РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Шадринский районный суд Курганской области в составе председательствующего судьи Дёминой 0.0., при секретаре Еганян В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Шадринске Курганской области Об сентября 2018 года гражданское дело № по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Формула строительства» о признании недействительным пункта договора долевого участия в долевом строительстве, взыскании разницы между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами, и фактически предоставленной площади, взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Формула строительства» о взыскании разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами, и фактически предоставленной площади, взыскании неустойки и комненсации морального вреда, указав следующее.

30 января 2017 года между ней и ответчиком был заключен договор долевого участия в долевом строительстве. Свои обязательства, в том числе по оплате договора в сумме 3671280 рублей, истец выполнила.

В соответствии с актом приема-передачи от 13.11.2017 года ООО «Формула строительства» передало ей объект долевого строительства.

В соответствиями с п.1.2 Договора проектная площадь квартиры составляет 50,99 кв.м.

В соответствии с п.2.2 Договора цена квартиры является фиксированной и пересмотру не подлежит. Перерасчет цены квартиры производится только в случае расхождения свыше 2 процентов проектных площадей, указанных в п.1.2 настоящего договора, Приложении №2 к нему, по сравнению с фактическими площадями, полученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации. При расхождении фактической и проектной площади менее 2 процентов перерасчет не производится.

2% от проектной площади 50,99 кв.м. составляет 1,0198 кв.м.

В соответствии с актом об окончательном расчете по договору участия в долевом строительстве от 13.11. 2017 года, а также с актом приема-передачи по данным обмеров БТИ площадь квартиры составила 48, 7 кв.м.

Расхождение проектной площади и фактически предоставленной составляет 2, 29 кв.м.

Цена 1 кв.м. квартиры составляет 3671280 рублей: 50,99 кв.м. = 72000 р. Таким образом, сумма перерасчета составляет 164880 рублей (72000 X 2,29).

24.04.2018 года в адрес ответчика была направлена претензия о возврате разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства и фактически предоставленной площадью, однако, ответ ответчика ею не получен.

Ссылаясь на ст.ст.20, 21, 22, п.1, ст.23, п.1 ст.18 Закона РФ «О защите прав потребителей», просила взыскать с ответчика в ее пользу разницу между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами, и фактически предоставленной площади, в размере 164880 рублей взыскать с ответчика неустойку в размере 72547 рублей 20 копеек взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 30000 рублей взыскать штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, компенсацию морального вреда в сумме 30000 рублей.

В дальнейшем истец изменила основания исковых требований, уменьшила сумму, которую просит взыскать с ответчика - просит признать недействительным п.2.2 договора долевого участия в долевом строительстве от 30.01.2017 года взыскать с ответчика в ее пользу разницу между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами, и фактически предоставленной, в сумме 49680 рублей. При этом указала, что в соответствии с ч.4 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В силу п.1 ст.16 Закона РФ от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает права дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, противоречит приведенным выше законам и влечет недействительность условий договора.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца адвокат Чирков П.В., действующий на основании ордера № от 05.07.2018 года, в судебном заседании заявленные требования поддержал и дал пояснения в соответствии с иском. Кроме того, пояснил, что срок исковой давности ФИО1 не пропущен, поскольку заявлено требование о признании пункта сделки ничтожным, а срок исковой давности по таким искам составляет три года.

Представитель ответчика - ООО «Формула строительства» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала. Пояснила, что действительно с истцом был заключен договор об участии в долевом строительстве. В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» стороны договора участия в долевом строительстве должны согласовать существенные условия - объект, цену, условия, при которых цена договора может быть изменена.

Истец приняла объект - квартиру, расположенную в новом доме по адресу г.Екатеринбург, ул...., дом ..., подписала соответствующие акты. При этом стороны согласовали, что площадь квартиры изменилась в пределах погрешности, установленной п.2.2 договора.

Расхождение проектной площади квартиры с площадью, указанной по результатам технической инвентаризации, связано с разными методиками подсчета, указанные величины не являются равнозначными, поэтому расхождения фактической площади квартиры с проектной не свидетельствуют об их несоответствии.

Кроме того, в соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.

Считает также, что истцом не доказано причинение ей морального вреда и его размер.

Просит отказать в удовлетворении иска. В случае же удовлетворения заявленных требований просит уменьшить размер неустойки.

Аналогичные доводы содержатся в письменном отзыве (л.д....).

Также заявила о применении срока исковой давности на основании ст.181 ГК РФ, в соответствии с которой срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1

Установлены следующие фактические обстоятельства по делу. Согласно копии договора участия в долевом строительстве №4-А-59 от 30.01.2017 года (л.д....) и его Приложению №3(л.д....) Застройщик (ООО «Формула строительства») обязались в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц организовать и построить (создать) многоэтажный двухсекционный жилой дом со встроенными помещениями детского образовательного учреждения на первом этаже, с помещениями теннисного клуба в подвале, пристроенная подземная стоянка, расположенный по адресу Свердловская область, г.Екатеринбург, ... район, в границах улиц ... - пер.... - пер.... - ул.... и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Участнику (ФИО1) объект долевого строительства - Квартиру, указанную в п.1.2 настоящего договора, а Участник обязуется внести денежные средства на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором, принять квартиру после ввода Объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по оплате в полном размере.

