Гр. дело № 2-275/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2018 г. г. Чебоксары

Ленинский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в составе:

председательствующего судьи Данилина Е.М., 

при секретаре судебного заседания Ивановой О.С., 

с участием представителя истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 кФИО3 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи и неустойки,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 с требованием, с учетом уточнения, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения – квартиры от дата, возвратить квартиру,кадастровый номер -----, расположенную по адресу: адрес собственность ФИО3, взыскать с Ответчика в ее пользу денежные средства в размере 250000 руб., уплаченных по указанному договору.

Исковое заявление мотивировано тем, что между Истцом и Ответчиком заключен договор купли-продажи жилого помещения от дата. По Договору Истец (продавец) передал в собственность Ответчика (покупателя) недвижимое имущество: квартиру, расположенную по адресу: адрес. Стоимость квартиры стороны оценили в 1450000 руб., которую покупатель оплачивает согласно графика до дата. Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в Управлении Росреестра по ЧР. 

Однако, получив ключи от квартиры, осмотрев ее и изучив документацию, истец пришел к выводу, что переданная квартира не соответствует фактическим условиям договора, а именно: - в помещении отсутствует газовый котел, отсутствует возможность его подключить, отсутствует кухня как таковая, отсутствует один оконный проем, отсутствует вход в квартиру со стороны лестничной площадки, вход пробит со стороны торца многоквартирного дома, имеется не согласованная перепланировка и переустройство квартиры, к входу помещения ведет не согласованная тротуарная дорожка. Таким образом, квартира, приобретенная истцом по договору не соответствует ст. 15 ЖК РФ, требованиям СП 54.13330.2011, СНиП 31.01.*2003 и фактически является нежилым помещением и не пригодна для проживания в ней. 

Для определения соответствия приобретенной квартиры по договору купли-продажи от дата Истица обратилась в независимую экспертизу. В заключении указано, что исследуемое недвижимое имущество – жилое помещение, квартира по адресу: адрес результате проведенной до дата года перепланировки, представляет собой не эксплуатируемое нежилое помещение с отдельными самостоятельными входами со стороны улицы и не завершенным ремонтом. Таким образом, продавец, подписывая настоящий договор, обязался передать покупателю жилое помещение, а передал нежилое. Продавец о наличии таких существенных недостатков знал, однако, покупателю о них не сообщил. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения ст.ст. 432, 549, 557, 476, 450 ГК РФ, указывает, что фактически, Ответчик не исполнил свои обязательства, взятые договором, что является существенным.

В ходе разбирательства дела от Ответчика поступило встречное исковое заявление о взыскании с Истицы суммы платежей по договору купли-продажи, неустойку, судебных расходов. 

В обосновании встречного искового заявления указано, что истец ФИО2, не исполняя условия Договора купли-продажи от дата, заключенного между Ответчиком и ею, имеет передо ФИО3 задолженность по оплате стоимости адрес, в сумме 1 200 000 руб., а также неустойки в размере 161 440 руб.

дата между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи помещения - адрес. Договор прошел государственную регистрацию. В день заключения сделки ответчик оплатил наличными деньгами часть стоимости помещения в размере 250 000 руб. В соответствии с п. 3 Договора Ответчик должен выплачивать стоимость помещения ------ каждого месяца (только в дата г. - ------) равными долями по 120 000 руб. в срок до дата Однако, после оплаты первого платежа в сумме 250 000 руб. ответчик перестал выплачивать стоимость помещения. В ходе телефонных разговоров ответчик отказывался выплачивать мне оставшуюся стоимость помещения. За период со дата по дата сумма платежей по Договору составляет 1 200 000 руб.

Ссылаясь на положения ст. ст. 309-310, 333 ГК РФ, а также ст.ст. 485, 489 ГК РФ указывает, что согласно п. 3 Договора продавец имеет право начислить неустойку в размере ------ от суммы очередного неоплаченного платежа за каждый день просрочки. 

С учетом изложенного, ФИО3 просит взыскать в ее пользу с ФИО2 сумму платежей по договору купли-продажи от дата за период с дата по дата в размере 1200000 руб., сумму неустойки по договору купли-продажи от дата за период с дата по дата в размере 161440 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 15007,20 руб. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержал по изложенным в нем основаниям, не признав встречные исковые требования. 

Ответчик, представители третьих лиц ООО «УК «Уют-Плюс», Управления Росреестра по ЧР в судебное заседание не явились. 

В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при имеющейся явке в заочном производстве.

Выслушав объяснения, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Из материалов дела следует, что дата между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель покупает на праве собственности недвижимое имущество: жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: адрес, общая площадь квартиры составляет ------ кв.м.

Согласно п. 3 Договора, отчуждаемое жилое помещение оценивается по соглашению сторон на сумму 1450000 руб. и уплачивается покупателем по графику, 11 платежами в размере 120000 руб. до дата В соответствии с п. 4 Договора, продавец передал покупателю, а покупатель принял продаваемое помещение в том качественном и пригодном для использования состоянии, как оно есть на день подписания Договора, с имеющимся на момент подписания Договора техническим, электро-и другим оборудованием. 

