Дело № 2-14/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Кетовский районный суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Тренихиной Т.В. 

при секретаре Чуевой Е.А.,

рассмотрев 14 января 2019 г. в с. Кетово Кетовского района Курганской области в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, процентов, судебных расходов; встречному иску ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате денежных средств, прекращении зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Кетовский районный суд Курганской области с исковым заявлением к ФИО2 (с учетом уточненных требований) о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, процентов, судебных расходов. В обоснование иска указала, что между ней и ФИО2 14.07.2017 был заключен договор купли-продажи жилого дома и приусадебного земельного участка по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора жилой дом продается по цене 750 000 руб., земельный участок за 50 000 руб. Расчет между сторонами производится следующим образом: 433 026 руб. выплачивается покупателем продавцу за счет заемных денежных средств, предоставляемых ООО «Корпорация недвижимости Имидж» ФИО2 по договору займа № 63 от 14.07.2017 в течение 60 календарных дней после получения из Росреестра выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН); 316 974 руб. покупатель передает продавцу наличными после подписания договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области) в срок до 31.01.2018; 50 000 руб. покупатель уплачивает продавцу после подписания договора в срок до 31.01.2018. Данный договор и право собственности ответчика были зарегистрированы в ЕГРН. По условиям договора покупатель осмотрел жилой дом и земельный участок и претензий к их техническому и санитарному состоянию не имеет. Ключи от дома переданы ответчику, она пользуется домом, ведет в нем ремонтные работы, пользуется огородом. Однако, в нарушение своих обязательств до сих пор ответчик не уплатила 300 000 руб., с января 2018 обещает погасить долг. 31.01.2018 ФИО2 выдала ей расписку о погашении долга до 1 мая 2018 года. Однако обязательство не исполнила. За период с 1 февраля 2018 года по день предъявления иска в суд 26.06.2018 проценты по ст. 317.1 ГК РФ на сумму долга 300 000 руб. составили 6 802 руб. и равны по сумме процентам по ст. 395 ГК РФ. Просит взыскать с ФИО2 сумму основного долга 300 000 руб., а также проценты за фактическое пользование денежными средствами в сумме 6 802 руб. и проценты в качестве меры ответственности по ст. 395 ГК РФ 6 802 руб., всего 313 604 руб., возврат госпошлины в сумме 5 520 руб., возврат госпошлины в сумме 5 520 руб., расходы на оплату услуг представителя 30 000 руб. 

Возражая против исковых требований, ФИО2, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4, предъявила встречный иск (с учетом уточненного) к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате денежных средств, прекращении зарегистрированного права собственности на жилой дом. В обоснование встречного иска указала, что 14.07.2017 между ней и ответчиком (истцом по первоначальному иску) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Стоимость дома и земельного участка составляла 800 000 рублей, из которых 750 000 рублей за дом и 50 000 рублей за земельный участок. Ею по договору внесено 500 000 рублей, из которых 66 974 рублей переданы продавцу из личных средств, а 433 026 рублей были выплачены продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала. Данные средства были предоставлены ей по договору займа с ООО «Корпорация недвижимости «Имидж», а впоследствии перечислены на их счет УПФ РФ по сертификату. В соответствии с условиями договора (п. 6) продавец предоставляет жилой дом покупателю пригодным для проживания. Данное условие договора было нарушено ответчиком (истцом по первоначальному иску), так как за период эксплуатации жилого дома в нем выявились существенные недостатки, которые не могли быть обнаружены при покупке дома и его внешнем осмотре. Поскольку дом приобретался в летнее время, проверить, какая в доме температура и работает ли печное отопление соответствующим образом, не представлялось возможным. Она обнаружила, что имеющаяся в доме печь неисправна и отапливать ею дом невозможно. К весне стены дома стали заваливаться и дом покосился не менее, чем на 20 см. Для того, чтобы привести дом в состояние, пригодное для проживания, необходимо практически полностью реконструировать его, что будет связано с расходами, сопоставимыми со стоимостью самого дома. Данные обстоятельства подтверждены заключением ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» от 02.10.2018, из которого следует, что в жилом доме имеются неустранимые скрытые недостатки, влекущие признание жилого дома непригодным для проживания, дом является непригодным для проживания, не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, неустранимость дефектов обосновывается необходимостью проведения таких работ, которые сопоставимы по затратам с новым строительством, что экономически нецелесообразно. На неоднократные обращения к ФИО1 с просьбой об уменьшении покупной цены дома или расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных ею за дом денежных средств, получила отказ. Поскольку дом не пригоден для проживания, полагает, что имеются все основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома, заключенного между сторонами 14.07.2017, взыскании с ФИО1 500 000 рублей. Просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, общей площадью жилого дома 46,6 кв.м., этажность 1, кадастровый номер земельного участка №, заключенный 14.07.2017 между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО1 в пользу УПФ РФ по Курганской области в счет возврата денежных средств по договору купли-продажи от 17.07.2017 433 026 руб., взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет возврата денежных средств по договору купли-продажи от 14.07.2017 66 974 руб., прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер земельного участка №. 

