено, что в случае, если здание расположено на нескольких земельных участках, в реестр сведений о зданиях вносятся кадастровые номера всех таких земельных участков. 

По смыслу изложенного, законодательством допускается расположение объекта недвижимости на нескольких земельных участках, в связи с чем довод ответчика о том, что один объект недвижимости может быть размещен только на одном земельном участке нельзя признать обоснованным и соответствующим закону.

По указанным причинам отказ администрации города во внесении в разрешение на строительство (реконструкцию) в этой части является незаконным и необоснованным.

Администрацией города Пятигорска отказано во внесении изменений в разрешение на строительство в том числе и по той причине, что процент застройки для каждого участка превышает установленный предел – максимальный предел, отклонение от разрешенных параметров по площади застройки составляет 75%, в том числе при застройке земельного участка № составит 75%, на земельном участке № составит 100%, на земельном участке № составит 100%.

Согласно сведений о видах разрешенного использования, предельных размерах земельных участков и предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства максимальный процент застройки для объектов основного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - 60%. При этом согласно выданного 08.08.2013 года разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства здания «Литер А, А1, Б,» и здания литер А под торгово-развлекательный центр на земельном участке с кадастровым номером № площадью 15653 кв.м. площадь его застройки равна 11 353,5 кв.м., что составляет 72,5%, что значительно превышает плотность застройки, предусмотренной ПЗЗ города Пятигорска. 

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ, п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения требований о целевом назначении земельного участка с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

В силу ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ (далее - ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. 

В соответствии со статьей 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления. 

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 ГрК РФ). 

Согласно п. 3 и п. 4 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п. 3). Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Правила землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Пятигорска утверждены решением Думы города Пятигорска 12.11.2014 года, то есть после выдачи разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта недвижимости. Таким образом, требования ПЗЗ о плотности застройки не могут распространяться на данное разрешение на строительство, так как оно выдано до утверждения ПЗЗ г. Пятигорска. 

Исходя из содержания ст. 38 Градостроительного кодекса РФ максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка. Данный параметр не отражает существующую на момент составления градостроительного плана земельного участка ситуацию, а призван установить предельно допустимый процент застройки участка. При внесении изменений в ПЗЗ, внесены изменения по определению максимального процента застройки в границах земельного участка и определены в размере 60%. В градостроительном плане на момент выдачи (2019 г.) определен процент застройки в размере 70%.

В соответствии с подп. 10 ст. 57.3. ГрК РФ - Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается. То есть определенный в градостроительных паспортах процент застройки по состоянию на 2019 год продолжает действовать в течение трех лет (А33-15156/2019). Согласно положениям статьи 40 ГрК РФ, правообладатель вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов. 

Поскольку процент застройки определен в градостроительном плане, то отклонение необходимо рассчитывать исходя из параметров, указанных в градостроительном плане, с учетом показателей, который на момент обращения действуют.

При производстве реконструкции объекта, который расположен на нескольких смежных участках, которые в силу существующего запрета не могут быть объединены в единый, невозможность определения характеристик градостроительного регламента, касающихся минимальных отступов от границ каждого из земельных участков, соблюдение максимального процента его застройки на каждом из них, без учета расположения единого здания на нескольких смежных участках, не имеет правовых обоснований, поскольку не указано, что в чем конкретно выразилось несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка не приведено, с учетом положения статьи1 Земельного кодекса РФ, что одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Поскольку действующее законодательство не содержит таких исключений, а строительство здания на смежных участках допустимо согласно существующей судебной практики и отсутствие запрета, то рассмотрение каждого из земельных участков при строительстве общего здания на соблюдение требований максимального процента застройки в границах каждого из земельных участок недопустимо.

Административный ответчик также полагает, что не допускается строительство объектов во второй санитарной –охранной зоне, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов. 

В соответствии с положением пункта 13 Постановления Правительства РФ от 07.12.1996 N 1425 (ред. от 05.06.2013) "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" :Режим второй зоны устанавливается для территории, с которой происходит сток поверхностных и грунтовых вод к месторождениям лечебных грязей, минеральным озерам и лиманам, пляжам, местам неглубокого залегания незащищенных минеральных вод, для естественных и искусственных хранилищ минеральных вод и лечебных грязей, парков, лесопарков и других зеленых насаждений, а также для территорий, занимаемых зданиями и сооружениями санаторно-курортных учреждений и предназначенных для санаторно-курортного строительства.

На территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую природную среду и приводящих к истощению природных лечебных ресурсов, в том числе:

строительство новых и расширение действующих промышленных объектов, производство горных и других работ, не связанных непосредственно с освоением лечебно-оздоровительной местности, а также с развитием и благоустройством курорта;

строительство животноводческих и птицеводческих комплексов и ферм, устройство навозохранилищ;

размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов;

строительство транзитных автомобильных дорог;

размещение коллективных стоянок автотранспорта без соответствующей системы очистки от твердых отходов, отработанных масел и сточных вод;

строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без централизованных систем водоснабжения и канализации;

размещение кладбищ и скотомогильников;

устройство поглощающих колодцев, полей орошения, подземной фильтрации и накопителей сточных вод;

складирование и захоронение промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов;

массовый прогон и выпас скота (кроме пастбищ, обеспечивающих организацию кумысолечения);

использование минеральных удобрений и навозных стоков, применение ядохимикатов при борьбе с вредителями, болезнями растений и сорняками, использование химических методов борьбы с эвтрофикацией водоемов;

сброс сточных и дренажных вод в водные объекты (за исключением сброса очищенных вод через специальные глубоководные выпуски), а также другие виды водопользования, отрицательно влияющие на санитарное и экологическое состояние этих объектов;

вырубка зеленых насаждений, кроме рубок ухода за лесом и санитарных рубок, и другое использование земельных участков, лесных угодий и водоемов, которое может привести к ухудшению качества или уменьшению количества природных лечебных ресурсов лечебно-оздоровительной местности и курорта федерального значения.

Исходя из назначения земельного участка и строительства торгово-развлекательного центра, исходя из перечня запрещенных к возведению во второй санитарно-охранной зоне объектов, данное положение не относится к реконструкции объекта, а, следовательно, прямого запрета на реконструкцию здания, существовавшего до 1985 года, в соответствии с положением п. 13 Постановления Правительства РФ от 07.12.1996 г. №1425, не имеется.

В перечне документации, предоставляемой для внесения изменений в разрешение на строительство согласно положениям ч.ч.21.10.- 21.14 ГрК РФ предоставлением информации о связи проектируемого объекта непосредственно с созданием и развитие сферы курортного лечения и отдыха, не входит. 

Административный ответчик указывает, что в предоставленной документации для внесения изменений в разрешение на строительство не указаны параметры этажности и высоты застройки, так как эти критерии оба определены в соответствии с п.2.3. Формы приложения Приказа Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр (ред. от 27.02.2020), зарегистрировано в Минюсте России 30.05.2017 N 46880 "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения.

Но в соответствии с п.2.3. Формы приложения Приказа Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр (ред. от 27.02.2020) "Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения" (Зарегистрировано в Минюсте России 30.05.2017 N 46880), в графе «Предельное количество этажей и (или) предельная высота зданий, строений, сооружений», указывается Предельное количество этажей и(или)предельная высота зданий, следовательно, из буквального содержания данной графы следует, что указывается или предельное количество этажей или предельная высота здания, информация о количестве этажей в представленной документации имеется и не превышает предельное количество. Иных ограничений Приказ Минстроя и прямого запрета не содержит.

Таким образом, суд находит отказ администрации города Пятигорска от 03.06.2021 №№ во внесении изменений в разрешение на строительство объекта № № от 08.08.2013 года незаконным и необоснованным, в связи с чем административный иск подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227-228 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Университи Молл», ФИО1, ООО «ЭГА Альянс» удовлетворить.

Признать незаконным отказ администрации города Пятигорска от 03.06.2021 №№ во внесении изменений в разрешение на строительство объекта № Ru№ от 08.08.2013 года.

Обязать администрацию города Пятигорска внести изменения в разрешение на строительство объекта № Ru№ от 08.08.2013 года на основании заявления от 31.05.2021 года согласно проектной документации, разработанной ООО «ККП-Проект», шифр проекта №. 

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Пятигорский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья С.М.Суворова