К делу № 2-1156/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2018 года Анапский районный суд Краснодарского края в составе: 

председательствующего Холодовой Н.В.,

при секретаре Даниловой А.Ю., 

с участием представителя истца ФИО1, по доверенности ФИО2, представителя ответчика администрации МО г. Анапа, по доверенности ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа об изменении договора аренды 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Анапский районный суд с исковым заявлением к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа об изменении договора аренды.

В обоснование исковых требований указала, что 18 ноября 2014 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка 000 с кадастровым номером 000 площадью 000 кв.м., расположенного по адресу: (...)А для размещения объектов торговли сроком до 00.00.0000. 00.00.0000 с целью приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с принятыми Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа между сторонами договора аренды было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на малоэтажные многоквартирные дома. 22 мая 2015 года ФИО4 уступил права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка ФИО5. 20 мая 2016 года ФИО5 частично в размере ? доли уступила права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка ФИО6. 20 мая 2016 года ФИО5 и ФИО6 уступили полностью права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка ФИО1. Решением Совета г. Анапа № 145 от 22 декабря 2016 года в Генеральный план г. Анапа, а решением № 198 от 03 июля 2017 года в Правила землепользования и застройки муниципального образования города-курорта Анапа были внесены изменения. Согласно принятым изменениям земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 000 кв.м., расположенный по адресу: (...)А, оказался в функциональной зоне ОД-2, зоне делового, общественного и коммерческого назначения местного значения. В указанной зоне отсутствует в числе видов разрешенного использования земельных участков какое-либо жилищное строительство. Однако среди основных видов разрешенного использования опять появились виды разрешенного использования, предполагающие размещение объектов торговли.

С целью приведения целевого назначения земельного участка в соответствие с Генеральным планом города-курорта Анапа и Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа Арендатор ФИО1 обратилась в администрацию г. Анапа с письменным предложением внести изменения в договор аренды и изменить вид разрешенного использования земельного участка с «малоэтажные многоквартирные дома» на «предпринимательство, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, магазины, общественное питание)». Фактически арендатор предложил вернуться к тому виду разрешенного использования, который был установлен первоначально.

Однако начальник управления архитектуры и градостроительства администрации г. Анапа своим письмом № 17-528/17-12 от 14 февраля 2018 года отказал в изменении вида разрешенного использования.

Считает, что отказ во внесении изменений в договор аренды в части приведения в соответствие целевого назначения в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки свидетельствует о существенном нарушении договора аренды со стороны арендодателя, поскольку такое поведение арендодателя делает невозможным легальное использование предмета аренды. Просит внести в договор аренды изменения, приведя вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с основными видами разрешенного использования земельного участка. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1, по доверенности ФИО2 поддержал заявленные исковые требования, приведя те же доводы. 

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, считает, что отказ в изменении вида разрешенного использования правомерен.

Заслушав выступления представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

18 ноября 2014 года между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (Арендодатель) и ФИО4 (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка 000 с кадастровым номером 000 площадью 000 кв.м., расположенного по адресу: (...)А для размещения объектов торговли сроком до 18 ноября 2024 года. 

09 апреля 2015 года между сторонами договора аренды было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на малоэтажные многоквартирные дома. 

Указанные виды разрешенного использования допускают застройку земельного участка.

22 мая 2015 года ФИО4 уступил права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 18 ноября 2014 года 000 ФИО5.

20 мая 2016 года ФИО5 частично в размере ? доли уступила права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 18 ноября 2014 года 000 ФИО6.

07 декабря 2016 года заместителем главы г. Анапа ФИО7 был утвержден градостроительный план арендуемого земельного участка, расположенного в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами. Согласно содержанию указанного градостроительного плана земельный участок был включен в зону Ж-МЗ (Зона застройки малоэтажными жилыми домами) в которой допускалось строительство зданий и сооружений различного целевого назначения.

20 мая 2016 года ФИО5 и ФИО6 уступили свои права и обязанности арендаторов по договору аренды земельного участка от 18 ноября 2014 года 000 ФИО1.