Истец (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, о рассмотрении дела в её отсутствие не просила. Её интересы в судебном заседании представляла, действующая на основании доверенности представитель ФИО5, которая настаивала на доводах искового заявления, со встречным исковым заявлением не согласилась. Пояснила, что при заключении договора купли-продажи от 14.07.2017, ФИО2, как покупатель осмотрела жилой дом и земельный участок, претензий к техническому и санитарному состоянию, а также потребительским свойствам предмета договора не имела. Дом был передан в пригодном для проживания состоянии. Договор был зарегистрирован. По договору была предусмотрена оплата за счет заемных средств ООО «Корпорация недвижимости «Имидж» в сумме 433 026 руб., а не за счёт средств материнского (семейного) капитала. Со стороны продавца все условия договора исполнены. С июля 2017 до января 2018 г. ФИО2 не выплачивала ФИО1 денежные средства. 31.01.2018 ФИО2, написала расписку, по которой она обязуется выплатить денежные средства ФИО1 до 01.05.2018. Денежные средства до сегодняшнего дня не выплачены, в связи с чем был произведен подсчет процентов. Договор купли-продажи не может быть расторгнут, поскольку ФИО2 не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. В соответствии с п. 8 договора Покупатель осмотрел приобретаемый объект недвижимости и претензий к нему не имел. Стоимость была определена в соответствии с техническим состоянием дома, в нем необходимо было произвести ремонт, что ФИО6 и начала делать сразу после его приобретения. Данный дом находился в залоге у ООО «Корпорация недвижимости «Имидж». Полагает, что данное юридическое лицо не взяло бы данное имущество в залог, если бы оно было в непригодном состоянии. Вопрос о пригодности дома для проживания был разрешен при заключении договора, дом ответчика устраивал. Также полагает, что в случае удовлетворения встречного искового заявления денежные средства не могут быть возвращены в Пенсионный фонд, т.к. таких требований они не заявляли, а ФИО6 не вправе заявлять требования в их интересах. Просила исковые требования ФИО1 удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Ответчик (истец по встречному иску), являющаяся также законным представителем своих несовершеннолетних детей ФИО3, ФИО4, в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, о рассмотрении дела в её отсутствие не просила. Её интересы в судебном заседании представляла, действующая на основании доверенности представитель ФИО7, которая возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что оснований не доверять ФИО1 относительно технического состояния дома при его покупке у ФИО6 не было, повреждения были внутренними, которые невозможно было обнаружить при наружном осмотре. Недостатки стали выявляться при начале отопительного сезона. ФИО6 приглашала специалиста по печному отоплению, который предложил отремонтировать печь. Был произведен ремонт печи, но это не дало положительных результатов. Была снята обшивка дома и обнаружено, что бревна, из которых построен дом, выгнили. Ранее дом не проседал и выглядел хорошо. В настоящее время дом просел на один угол и начался значительный прогиб балок. С января 2018 г. ФИО6 пыталась решить вопрос мирно, предложила продать дом и возвратить ФИО1 ее часть денег и оставить себе часть своих. ФИО1 отказалась. Позже ей было предложено уменьшить покупную стоимость дома в связи с тем, что дом был некачественный. Стороны также не пришли к согласию, но ФИО1 согласилась немного подождать передачи денежных средств, предоставив ФИО6 срок до 01.05.2018. При осмотре дома перед его покупкой недостатки дома было невозможно определить, поскольку никто не позволил бы ФИО6 вскрывать обшивку дома и производить осмотр внутренних конструкций. Поскольку сделка не соответствует цели приобретения – улучшению жилищных условий несовершеннолетних детей, учитывая, что на его приобретение потрачены средства материнского (семейного) капитала, а также то, что передача дома, не пригодного для проживания, существенно нарушает условия заключенного договора, т.к. подлежал передаче жилой дом, следовательно, имеются основания для расторжения договора. Просила встречный иск удовлетворить, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Представитель 3-го лица – Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, в заявлении просили рассмотреть дело без участия их представителя, дополнительно указав, что в ЕГРН зарегистрированы 20.07.2017 права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом, расположенные по адресу: Россия, 

