ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от

№ 3а-115/2018

г.Вологда

07 мая 2018 г.

Вологодский областной суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой М.В., 

при секретаре Опрячиной Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 является собственником объекта недвижимости:

- здания клуба/конторы с кадастровым номером №..., общей площадью ...., назначение - нежилое здание, количество этажей - 2, в том числе подземных - 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 14 ноября 2017 года (т.1,л.д.17-18).

На основании договора о предоставлении земельного участка в аренду от 

<

ДАТА> №... и соглашения об уступке права аренды от 

<

ДАТА> ФИО1 является арендатором объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ..., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для эксплуатации здания клуба/конторы, расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 26 февраля 2018 года (т.1,л.д.7-9);

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 19 марта 2014 года определена в размере 1 615 798 руб. 08 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1,л.д.29).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №... по состоянию на 25 ноября 2011 года определена в размере 2 152 329 руб. 56 коп., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т.1,л.д.30).

ФИО1, полагая, что результатами кадастровой оценки нарушены её права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика, как арендатора земельного участка, размер арендной платы за который исчисляется из кадастровой стоимости, обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 

<

ДАТА> №..., от 

<

ДАТА> №..., выполненные оценщиком индивидуальным предпринимателем ..., являющейся членом саморегулируемой организации НП СРО «Деловой союз оценщиков».

Согласно отчётам рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 19 марта 2014 года составила 135 195 руб. 84 коп., здания клуба/конторы с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 19 141 руб.

Просила суд восстановить процессуальный срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ..., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешённого использования - для эксплуатации здания клуба/конторы, расположенного по адресу: 

<

адрес> установив её в размере его рыночной стоимости равной 135 195 руб. 84 коп.; пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания клуба/конторы с кадастровым номером №..., общей площадью ...., назначение - нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

адрес> установив её в размере его рыночной стоимости равной 19 141 руб.; взыскать с административных ответчиков Правительства Вологодской области, Департамента имущественных отношений Вологодской области судебные расходы по оценке рыночной объекта недвижимости в размере 20 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала. 

Представитель административных ответчиков Правительства Вологодской области, Департамента имущественных отношений Вологодской области по доверенностям ФИО3 разрешение ходатайства о восстановлении процессуального срока для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости оставил на усмотрение суда. Просил принять решение исходя из фактических обстоятельств дела. При разрешении судом вопроса о взыскании с административных ответчиков судебных расходов просил исходить из принципов разумности.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Вологодского муниципального района Вологодской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Законом Вологодской области от 26 ноября 2015 года № 3787-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Вологодской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Как усматривается из материалов дела, расчёт арендной платы по договору аренды, взимаемой за пользование земельным участком, производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается договором от 

<

ДАТА> №... (л.д.12-16).

Учитывая вышеизложенное, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ФИО1, как налогоплательщика, плательщика арендной платы, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт ей право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как усматривается из материалов дела, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости в размере 1 615 798 руб. 08 коп. внесены в реестр объектов недвижимости 01 апреля 2014 года, в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №... сведения о кадастровой стоимости в размере 2 152 329 руб. 56 коп. внесены в реестр объектов недвижимости 19 октября 2012 года.

Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости подано ФИО1 в суд 16 марта 2018 года, следовательно, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., пропущен.

Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен (абз.3 п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28).

Как усматривается из материалов дела, в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что является основанием для восстановления ФИО1 процессуального срока для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

В соответствии с положениями статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Исходя из разъяснений пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчёт об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В качестве доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлены отчёты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 

<

ДАТА> №..., от 

<

ДАТА> №..., выполненные оценщиком индивидуальным предпринимателем ...

В соответствии с отчётами итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 19 марта 2014 года составила 135 195 руб. 84 коп., здания клуба/конторы с кадастровым номером №... по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года составила 19 141 руб.

Проверяя представленные административным истцом отчёты на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд исходит из того, что согласно требованиям ФСО № 1, 2, 3, 7 отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и её итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчёте.

Правительством Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... в части того, что отказ оценщика от расчета прибыли предпринимателя противоречит методологии оценки; определяя в рамках затратного подхода величину внешнего износа оцениваемого объекта на основании соотношения в уровне доходов населения конкретного муниципального района и отрасли по сравнению со среднестрановым показателем, оценщиком не установлена взаимосвязь признаков внешнего устаревания для объекта оценки на рынке недвижимости конкретного муниципального образования с уровнем доходов населения (поскольку экономическое (внешнее) устаревание, как правило, затрагивает всю отрасль сразу, а не каждый конкретный объект в отдельности). При этом, в таких условиях является некорректным использовать для муниципального образования базу сравнения страновой уровень, поскольку методика предусматривает оценку внешнего устаревания для региона. 