Решением Совета г. Анапа № 145 от 22 декабря 2016 года в Генеральный план г. Анапа, а решением № 198 от 03 июля 2017 года в Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа были внесены изменения. 

Как следует из Сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования г. Анапа № 11.1666/17-20 от 25 сентября 2017 года земельный участок с кадастровым номером 000 площадью 000 кв.м., расположенный по адресу: (...)А, в результате принятых изменений оказался в функциональной зоне ОД-2 (Зона делового, общественного и коммерческого назначения местного значения). В указанной зоне отсутствует в числе видов разрешенного использования земельных участков жилищное строительство, а предусмотрено только размещение объектов капитального строительства нежилого назначения. В частности, среди основных видов появились виды разрешенного использования, предполагающие размещение объектов торговли.

ФИО1 обратилась к арендодателю с письменным предложением внести изменения в договор аренды и изменить вид разрешенного использования земельного участка с «малоэтажные многоквартирные дома» на «предпринимательство, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, магазины, общественное питание)». Фактически арендатор предложил вернуться к тому виду разрешенного использования, который был установлен изначально.

Начальник управления архитектуры и градостроительства администрации г. Анапа своим письмом № 17-528/17-12 от 14 февраля 2018 года отказал в изменении вида разрешенного использования, сославшись на аукционную процедуру предоставления земельных участков в аренду и на право арендодателя отказать во внесении изменений в договор аренды. 

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Понятие назначение имущества подразумевает в том числе возможность использования предмета аренды с соблюдением установленных законом требований и ограничений, установленных в документации градостроительного планирования. 

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Судом установлено, что в результате принятых изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа использование арендатором земельного участка по целевому назначению, предусмотренном договором аренды в редакции соглашения от 09 апреля 2015 года, стало невозможным, поскольку противоречит градостроительному регламенту. 

Отказ во внесении изменений в договор аренды со стороны арендодателя не может быть признан правомерным. Ссылка в письме начальника управления архитектуры и градостроительства администрации г. Анапа № 17-528/17-12 от 14 февраля 2018 года на необходимость соблюдения аукционного порядка предоставления земельных участков неправомерна, поскольку данная процедура обязательна при новом предоставлении земельного участка, при продлении договора аренды с истекшим сроком или при таком изменении вида разрешенного использования, когда в результате изменений земельный участок, изначально предоставленный не для целей строительства, изменяется на вид, допускающий размещение объектов капитального строительства. 

Срок действия договора с ФИО8 не истек, а предыдущие договорные виды разрешенного использования также допускали размещение капитальных строений. 

Не может быть принята ссылка на постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 года № 1756/13, поскольку в указанном судебном казусе речь шла об изменении вида разрешенного использования из числа предусмотренных Правилами землепользования и застройки для определенной зоны, причем установленный договором аренды вид разрешенного использования соответствовал Правилам землепользования и застройки. В настоящем деле речь идет не об изменении вида разрешенного использования между утвержденными для данной зоны видами, а о приведении вида разрешенного использования земельного участка, который не соответствует Правилам землепользования и застройки, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки. 

При возникшей невозможности использования предмета аренды по назначению, действия арендодателя по отказу в приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки можно квалифицировать как существенное нарушение договора аренды. 

Суд соглашается с доводами истца о том, что невозможность использования предмета аренды по целевому назначению, указанному в договоре аренды, влечет для арендатора существенный ущерб, так как для арендатора теряется всякий смысл продолжения арендных отношений. 

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Руководствуясь изложенным и статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные исковые требования ФИО1 к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа об изменении договора аренды – удовлетворить.

Внести изменения в пункт 1.1. договора аренды земельного участка 000 от 18 ноября 2014 года, изменив вид разрешенного использования с «малоэтажные многоквартирные дома» на «предпринимательство, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, магазины, общественное питание)».

Обязать управление имущественных отношений обратиться в Управление ФРС по Краснодарскому краю с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:61 площадью 1420 кв.м., расположенного по адресу: (...)А, на «предпринимательство, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), рынки, магазины, общественное питание)».

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья Анапского районного суда Н.В. Холодова