<

адрес>, за ФИО2 на основании договора купли-продажи от 14.07.2017. 

Представитель 3-го лица – Государственного учреждения–Управление пенсионного фонда РФ в Кетовском районе Курганской области (межрайонное) (далее – ГУ-УПФ РФ в Кетовском районе (межрайонное)), в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. В отзыве указано, что 20.10.2015 ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, написала заявление о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал (далее – М(С)К) в ГУ-УПФ РФ в Кетовском районе (межрайонное). ГУ-УПФ РФ в Кетовском районе (межрайонное) принято решение № 301 от 19.11.2015 о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал ФИО2, в связи с рождением второго ребенка ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ рождения. Однако с заявлением на распоряжение средствами М(С)К ФИО2 обратилась в Государственного учреждение – Управление пенсионного фонда РФ в г. Кургане Курганской области (межрайонное) (далее – ГУ-УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное)) 26.07.2017. Решение об удовлетворении заявления от 26.07.2017 принято также ГУ-УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное). Дело лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки, находится в ГУ-УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное). 

Представитель 3-го лица – ГУ-УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. В отзыве указали, что ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ рождения, являлась владельцем государственного сертификата на М(С)К в размере 453 026 руб. (размер М(С)К подлежит ежегодному пересмотру с учетом темпов роста инфляции и устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и на плановый период) в связи с рождением второго ребенка. 26.07.2017 от ФИО2 поступило заявление о распоряжении средствами (частью средств) М(С)К. В указанном заявлении она просила направить средства (часть средств) М(С)К на улучшение жилищных условий – погашение основного долга и уплату процентов по договору займа на приобретение жилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>. К заявлению приложила соответствующие документы: паспорт, страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования, договор займа, обязательство, справку о размерах остатка основного долга и остатка задолженности, выписку из лицевого счета, платежное поручение, выписку из ЕГРН. Представленные документы свидетельствовали о приобретении ФИО6 жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>. Поданное ФИО2 заявление о распоряжении средствами (частью средств) М(С)К на улучшение жилищных условий – на погашение основного долга и уплату процентов по договору займа № 63 от 14.07.2017 на приобретение жилья в размере 433 026 руб. было удовлетворено решением ГУ-УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное) № 3067 от 25.08.2017. 15.02.2017 указанные денежные средства в размере 433 026 руб. были перечислены ГУ–ОПФР по Курганской области безналичным путем на основании п/п № 99521 от 07.09.2017 на банковский счет ООО «Корпорация недвижимости Имидж» в счет погашения задолженности по договору займа от 14.07.2017. По оспариваемой сделке прямой передачи средств материнского капитала в размере 433 026 руб. от покупателя продавцу не было. ФИО2, являющейся до заключения сделки обладательницей государственного сертификата на М(С)К, было использовано право на распоряжение средствами М(С)К на улучшение жилищных условий и указанные денежные средства были перечислены Пенсионным фондом РФ займодавцу ООО «Корпорация недвижимости Имидж». Поскольку средства М(С)К должны быть направлены именно на улучшение жилищных условий, в случае расторжения договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО2, денежные средства в размере 433 026 руб. должны быть возвращены в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации. 