Покупатель ознакомлен с состоянием вышеуказанного помещения и претензий не имеет (п. 5 Договора).

Право собственности на вышеуказанную квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республики.

По расписке от дата Ответчиком получено от Истца 250000 руб. в счет первого платежа по договору.

В соответствии с распоряжением администрации г. Чебоксары от дата ------р адрес переведена в нежилое помещение для использования под офис.

Из письма администрации г. Чебоксары от дата следует, что сведений о приемке объекта в эксплуатацию после завершения переустройства и перепланировки не имеется.

Согласно представленному Истцом заключению специалиста ----- от дата, проданное по договору купли-продажи от дата недвижимое имущество: жилое помещение – квартира по адресу: адрес не соответствует фактическому использованию. 

Исследуемое недвижимое имущество в результате проведенной до июля 2009 года перепланировки, представляет собой не эксплуатируемое нежилое помещение с отдельным самостоятельным входом со стороны улицы и не завершенным ремонтом. 

Допрошенная в качестве свидетеля председатель ТСЖ «Космос» ФИО5 показала, что работает председателем ТСЖ «Космос» адрес с дата Ей известно и это видно визуально, что в адрес дома была перепланировка и на улицу был проделан вход с торца дома.

Таким образом, как установлено в ходе рассмотрения дела, и не оспаривается Ответчиком в представленных им заявлениях, переданное помещение фактически приведено в нежилое состояние.

Исходя из заявленных исковых требований, для решения вопроса о расторжении договора ввиду существенного нарушения обязательств по передаче объекта недвижимости, юридически значимым обстоятельством является установление, было ли сторонами договора согласована передача объекта недвижимости в том состоянии, какое оно было на момент заключения договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Судом сторонам была разъяснена предусмотренная ст. 56 ГПК РФ обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В подтверждение своих доводов о том, что Истец не осматривал объект недвижимости и не знал о его состоянии стороной Истца представленылишь объяснения.

Напротив Ответчик в своих письменных объяснениях указывает, что в середине дата Истец связался с ней и сообщил о желании посмотреть объект недвижимости. В тот же день Истец и ее супруг посмотрели помещение. Она информировала их о переводе помещения в статус нежилого. Ответчик хотела использовать помещение под салон красоты. 

Таким образом, объяснения сторон противоречат друг другу.

При этом, из подписанного обеими сторонами договора купли продажи следует, что Продавец передал Покупателю, а Покупатель принял продаваемое помещение в том качественном и пригоном для использования состоянии, ка оно есть на день подписания Договора, с имеющимся на момент подписания Договора техническим, электро- и другим оборудованием (пункт 4).

В договоре прямо указано, что Покупатель ознакомился с состоянием вышеуказанного помещения претензий не имеет (пункт 5).

Обязательство Продавца по передаче помещения Покупателю считаются исполненными без дополнительного составления и подписания передаточного акта (пункт 6).

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что оснований для выводов о неисполнения Ответчиком обязательств по передаче согласованного договором объекта недвижимости, и соответственно, для удовлетворения иска не имеется.

В соответствии с условиями заключенного сторонами договора отчуждаемое помещение оценивается в 1450 тыс. руб., уплачиваемых по графику: ------ платеж на сумму 250000 руб. в срок до дата, далее Ответчик должен выплачивать стоимость помещения 02-го числа каждого месяца (только в дата равными долями по 120000 руб. в срок до дата 

Как установлено в ходе рассмотрения дела, произведен лишь первый платеж в сумме 250000 руб. дата.

С учетом изложенного, встречные исковые требования о взыскании суммы долга в размере 1200000 руб. (1450000 – 250000) подлежат удовлетворению. 

Ответчик просит взыскать с Истца также неустойку в размере за период с дата по дата в размере 161440 руб.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Указанная Истцом неустойка исчислена в соответствии п. 3 Договора, согласно которому Продавец имеет право начислить неустойку в размере ------ в день от суммы очередного платежа за каждый день просрочки.

Исчисленная неустойка, с учетом периода начисления, суммы просроченных платежей, на которые происходит начисление неустойки, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом суд учитывает, что взыскание штрафных санкций не должно преследовать цель получения дохода. Суд, учитывая компенсационную природу неустойки уменьшает сумму неустойки (пени) до 50000 руб., 

В силу ст. 98 ГПК РФ с Истца в пользу Ответчика в счет возмещения расходов по оплате госпошлины подлежит взысканию 14450 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, 

решил:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости по адресу: адрес заключенного дата; возврате квартиры в собственность ФИО3; взыскании с ФИО3 в пользу ФИО2 оплаченных за квартиру денежных средств в размере 250000 руб. – отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 сумму основного долга по договору купли-продажи от дата в размере 1200000 (один миллион двести тысяч) руб., неустойку в размере 50000 руб., счет возмещения расходов по оплате госпошлины 14450 руб. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики через Ленинский районный суд города Чебоксары в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.М. Данилин