Дело № 2-3450/2025

(УИД 78RS0020-01-2025-001569-92)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11.11.2025 года город Санкт-Петербург

Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Яхонтовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Десятковой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10, ФИО3 к ООО «СЗ «КВС-Московский» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчику ООО «СЗ «КВС-Московский», указав, что на основании договора участия в долевом строительстве от 07.08.2024 г. приняли от застройщика квартиру, однако ее фактическая площадь оказалась меньше проектной, а в процессе эксплуатации были выявлены строительные недостатки. Согласно заключению специалиста от 23.12.2024 г. стоимость устранения недостатков составляет 790 720 руб. 70 коп., указанную сумму в счет уменьшения цены договора, а также компенсацию за разницу в площади в сумме 176 465 руб. 48 коп., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб. и судебные расходы истцы просят взыскать с ответчика.

Уменьшив заявленные исковые требования после проведения по делу судебной экспертизы, истцы просят суд взыскать с ответчика в счет уменьшения цены договора стоимость устранения недостатков в размере 554 903 руб. 13 коп.

В судебное заседание истцы не явились, о рассмотрении дела извещены, направили в качестве своего представителя ФИО9, которая исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представив письменные возражения на иск.

Третьи лица ООО «.», ООО «.» в судебное заседание представителей не направили, о рассмотрении дела извещены. 

Суд рассматривает дело в отсутствие истцов и третьих лиц в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора (ч. 9 ст. 4 Закона).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из материалов дела судом установлено, что 07.08.2024 г. между истцами ФИО2, ФИО3, действующими также в интересах несовершеннолетнего ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, (совместно Участник долевого строительства) и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «КВС-Московский» (Застройщик) был заключен договор № 0 участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру с условным номером № 0 общей площадью 60,8 кв. м, а участник долевого строительства – уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (т. 1 л.д. 10-17).

Обязанность по оплате стоимости объекта долевого строительства в размере 11 921 224 руб. была исполнена участником долевого строительства в полном объеме, что ответчиком не оспаривается.

Пунктом 5.2.5 договора предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства. 

21.11.2024 г. истцы по акту приема-передачи приняли объект долевого строительства - ..., расположенную по адресу: ... (т. 1л.д. 18).

При этом общая площадь квартиры составила 59,9 кв. м., разница в площади составила 0,9 кв. м (60,8-59,9).

Вместе с тем, согласно п. 4.5 договора участия в долевом строительстве, если общая площадь квартиры, передаваемой участнику долевого строительства, после обмеров, осуществляемых специализированной организацией (кадастровым инженером), будет более чем на 5 % больше либо меньше размера, указанного в п.1.2 договора, то стороны производят взаиморасчеты по оплате цены договора, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п. 4.1 договора, за площадь квартиры, превышающей размер предельно допустимого отклонения (5 процентов).

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В данном случае квартира принята истцами по акту приема-передачи без каких-либо замечаний, разница между проектной площадью квартиры и фактической составила 0,9 кв. м, что менее 5% от проектной площади квартиры, при этом стороны согласились, что если фактическая площадь квартиры, передаваемой в собственность дольщика, на основании результатов обмера кадастрового инженера окажется больше или меньше указанной в п. 1.2 договора, но в пределах допустимого изменения общей площади квартиры, стороны не считают это ухудшением качества квартиры и существенным изменением размеров квартиры.

В изложенной ситуации суд не находит предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов денежных средств в счет компенсации за разницу в площади квартиры.

Истцы ссылаются также, что в процессе эксплуатации жилого помещения были выявлены дефекты отделочных работ в квартире, в связи с чем они обратились к ИП ФИО7 для проведения технического обследования. Согласно заключению специалиста № П3221/11.24 стоимость затрат на устранение дефектов в квартире истцов составляет 7900 720 руб. 70 коп. (т. 1 л.д. 22-40).

По ходатайству ответчика определением суда от 00.00.0000 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам эксперта ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз» от 00.00.0000, стоимость устранения выявленных в квартире истцов строительных недостатков составляет 556 636 руб. 60 коп. без учета износа, 554 903 руб. 13 коп. с учетом износа (т. 2 л.д. 5-90).

Заключение эксперта у суда сомнений не вызывает, выполнено в соответствии с требованиями ГПК РФ и сторонами не оспорено.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 10 Закона об участии в долевом строительстве была дополнена п. 4 следующего содержания: при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч. ч. и 2.1 ст. 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 года № 482-ФЗ п. 3 ст. 3 названного Закона вступает в законную силу с 01.01.2025 года.