Представитель третьего лица – ООО «Корпорация недвижимости «Имидж» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела не просили.

Представитель третьего лица – администрации Лесниковского сельсовета Кетовского района Курганской области (далее – администрация лесниковского сельсовета) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили, в отзыве решение по делу оставили на усмотрение суда.

Представитель третьего лица – Администрации Кетовского района Курганской области (далее – Администрация Кетовского района) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, в заявлении просили рассмотреть дело без их участия, в отзыве указали, что из требований, изложенных в исковом заявлении ФИО1 и встречном исковом заявлении ФИО2, не усматривается нарушений прав и законных интересов Администрации Кетовского района. 

Представитель отдела по опеке и попечительству Управления народного образования Администрации Кетовского района Курганской области (далее – отдел опеки Кетовского района), действующая по доверенности ФИО9, в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда, самостоятельного мнения по существу дела не выразила, указав, что в приоритете жилищные интересы детей.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что 14.07.2017 заключен договор купли-продажи между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель), в соответствии с п. 1.1 которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность жилой дом, назначение: жилое, общей площадью – 46,6 кв.м., этажность 1, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>, и земельный участок, площадью 1389 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, 

<

адрес>.

Согласно п. 3 Договора указанный жилой дом оценивается по соглашению сторон и продается за 750 000 руб., из которых 433 026 руб. выплачивается Покупателем Продавцу за счет заёмных денежных средств, предоставляемых ООО «Корпорация недвижимости Имидж», именуемым в дальнейшем Займодавцем и ФИО2 в течение 60 календарных дней после получения с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области выписки из ЕГРН за счет заёмных средств по вышеуказанному договору займа, – 316 974 руб. Покупатель передает Продавцу наличными денежными средствами после подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области в срок до 31 января 2018 года. Указанный земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за 50 000 рублей, которые будут уплачены Покупателем Продавцу наличными денежными средствами после подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в срок до 31 января 2018 года. 

Согласно п. 4 Договора указанный жилой дом до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у Продавца. Залогодержателем по данному залогу является ООО «Корпорация недвижимости Имидж», способом обеспечения исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему Договору, является залог жилого дома, указанного в п. 1 настоящего Договора. 

Пунктом 6 Договора предусмотрено, что Продавец предоставляет указанные жилой дом и земельный участок Покупателю в качественном состоянии, как они есть на день подписания договора: пригодными для проживания, с имеющимся на момент подписания договора оборудованием. 

Покупатель осмотрел указанные жилой дом и земельный участок, претензий к техническому и санитарному состоянию и потребительским свойствам не имеет (п. 8 Договора). 

Согласно представленным в материалы дела копиям расписок от 10.09.2017, от 25.11.2017, от 18.01.2018 ФИО1 получила от ФИО2 по договору купли-продажи от 14.07.2017 жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес> в общей сумме 500 000 руб. 

Из представленной в материалы дела копии расписки от 31.01.2018 следует, что ФИО2 обязалась погасить оставшуюся сумму задолженности в сумме 300 000 руб. по договору купли-продажи от 14.07.2017 жилого дома и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, в срок до 01.05.2018.

Право собственности ФИО2 на вышеуказанный жилой дом и земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 04.06.2018 №.

