Дело № 3а-80/2020 УИД 21ОS0000-01-2019-000216-66 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 июля 2020 года город Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Спиридонова А.Е., при секретаре судебного заседания Владимирове А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Кабинету Министров Чувашской Республики, бюджетному учреждению Чувашской Республики «Чуваштехинвентаризация» Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики, Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

27 декабря 2019 года ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., площадью ... кв.м., равной рыночной стоимости в размере 3789 085 руб. Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником объекта недвижимости - здания. По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 6646383 руб. 13 коп. Между тем, рыночная стоимость объекта недвижимости значительно ниже его кадастровой стоимости. С целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости ФИО1 обратился к независимому оценщику ООО «Независимая оценочная компания «Актив». Согласно отчету оценщика от 23 декабря 2019 года по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости составила 3789085 руб., без учета налога на добавленную стоимость. Между тем, по мнению административного истца, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости и законность акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не является.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 административный иск поддержала. Остальные лица в судебном заседании не присутствовали.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: .... 

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16 октября 2019 года № ... кадастровая стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ... по состоянию на 1 января 2018 года составляет 6646383 руб. 13 коп. Дата утверждения кадастровой стоимости – 1 января 2019 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичное право юридических лиц и граждан закреплено в ч.2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Подпунктом 6 п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Административный истец ФИО1 в соответствии с положениями ст.ст.399, 400, 401 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц, тем самым результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения влияют на его права и обязанности как плательщика налога.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Понятие кадастровой стоимости определено в п.3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 22.10.2010 N508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст. 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование своих требований административный истец ФИО1 представил суду отчет № ..., составленный ООО «Независимая оценочная компания «Актив» 23 декабря 2019 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равна с учетом НДС - 4471120 руб., без учета НДС - 3789085 руб. 

В последующем стороной истца представлен отчет № ..., составленный ООО «Независимая оценочная компания «Актив» 11 марта 2020 года, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет 3789085 руб.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Суд находит, что представленные административным истцом отчеты ООО «Независимая оценочная компания «Актив» подготовлены независимым оценщиком, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения.

В отчетах оценщиком проведен анализ рынка, анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, дано описание объекта оценки. В целях получения объективного результата итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости оценщик применил сравнительный подход и доходный подход, применимые при оценке такого рода объектов капитального строительства, как нежилое административное здание, исходя из положений пунктов 22 и 23 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611. В рамках сравнительного подхода применен метод корректировок, а в рамках доходного подхода - метод капитализации по расчетным моделям, которые позволяют наиболее объективно и достоверно определить рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Отчет ООО «Независимая оценочная компания «Актив» от 23 декабря 2019 года № ... основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Оценив указанный отчет, суд приходит к выводу о том, что методики исследования, объем и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов в целом соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Между тем, суд считает необходимым отметить следующее.

Для целей Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 298 (далее - ФСО N 2), результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1), стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Итоговая величина стоимости в пункте 6 ФСО N 1 определена как стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также - НК РФ) под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований.

Из положений пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 НК РФ следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристику, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 НК РФ. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 НК РФ).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете - как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 НК РФ).

Пунктом 1 статьи 154 НК РФ предусмотрено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 названного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости. В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем, из отчета № ..., составленного ООО «Независимая оценочная компания «Актив» 23 декабря 2019 года, а также из скорректированного отчета № ..., составленного ООО «Независимая оценочная компания «Актив» 11 марта 2020 года, следует, что в скорректированном отчете при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик уменьшил удельную цену предложения объектов-аналогов на 13% (Таблицы 43, 63).

Допрошенный в суде в качестве специалиста, оценщик ФИО3 пояснил, что, по его мнению, цена предложения указанных объектов включала в себя налог на добавленную стоимость в размере 13%, в связи с чем он принял решение о ее соответствующей корректировке в сторону уменьшения. 

Между тем, из материалов дела не следует, что цена предложения объектов-аналогов, установленная продавцами (арендодателями), включала в себя налог на добавленную стоимость.

По мнению суда, позиция оценщика в указанной части основывается на неправильном применении законодательства об оценочной деятельности, которое не предполагает произвольной корректировки цены объектов-аналогов на величину налога на добавленную стоимость, причем как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, поскольку указанный налог (равно как и другие налоги и сборы) не является ценообразующим фактором при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости.

В то же время отмеченный недостаток отчетов сам по себе не лишает их доказательственной силы, а содержание отчетов позволяет суду определить размер рыночной стоимости объекта оценки в отсутствие специальных познаний.

Анализ отчетов позволяет сделать вывод, что без учета уменьшения удельной цены предложений объектов-аналогов на 13%, размер рыночной стоимости объекта оценки, определенный сравнительным методом (Таблицы 29-46), составит 4532776 руб., а методом доходного подхода (Таблицы 50-72) - 4409464 руб.

В результате согласования результатов оценки по методике, избранной оценщиком (Таблица 74), итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки следует принять в размере 4471120 руб. 

Каких-либо доказательств в обоснование иной рыночной стоимости объекта недвижимости, а также иных замечаний к отчетам об оценке административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленного административным истцом требования и установления кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 4471120 руб.

Статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно разъяснениям, данным в абз. третьем п. 25 и в п. 28 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 177, 249 КАС РФ, Верховный Суд Чувашской Республики

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ..., по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости в размере 4471120 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ....

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Чувашской Республики в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Е. Спиридонов

Мотивированное решение составлено 16 июля 2020 года