Департаментом имущественных отношений Вологодской области указано на не соблюдение оценщиком требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №..., в части того, что оценщик в расчетах использовал объекты - аналоги под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство, что не соответствует сегменту рынка объекта оценки коммерческого назначения.

Вместе с тем, по мнению представителя Правительства Вологодской области и Департамента имущественных отношений Вологодской области, указанные недостатки не влияют на размер определенной в отчете рыночной стоимости объектов недвижимости. Размер рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №..., №... Правительство Вологодской области, Департамент имущественных отношений Вологодской области не оспаривает.

Оценщик ФИО4, проводившая оценку указанных объектов недвижимости, представила пояснения по вопросу соблюдения требований Федеральных стандартов оценки при проведении оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, в которых указала, что противоречия методологии оценки в отчете при использовании затратного подхода отсутствуют, поскольку с наличием внешнего устаревания, прибыль предпринимателя принимается равной 0%. При установлении рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, кроме физического износа оценщиком учтен внешний износ. В отчете оценщиком подробно раскрыты факторы внешнего износа: влияние экономической ситуации в Вологодской области и России в целом на стоимость недвижимости; сложное состояние экономики на дату оценки: спад промышленного производства, нестабильность в финансовой сфере (последствия кризиса, «вторая волна» кризиса 2009 года). В рамках отчета оценщиком применена общепринятая в оценочной деятельности методика определения внешнего износа через разницу в уровне доходов населения, с помощью которой учтены как факторы общего состояния отрасли, так и факторы локального местоположения объекта. Таким образом, выполнение расчёта внешнего износа в рамках отчёта последовательно и обосновано, поскольку вначале установлены факторы внешнего износа, влияющие на стоимость объекта оценки, вторым этапом произведен расчёт влияния данных показателей через разницу в уровне доходов населения, использована общепринятая методика и приведены источники информации показателей. Отмечает, что удельный показатель, соответствующий стоимости коммерчески привлекательной торгово-офисной недвижимости в крупных районных центрах Вологодской области, является завышенным для объекта оценки, расположенного в деревне Пестово в удалении от областного центра, на расстоянии 24 км от г. Вологды, в удалении от федеральных трасс, представляет собой здание в пригодном для эксплуатации состоянии.

В ходе подготовки отчёта об оценке и проведения анализа оценщиком выявлено, что рынок земельных участков коммерческого назначения в некрупных районных центрах Вологодской области на дату оценки не развит, имеется недостаток объектов-аналогов, уровень цен земельных участков с разрешённым использованием - для личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилого строительства находится на одном уровне с ценами земельных участков коммерческого назначения, в связи с чем рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с текущей рыночной ситуацией на дату оценки. Кроме того, сегмент рынка не является основным ценообразующим фактором, а земельный участок и используемые в расчётах объекта аналоги составляют единый сегмент.

Суд, исследовав и проанализировав отчёты от 

<

ДАТА> №..., от 

<

ДАТА> №..., приходит к выводу о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчёты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчётах приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Оценив доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости с точки зрения их соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения содержащейся в них информации и статистического анализа данных о рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечают предъявляемым к ним законодательным требованиям, а потому признаёт их допустимыми и достоверными доказательствами действительной рыночной стоимости указанных объектов недвижимости. 

Представители административных ответчиков размер рыночной стоимости объектов недвижимости не оспаривали, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчёте оценщика, величине рыночной стоимости объектов недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах кадастровая стоимость объектов недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> здания клуба/конторы с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: 

<

адрес> может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной стоимости на основании отчётов, выполненных оценщиком ... от 

<

ДАТА> №..., от 

<

ДАТА> №....

Учитывая вышеизложенное, требования административного истца подлежат удовлетворению.

Кроме того, ФИО1 ставит вопрос о возмещении ей понесённых по делу судебных расходов по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в размере 20 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 руб.

В соответствии со статьей 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В соответствии со статьей 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. 

В целях проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости ФИО1 заключила договор с ИП ... на оказание возмездных консультационных услуг от 06 февраля 2018 года № 14/213 (т.1,л.д. 22-23).

Предметом договора являлось предоставление консультационных услуг по объектам недвижимого имущества в количестве 2 единиц - земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ..., расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, с/с Октябрьский, 

<

...>; здания клуба/конторы с кадастровым номером №..., общей площадью ...., расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, с/с Октябрьский, 

<

...>.