14.07.2017 между ФИО2 (заемщик) и ООО «Корпорация недвижимости Имидж» (заимодавец) был заключен договор займа № 63, по условиям которого заимодавец передает заемщику денежные средства в размере 433 026 руб., а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег с уплатой на нее процентов в размере 10,5% годовых в соответствии со ставкой рефинансирования. 

Согласно п. 1.2 договора займа указанная сумма займа является целевой и предоставляется заемщику для приобретения жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>. 

С момента государственной регистрации указанный объект будет находиться в залоге у ООО «Корпорация недвижимости Имидж» (п. 1.4 Договора займа).

26.07.2017 ФИО2 обратилась в ГУ–УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) М(С)К, в котором просила направить средства (часть средств) М(С)К на улучшение жилищных условий – погашение основного долга и уплату процентов по договору займа на приобретение жилого помещения. Данное заявление ФИО2 было удовлетворено и 15.02.2013 денежные средства в размере 433 026 руб. были перечислены ГУ–ОПФР по Курганской области безналичным путем на основании платежного поручения № 99521 от 07.09.2017 на банковский счет ООО «Корпорация недвижимости Имидж» в счет погашения задолженности по договору займа от 14.07.2017. 

Поскольку ФИО2 в период эксплуатации жилого дома в нем были выявлены существенные недостатки, которые не могли были быть обнаружены при покупке дома и его внешнем осмотре, ею 02.06.2018 в адрес ФИО1 была направлена претензия с предложением расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 46,6 кв.м., этажность 1, кадастровый номер земельного участка №, заключенный 14.07.2017 между нами и вернуть ей 500 000 рублей, уплаченные ею по договору купли-продажи. 

В подтверждение выявленных нарушений ФИО2 представлены фотоматериалы.

По запросу ГУ–УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное) от 29.07.2017 № 28-2988 Администрацией Кетовского района проведено обследование жилого помещения по адресу: 

<

адрес>.

По сообщению Администрации Кетовского района от 08.09.2017 № 4737 жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реестре жилых помещений, признанных непригодными для проживания, не числится.

Исходя из представленного в материалы дела технического паспорта и кадастрового паспорта жилого 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 17.06.2009 нарушений градостроительных и строительных норм и правил не отслеживается, здание является жилым. 

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Покупатель, исходя из пункта 2 статьи 475 ГК РФ, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков).

Статьей 469 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. п. 1, 2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Поскольку назначением жилого дома является возможность проживания в нем, то данное обстоятельство является существенным условием спорной сделки.

Согласно заключению экспертов ООО «Агентство независимой оценки «Эксперт» № 02.02-10 по судебной, строительно-технической экспертизе в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, имеются скрытые неустранимые недостатки, влекущие признание данного жилого дома непригодным для проживания. К таким недостаткам относятся наличие поражений трухлявой гнилью и низкие теплозащитные характеристики у наружных стен бревенчатого сруба основного строения. Внутренние поверхности бревенчатых стен оштукатурены по драни, а снаружи обшиты досками, соответственно повреждения гнилью визуально не были доступны к осмотру до момента проведения работ по ремонту внутренней отделки помещения. Договор купли-продажи оформлялся в теплый период – летом 2017 года, соответственно выявить дефекты наружных стен, по их не способности защитить помещения от проникновения холодного воздуха, не представлялось возможным. Неустранимость дефектов обосновывается необходимостью полной разборки сруба основного строения для замены поврежденных бревен, что сопоставимо по затратам с новым строительством, соответственно экономически нецелесообразно. Дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, по причине отсутствия надежности здания, вызванного разрушениями фундамента и наружных стен, приводящих к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, имеющим значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности, согласно п. 33 и п. 34 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, является непригодным для проживания. Жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, не соответствует требованиям, которым должно отвечать жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, указанным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а именно требованиям пунктов 10, 12, 13, 15, 22, 25 Положения. Все дефекты, в том числе скрытые, обследуемого дома имели место на момент составления договора купли-продажи от 14.07.2017, при этом не обнаружены признаки проведения каких-либо действий, которые привели бы к возникновению таких недостатков в период после заключения договора. Жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, пришло в непригодное для постоянного проживания состояние, вследствие не исполнения требований нормативных документов в ходе реконструкции жилого дома в 1995 году и не проведения надлежащего технического обслуживания и ремонтов здания в последующие годы. Обследуемый дом уже на дату заключения договора купли-продажи нуждался в восстановительном ремонте, который фактически начали делать новые собственники здания. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10, проводивший обследование спорного жилого дома, пояснил, что при проведении экспертизы под скрытым недостатком он понимал недостаток, который не мог быть определен при обычном осмотре. Вывод о неустранимости выявленных недостатков основан на том, что чтобы устранить все гнилые бревна, которые расположены в нижней части стен, нужно снять крышу, демонтировать отделку, пол, раскатать стены и построить все по новой, т.е. экономически это нецелесообразно. Кроме того, в настоящее время дом имеет недопустимый крен ввиду разрушения фундамента и поражения бревенчатых стен трухлявой гнилью.