Пункт 1.2. определяет следующую характеристику квартиры:

- тип квартиры – однокомнатная;

- этаж:11;

- строительный номер: ... (условный);

- проектная площадь: 50,99,

в том числе площадь лоджии (с коэффициентом) 3,38.

Согласно п.2.1 Договора цена Договора (Квартиры), т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате Участником, составляет 3671280 рублей.

Согласно п.2.2 Договора цена квартиры, указанная в п.1.2, является фиксированной и пересмотру не подлежит. Перерасчет цены квартиры производится только в случае расхождения свыше 2 процентов проектных площадей, указанных в п.1.2 настоящего договора, Приложении №2 к нему, по сравнению с фактическими площадями, полученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации. При расхождении фактической и проектной площадей менее двух процентов перерасчет не производится. При расчете фактической площади квартиры учитываются все помещения, входящие в состав квартиры, в том числе площадь лоджии и (или) балкона с коэффициентом 1 (без применения понижающих коэффициентов).

Согласно копии акта приема-передачи от 13.11.2017 года (л.д....) ФИО1 приняла от ООО «Формула строительства» квартиру, общей площадью 47, 1 кв.м. под №..., расположенную по адресу Россия, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул...., дом ....

24.04.2018 года ФИО1 обратилась к ООО «Формула строительства» с претензией, в которой истец просит оплатить разницу между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами, и фактически предоставленной.

В соответствии со ст.309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями и или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст.310 Гражданского Кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами.

Согласно ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.

Между истцом и ответчиком имеют место отношения между потребителем и исполнителем услуг, регулируемые Законом Российской Федерации от 07.02.1992 г. «О защите прав потребителей».

В соответствии со ст.5б Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Пункт 2.2 договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, цена которой была определена на единицу площади, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в силу ч. 4 ст. 7 Закона о долевом участии являются ничтожными.

По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру, площадью 50,99 кв. м, предусмотренной проектом строительства (с учетом площади лоджий, балконов с соответствующим понижающим коэффициентом). Из сведений передаточного акта, технической инвентаризации, которые не оспаривались ответчиком, общая площадь квартиры с учетом лоджии и балкона составляет 47,1 кв. м.

Таким образом, истцу передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства, что противоречит требованиям как Федерального закона о долевом участии, так и п. 3 ст. 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с актом об окончательном расчете по договору участия в долевом строительстве от 13.11.2017 г. и актом приема-передачи от 13.11.2017 г. по данным обмеров бюро технической инвентаризации площадь квартиры составила 48,7 кв.м. расхождение проектной площади квартиры и площади фактически предоставленной (с учетом коэффициента) составляет 0,69 кв.м. (50,99-50,30). Цена квадратного метра квартиры составляет 72000 рублей (3671280:50,99). Сумма перерасчета цены квартиры составляет 49680 рублей (72000x0,69).

Требования ФИО1 о взыскании с ответчика неустойки являются законными и обоснованными.

В соответствии со ст.22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии с ч.1 ст.23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

24.04.2018 года ФИО1 направила письменную претензию в адрес ответчика, что подтверждается копией почтовой квитанции. Из Отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, представленным представителем ответчика, следует, что 30.04.2018 года письмо было в месте нахождения адресата, однако имеет место неудачная попытка вручения. Таким образом, факт обращения истца с претензией к ответчику имеет место. И обоснованно истец требует взыскания неустойки.

Не признавая исковые требования ФИО1, ответчик тем не менее просит уменьшить размер неустойки в случае удовлетворения исковых требований истца.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 N 263-0, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В соответствии со ст.33З ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, период просрочки ответчиком исполнения обязательств, общую стоимость приобретенного истцом жилого помещения, суд приходит к выводу о снижении размера неустойки до 10 000 рублей.

В силу пункта б статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку штраф в данном случае является законной неустойкой, направлен на восстановление нарушенных ненадлежащим исполнением прав, его размер должен соответствовать последствиям нарушения обязательства, он также может быть уменьшен в соответствии со ст. 333 ГК РФ. Суд взыскивает с ответчика штраф в пользу истца в размере 3000 рублей.

В силу статьи 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п.45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 г. «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер присуждаемой суммы компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.

Факт нарушения права истца ответчиком установлен.

С учетом всех обстоятельств по делу суд считает, что требуемая истцом сумма компенсации морального вреда явно завышена и не отвечает требованиям разумности и справедливости. Суд определяет размер компенсации морального вреда в 1000 рублей.

Суд считает, что срок исковой давности истцом ФИО1 не пропущен. В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Из изложенного следует, что оспариваемый истцом пункт договора является ничтожным. Договор участия в долевом строительстве №4А-59, содержащий оспариваемый истцом пункт, был заключен сторонами 30.01.2017 года, а исковое заявление предъявлено истцом в суд 20.06.2018 г., следовательно, срок исковой давности ФИО1 не пропущен.

В соответствии с п.1 ст.103 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части требований.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) п.2.2 договора №4А-59 долевого участия в долевом строительстве от 30.01.2017 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью в пользу ФИО1 разницу между стоимостью площади квартиры, согласованной сторонами, и фактически предоставленной площадью, в размере 49680 (сорок девять тысяч шестьсот восемьдесят) рублей, неустойку в размере 10000 (десять тысяч) рублей, штраф в размере 3000 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 1000 (одна тысяча) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Формула строительства» в доход муниципального образования Шадринский район госпошлину в сумме 2080 (две тысяч восемьдесят) рублей.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Шадринский районный суд.

Судья О.О.Дёмина