Из п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 года № 482-ФЗ следует, что положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01.01.2025 года.

Статьей 8 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Поскольку имеется спор о праве – наличии недостатков в объекте долевого строительства, причинах их возникновения, размере расходов на их устранение – возможность удовлетворения данных требований, а также объем прав и обязанностей сторон устанавливается судом при принятии решения по существу спора. Право истца требовать исполнения судебного акта о взыскании с ответчика присужденные суммы расходов на устранение недостатков и, соответственно, обязанность ответчика выплатить истцу присужденные суммы возникает после вступления в законную силу решения суда по итогам рассмотрения спора по существу. 

Таким образом, подлежит применению п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 года № 482-ФЗ, предусматривающий обратную силу закона к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в отношении прав и обязанностей, возникших из судебного акта по настоящему делу (ст. 8 ГК РФ).

Цена договора участия в долевом строительства была согласована сторонами в размере 11 921 224 руб.

При таких обстоятельствах размер расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства подлежит ограничению до 357 636 руб. 72 коп. (11 921 224 руб. * 3%).

Положениями статьи 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. № 17).

Нарушение прав истцов по делу установлено, в связи с чем требование о взыскании компенсации морального вреда является обоснованным и подлежащим удовлетворению. В соответствие с требованиями статьями 151, 1101 Гражданского кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1994 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о компенсации морального вреда», и с учетом принципа разумности и справедливости, а также с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу истцов компенсации морального вреда размере 40 000 руб. 

С учетом положений статей 39 и 61 Семейного кодекса РФ, принимая во внимание, что объект долевого строительства передан в общую долевую собственность истцов (7/10 доли в их совместной собственности) и их несовершеннолетнего ребенка (3/10 доли), присужденные судом денежные суммы подлежат взысканию в пользу истцов в равных долях.

Исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При этом положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении иска о компенсации морального вреда в силу п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

В п. 22 названного Постановления разъяснено также, что в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. 

Вместе с тем, уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

По смыслу приведенных разъяснений не всякое уменьшение истцом размера исковых требований влечет последствия, предусмотренные в абзаце 2 пункта 22 Постановления. Для применения таких последствий уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера должно носить характер злоупотребления истцом своими процессуальными правами, и должно быть признано судом таковым.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, злоупотребление правом – это заведомо недобросовестное осуществление прав, действия с одним лишь намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью.

Как следует из материалов дела, предъявляя требования о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 790 720 руб. 70 коп., истцы исходили из размера, определенного техническим заключением специалиста.

В ходе рассмотрения спора истцы уменьшили исковые требования и просили суд взыскать стоимость устранения недостатков в размере, определенной заключением судебной экспертизы.

Принимая во внимание, что уменьшение истцом размера исковых требований при реализации своих процессуальных прав, предусмотренных статьей 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, само по себе не свидетельствует о злоупотреблениях правом со стороны истца, при этом, обстоятельств совершения истцом при предъявлении иска действий, имеющих своей целью причинить ответчику вред или действий в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление истцом гражданских прав (злоупотребление правом), судом не установлено, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истцов подтвержденных документально судебных расходов пропорционально удовлетворенным исковым требованиям: на получение заключения специалиста в размере 29 340 руб. (60 000*48,90%), на оформление доверенности представителя в размере 1320 руб. 30 коп. (2700*48,90%), на почтовые услуги в размере 437 руб. 50 коп. (894,68*48,90%).

Одновременно суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного ответчиком в письменных возражениях ходатайства о предоставления отсрочки исполнения настоящего решения суда до окончания действия Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», поскольку такая отсрочка установлена самим названным Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326, в связи с чем не требуется ее предоставления в судебном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "СЗ "КВС-Московский" (ИНН № 0) в пользу ФИО2, 00.00.0000 рождения (паспорт № 0 № 0), ФИО3, 00.00.0000 рождения (паспорт № 0 № 0) в равных долях денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 357 636 (триста пятьдесят семь тысяч шестьсот тридцать шесть) рублей 72 копейки, компенсацию морального вреда в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей, судебные расходы на получение заключения специалиста в размере 29 340 (двадцать девять тысяч триста сорок рублей), на оформление доверенности представителя 1320 рублей 30 копеек, на почтовые услуги 437 рублей 50 копеек, в остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме изготовлено 10.02.2026 г.

Судья /подпись/ Н.С. Яхонтова