Перечисленные обстоятельства дела дают основания для вывода о том, что приобретенный ФИО2 у ФИО1 жилой дом имеет скрытые существенные недостатки, которые делают данный дом непригодным для проживания и лишают ФИО2 возможности пользоваться приобретенным жилым помещением по назначению, на что она рассчитывала при заключении договора купли-продажи, а поэтому имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14.07.2017.

Кроме того, из анализа положений подп. 1 п. 3 ст. 7, подп. 1 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (далее - Федеральный закон N 256-ФЗ) усматривается, что лица, получившие сертификат, могут обратиться в пенсионный орган с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления указанных средств в пользу кредитной организации, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. При этом положения подп. 1 п. 3 ст. 7 названного закона предусматривают, что средства материнского (семейного) капитала в данном случае должны быть направлены именно на улучшение жилищных условий.

При этом юридически значимым является установление обстоятельства - улучшились ли жилищные условия семьи в результате приобретения жилого дома.

Судом установлено, что целью приобретения спорного недвижимого имущества являлось улучшение жилищных условий семьи Б-вых, в т.ч. несовершеннолетних детей ФИО2 Таким образом, приобретаемое жилое помещение должно было быть пригодным для проживания.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и системной взаимосвязи, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных встречных исковых требований ФИО2 к ФИО1 в полном объеме и отказе в удовлетворении исковых ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, процентов, судебных расходов. 

При этом согласно ст. 2 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ материнский (семейный) капитал - это средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, к числу которых относится обеспечение возможности улучшения жилищных условий семьи.

Поскольку денежные средства в счет М(С)К были перечислены ГУ-УПФ РФ в г. Кургане (межрайонное) в ООО «Корпорация недвижимости Имидж» в счет погашения займа, а сумма займа получена ФИО2 и улучшение жилищных условий её семьи не произошло, данные денежные средства подлежат возврату в бюджет Пенсионного фонда РФ, что не лишает её в будущем права воспользоваться ими в установленном законом порядке на использование по направлениям, предусмотренным статье 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Остальные денежные средства, уплаченные ФИО1 лично ФИО2, подлежат взысканию с ФИО1 в её пользу. 

В связи с расторжением договора купли-продажи, зарегистрированное право собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости подлежат прекращению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, процентов, судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого дома, возврате денежных средств, прекращении зарегистрированного права собственности на жилой дом, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключённый 14.07.2017 между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Государственного учреждения-Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г. Кургане Курганской области (межрайонное) в счёт возврата денежных средств 433 026 (четыреста тридцать три тысячи двадцать шесть) рублей 00 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счёт возврата денежных средств по договору в размере 66 974 (шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят четыре) рубля 00 копеек.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированное 20.07.2017, регистрационный № и № соответственно.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в срок 1 месяц с момента вынесения полного текста решения через Кетовский районный суд, путем подачи апелляционной жалобы.

Мотивированное решение составлено 31 января 2019 г. 

Судья Т.В. Тренихина