Общая стоимость работ по договору составила 20 000 руб. Согласно договору, оплата услуг производится заказчиком путем перечисления денежных средств в размере 10 000 руб. в течении 5 дней с даты подписания настоящего договора, оставшиеся 10 000 руб. в течении 3 банковских дней с момента получения заказчиком электронной версии отчета об оценке и получения заказчиком счёта на оплату путём безналичного расчёта (или наличный расчёт) с исполнителем.

<

ДАТА> денежные средства в размере 10 000 руб. были оплачены ФИО1, что подтверждается квитанцией №... (т.1,л.д. 24).

<

ДАТА> между ИП ... и ФИО1 подписан акт сдачи-приемки выполненных работ по договору от 

<

ДАТА> №... (т.1,л.д. 26).

<

ДАТА> денежные средства в размере 10 000 руб. были оплачены ФИО1, что подтверждается квитанцией №... (т.1,л.д. 25).

Как следует из материалов дела, ФИО1 для оказания ей юридической помощи при рассмотрении настоящего дела 

<

ДАТА> заключила договор оказания юридических услуг с ООО «Технология». 

Предметом договора являлось изучение представленных клиентом документов; информирование клиента о возможных вариантах решения проблемы; подготовка процессуальных документов, необходимых для предоставления в суд, административное исковое заявление и иные заявления, ходатайства, необходимость представления которых возникнет в процессе рассмотрения дела; представление интересов клиента в суде первой инстанции, стоимость которых составила 15 000 руб.

<

ДАТА> ООО «Технология» (принципал) заключен агентский договор с ФИО2.(агент), согласно которому агент обязуется по поручению принципала от имени и за счет принципала совершить юридические действия: оказать клиенту ФИО1 юридическую помощь по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе: изучить представленные клиентом документы, проинформировать клиента о возможных вариантах решения проблемы, подготовить процессуальные документы, необходимые для предоставления в суд, административное исковое заявление и иные заявления, ходатайства, необходимость представления которых возникает в процессе рассмотрения дела, представление интересов клиента в судах первой инстанции рамках договора оказания услуг от 

<

ДАТА>, заключённого между принципалом и ФИО1 (т.2, л.д.16).

<

ДАТА> денежные средства в размере 15 000 руб. были оплачены ФИО1, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... (т.1,л.д.27).

В ходе судебного разбирательства по административному делу интересы административного истца ФИО1 представляла представитель по доверенности ФИО2, по делу состоялось два судебных заседания в суде первой инстанции - 16 апреля 2018 года, 07 мая 2018 года.

Кроме этого, при подаче иска в суд ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 600 руб., что подтверждено чек-ордером от 

<

ДАТА> (т.1,л.д.2).

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Вологодской области была проведена в 2012 году, результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, находящихся на территории Вологодской области, утверждены постановлением Правительства Вологодской области от 24 сентября 2012 года № 1125, результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов утверждены приказом Департамента имущественных отношений Вологодской области от 27 декабря 2012 года № 206.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании судебных расходов по данному административному делу с органов, утвердивших результаты определения кадастровой стоимости - Правительства Вологодской области, Департамента имущественных отношений Вологодской области.

Разрешая требования ФИО1 о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя, суд, учитывая конкретные обстоятельства дела, его сложность, характер действий, произведенных представителем административного истца, руководствуясь принципами разумности и справедливости, приходит к выводу о взыскании в пользу ФИО1 расходов по оплате юридических услуг по договору от 

<

ДАТА> в размере 5 000 руб., расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 

<

ДАТА> №... в размере 10 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №...- Правительства Вологодской области; расходов по оплате юридических услуг по договору от 05 марта 2018 года в размере 5 000 руб., расходов по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по договору от 

<

ДАТА> №... в размере 10 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №... - Департамента имущественных отношений Вологодской области. 

Руководствуясь статьями 175, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

восстановить ФИО1 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №....

Административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поданное в суд 16 марта 2018 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ..., категория земель - земли населённых пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации здания клуба/конторы, расположенного по адресу: 

<

адрес> установив её в размере его рыночной стоимости равной 135 195 рублей 84 копейки по состоянию на дату оценки 19 марта 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания клуба/конторы с кадастровым номером №..., общей площадью ...., назначение - нежилое здание, количество этажей -2, в том числе подземных- 1, инв.№ 8783, расположенного по адресу: 

<

адрес> установив её в размере его рыночной стоимости равной 19 141 рублей по состоянию на дату оценки 25 ноября 2011 года.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Вологодской области в пользу ФИО1 судебные расходы по административному делу № 3а-115/2018 в размере 15 300 (пятнадцать тысяч триста) рублей.

Взыскать с Правительства Вологодской области в пользу ФИО1 судебные расходы по административному делу № 3а-115/2018 в размере 15 300 (пятнадцать тысяч триста) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Вологодского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.В. Соколова

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2018 года.